Парадоксальные реформы Китая на рынках земли и недвижимости

Недвижимость была самым спорным вопросом в процессе трансформации Китая к рыночной экономике. Это касается самого сердца социалистической доктрины Китая: государственной / коллективной собственности на землю. В этой статье анализируется развитие законов о земле и недвижимости в современном Китае, включая их результаты и последствия для иностранных инвесторов. Недвижимость, закрепленная за землей, была в основном приватизирована в ходе беспрецедентного процесса урбанизации Китая наряду с его реформами рыночной экономики. Под влиянием двойных троп рыночной экономики и урбанизации правительство Китая реформировало законы, направленные на «рыночную продажу» недвижимости для инвестиций, владения и транзакций, и реформы имеют дифференцированные последствия для различных социальных групп. Постоянно появляются новые победители и побежденные. Выявлены движущие силы и препятствия для этих реформ, включая заложенные в них политические парадоксы: государственная / коллективная собственность на землю и рыночная сделка по праву землепользования; государственная собственность на землю против частной собственности на недвижимое имущество, закрепленное на земельном участке. В документе утверждается, что эти парадоксы бросают вызов социалистической системе государственной собственности Китая и сохраняющейся легитимности Коммунистической партии Китая (КПК). Если оставить их нерешенными, это может спровоцировать пессимистический настрой на стремительные ожидания Китая в отношении роста его развивающейся рыночной экономики. Однако, судя по историческим следам реформ Китая в направлении рыночной экономики и его нынешней дилемме, Китай, скорее всего, продолжит реформирование своих законов о земле и недвижимости в соответствии с «особенностями Китая».

Реформы законодательства о земле и недвижимости

Земельный рынок и рынок недвижимости в Китае развивались одновременно с момента «реформы и открытия» Китая (gai ge kai fang) в 1978 году. Строго говоря, в Китае нет рынка земли. Конституционно собственность на землю принадлежит государству в городских районах и коллективам в сельской местности. Когда люди говорят о рынке земли в Китае, они на самом деле ссылаются на рынок прав землепользования в Китае. Реформа рынка земли в Китае и реформа рынка недвижимости, естественно, взаимосвязаны, учитывая присущую им зависимость от того, что недвижимость находится на земле. Тем не менее, две параллельные и связанные реформы проходили разными путями в течение последних трех десятилетий. Для рынка земли всеобъемлющей реформистской темой является от непередаваемого права землепользования до передаваемого права землепользования; для рынка недвижимости общей реформистской темой является государственное обеспечение и собственность.

Земля является особенно важной проблемой в современном политическом и экономическом контексте Китая. Общественная собственность на землю является одним из немногих фундаменталистских принципов КПК. Земельная реформа, которая была отмечена конфискацией частных земель для перераспределения в сельских районах, привлекла крестьян и сыграла важную роль в победе КПК над китайскими националистами (Го Минг Данг) в гражданской войне до 1949 года. На основе идеологии, что все земли являются общей собственностью, широкомасштабная национализация была проведена после создания Китайской Народной Республики (КНР). С этой целью в июне 1950 года был объявлен Закон о земельной реформе КНР, в котором основное внимание уделяется конфискации и перераспределению земель, главным образом в сельской местности. В том же году Постановление о реформе городских и периферийных земель предусматривало, что городские земли должны стать государственной землей и управляться городскими властями. Эта национализированная система городских земель действовала с начала 1950-х до середины 1980-х годов. В период между 1950-ми и 1980-ми годами городская земельная система Китая характеризовалась тремя особенностями, обобщенными Li (1999):

• 1.    Административное распределение земли: Земля была выделена для целей, определенных административными органами.

• 2.    Использование земли без взимания платы и компенсации. Когда земля предоставлялась посредством административного распределения, плата за использование земли не взималась. Период землепользования также не был указан. Теоретически пользователи могут занимать землю неограниченное время, если только на этом же месте не будет осуществляться государственное строительство в будущем.

• 3.    Нет права передачи: землепользователи не имели права передавать землю путем продажи, аренды, залога, дарения или обмена.

Землепользователи, такие как государственные органы, армия, школы или государственные предприятия, могут подавать заявки на землепользование на соответствующие уровни правительств. Земля была предоставлена, когда была одобрена заявка на землепользование.

Конституционно земля не может быть передана ни в какой форме. Земля должна была быть возвращена на соответствующие уровни правительственным агентам, если землепользователям не требовался какой-либо конкретный участок земли, хотя это случалось редко.

Существующая в Китае земельная система стала результатом ряда реформ земельного законодательства, начавшихся в начале 80-х годов, когда она перешла от административного распределения прав землепользования к иерархической системе первичных и вторичных рынков землепользования (Ho & Lin, 2003). Прорывом стала поправка к статье 10 Конституции, которая добавила пункт о том, что «право пользования землей может быть передано в соответствии с положениями закона» в 1988 году. Это было направлено на устранение конституционной обязательности использования земли частными лицами. Цели, такие как иностранные или частные предприятия и развитие частной недвижимости. Он разделил права собственности и пользования, относящиеся к городской земле, для создания рынка прав землепользования в частных целях (Hsing, 2006). Таким образом, в Китае на практике используется система «двойного пути», определяемая целями земли: распределение (hua bo) используется для предоставления прав землепользования государственным или некоммерческим пользователям; Транспортировка (chu rang) используется для передачи прав землепользования коммерческим пользователям на фиксированные сроки (40 лет для коммерческих земель, 50 лет для промышленных земель и 70 лет для жилых земель). Крупные земельные реформы были сосредоточены на определении и предоставлении прав землепользования через второй путь передачи.

В Китае существует два уровня рынков прав землепользования. Выделение и передача прав на землепользование от государства образуют «первичный рынок» (ицзи ши чанг) прав на землепользование. Права на землепользование путем выделения приобретаются путем уплаты «цены распределения», состоящей из трех основных частей: плата за экспроприацию земли (чжэн ди фэй); оговоренные земельные сборы (tu di gui fei); и плата за распределение (хуа бо фэй). Права на землепользование посредством передачи приобретаются путем уплаты «цены за перевозку», состоящей также из трех основных частей. Первые две части идентичны тем, что указаны в цене размещения. Третья дифференцирующая часть -это плата за перевозку (chu rang jin), которая является самой большой, а также самой важной частью цены, уплачиваемой за получение прав землепользования посредством перевозки. Предполагается, что плата за перевозку - это рыночная цена прав на землепользование, которая может быть определена путем переговоров (xie yi), тендера (zhao biao) или аукциона (pai mai). В качестве меры противодействия коррупции при определении платы за транспортировку путем переговоров между правительством и землепользователями в 2002 году Государственный совет обнародовал Регламент о предоставлении прав на использование земли в собственности государства посредством проведения торгов, аукциона и котировки (также известный как № 11 Указ) положить конец получению прав на землепользование путем согласования платы за перевозку.

Владельцы прав на землепользование, которые получили права землепользования путем оплаты пошлины за транспортировку на первичном рынке, могут совершать или распространять (liu zhuan) свои права землепользования путем передачи (zhuan rang), аренды (chu zu) или обеспечения (di ya) , формируя вторичный рынок прав землепользования. Обращение прав землепользования на вторичном рынке добавляет значительную ценность к правам землепользования. Но права землепользования, полученные путем распределения на первичном рынке, не могут распространяться на вторичном рынке.

Реформы рынка земли оказали непосредственное влияние на формирование и развитие рынка недвижимости. Рынок недвижимости Китая также развивался по двум направлениям, но в другом смысле по сравнению с рынком земли. Один трек развивался параллельно с эволюцией рынка земли, как описано выше. Коммерциализация прав землепользования была первым шагом к созданию рынка недвижимости. Права на землепользование для развития недвижимости могут быть получены как на первичном рынке земли, так и на вторичном рынке земли. Застройщики недвижимости могут быть государственными (государственные предприятия) или частными (частные инвесторы из дома или за рубежом). Другим следом был процесс приватизации и маркетинга жилья, который представлял собой переход от административной системы к рыночной системе в рамках нисходящего пакета реформ (Lee, 2000;

Zhang, 2000). До начала 1980-х годов в Китае не было рынка жилья. Жилье было предоставлено государством в качестве социального обеспечения через рабочие подразделения (Дан Вэй) на которых работали люди. Право собственности на жилье принадлежало государству и не могло быть передано или совершено. Государственное обеспечение жильем оказалось основным препятствием для облегчения финансового бремени государства или государственных предприятий и улучшения условий жизни жителей. Решение было двойным: с одной стороны, государственное жилье было приватизировано; с другой стороны, было разрешено и поощрялось развитие недвижимости с помощью различных способов инвестирования. Эта обширная приватизация жилья была затем поддержана системой прав собственности на городское жилье и растущим ипотечным финансированием (Stephens, 2010).

Возможности и препятствия

Внутренние частные инвестиции в Китай составляют другую важную часть негосударственных инвестиций Китая. В 1980-х годах внутренние частные инвестиции не оказали сильного воздействия на законодательные реформы в области земли и недвижимости в Китае, поскольку они еще не превратились в мощную силу в политикоэкономической сфере с точки зрения масштаба или влияния. Частные инвестиции в основном делались в форме индивидуального домашнего бизнеса (в основном), в основном в виде розничной торговли продавцами или небольших производственных мастерских. В 1990-х годах, особенно после южного тура Дэн Сяопина в 1992 году, частные инвестиции значительно выросли вместе с иностранными инвестициями. Два фактора вполне оправдывают быстрый рост частных инвестиций в 1990-х годах. Во-первых, это благоприятная и обнадеживающая инвестиционная политика, проводимая правительствами всех уровней после того, как

«рыночная теория построения социалистической рыночной системы с китайскими характеристиками» Дэна была возведена на трон в качестве идеологических доктрин КПК. Во-вторых, некоторые отдельные домашние предприятия, которые начали и накапливали в 1980-х годах, смогли в 90-х годах увеличить свою силу и масштабы с ускорением. В сочетании с теми, кто мог получить доступ к власти при переходе от системы плановой экономики к системе рыночной экономики, чтобы ухватиться за свое «первое ведро золота» (di yi tong jin), отечественные частные инвесторы смогли инвестировать в предприятия с масштабами, в которые вовлечены права на землепользование и недвижимость, такие как фабрики, фермерские хозяйства и проекты развития недвижимости. Таким образом, внутренние частные инвестиции присоединились к силе, требующей законодательных реформ в области земли и недвижимости.

Массовый и быстрый процесс урбанизации на основе требований законодательства о землепользовании и недвижимости в двух смыслах. Один из них связан с городским жильем, который ранее был предоставлен в качестве материального благосостояния для работников, которые теперь могут быть приватизированы и коммерциализированы. Частная собственность и возможность передачи недвижимости требуют проведения соответствующих правовых реформ. Это касается частной компании. Они были юридически разъяснены и определены. Китай должен был реформировать законы о земле и недвижимости, чтобы приспособиться к новым экономическим условиям и субъектам.

Тем не менее, существует несколько глубоко укоренившихся препятствий, ограничивающих дальнейшие правовые реформы в сфере земли и недвижимости, которые в основном являются политическими факторами в Китае. Первым препятствием является практика верховенства партии (КПК), несмотря на риторику верховенства права. Люди, в том числе кадры и обычные граждане в Китае, склонны приписывать современные проблемы Китая так называемой «систематической проблеме», которая, по сути, связана с централизованной системой управления одной из сторон. После попытки либерализовать политическую систему в конце 1980-х годов, кульминацией которой стал инцидент на площади Тяньаньмэнь весной 1989 года, КПК усилил свой контроль в политической сфере на протяжении 1990-х годов и в последние годы также вторгся в экономическую сферу. в усилении господства государственных предприятий в экономике Китая. Усилия по построению рыночной экономики и риторика верховенства закона не являются конечными целями КПК, но означают, что КПК должен оправдать и поддержать свое правление. Правление партии в политической, экономической и судебной сферах существенно ограничивает дальнейшие правовые реформы в сфере земли и недвижимости, которые должны быть направлены на верховенство закона, прозрачность и подотчетность, как это характерно для системы рыночной экономики.

Вторым препятствием является неоднозначность в толковании и применении принципа верховенства права в Китае. Эта двусмысленность частично связана с первым препятствием для правила партии, как указано выше. Без логически обоснованной философии и хорошо принятых доктрин КПК находится на идеологическом перекрестке, который находится между его передовым видением и его историческими связями. Это видно по тому факту, что каждому поколению лидеров КПК приходилось создавать свои собственные управляющие «концепции» и «теории», такие как мысль Мао Цзэдуна, теория Дэн Сяпина,

Три представляет Теорию, и Научные Перспективы развития. Идеологические вариации и колебания партии наносят ущерб правопорядку как риторике, так и практике. В 2001 году Цзян Цзэминь, Генеральный секретарь КПК и национальный президент Китая, расширил верховенство закона (yi fa zhi guo), включив в него принцип добродетели (yi de zhi guo), чтобы «управлять страной путем объединения правил». закона с верховенством добродетели». Это заявление было высоко оценено ведущими СМИ, так как оно всегда имело место в пропагандистском механизме КПК, однако некоторые независимые интеллектуалы говорили, что оно было очень проблематичным, поскольку критерии добродетели могут быть очень произвольными. Чувствуя противоречивый характер между верховенством закона и верховенством добродетели, последний был слегка недооценен в основной пропаганде, так как нынешнее поколение лидеров КПК во главе с Ху Цзиньтао пришло к власти в 2002 году. Без четкого определения и приверженности верховенство закона, будущие реформы законодательства о земле и недвижимости в Китае могут быть в неопределенности.

Третьим препятствием является коалиция власти и богатства, которая развивалась вместе с экономическим ростом Китая в последние три десятилетия. Будучи заинтересованными группами, эта коалиция власть-богатство выросла благодаря коррупции и незаконной аренде электроэнергии во время перехода Китая от плановой экономики к рыночной. Централизованная структура власти и либерализованная рыночная реформа повысили вероятность и прибыльность сделок между властью и богатством. Формирование такой коалиции власть-богатство ускорялось в течение последнего десятилетия, поскольку обе стороны завершили свое первоначальное накопление власти или богатства. Общепризнанно, что коалиция власть-богатство прочно укоренилась в современном Китае, что считается самым большим препятствием для дальнейшего реформирования политико-экономических структур Китая. Коалиция власть-богатство является исключительной силой и пытается защитить то, что они получили, в то время как ее легитимность проблематична и часто оспаривается. Члены коалиции получают доступ и контролируют власть и богатство, которые могут быть изменены под давлением других социальных групп, однако они не хотят этого допустить.

Хорошим примером является то, что некоторые из нынешних лидеров КПК являются потомками старшего поколения лидеров, включая Си Цзинпина, нынешнего национального вице-президента, который, вероятно, сменит Ху Цзиньтао на посту Генерального секретаря КПК и национального президента Китая, Бо Силай, партийный секретарь муниципалитета Чунцина, Ван Цишань, вице-премьер, и Ли Сяопэн, вицегубернатор провинции Шаньси, это лишь некоторые из них. Они являются так называемой «партией принца» (tai zi dang) и назначаются на высокие политические посты для защиты своих корпоративных интересов.

Учитывая, что эти люди находятся у власти сейчас и в будущем, непросто, чтобы Китай углубил свои законодательные реформы в области земли и недвижимости, которые могут нанести ущерб их корыстным интересам.

Парадоксальные проблемы

Что касается инвестиций в китайскую недвижимость, будь то иностранные инвестиции и внутренние инвестиции, так это парадоксальные проблемы, которые неотъемлемо заложены в китайской системе законодательства о земле и недвижимости. Одной из парадоксальных проблем является государственная / коллективная собственность на землю и возможность передачи прав землепользования на рынке. Как указывалось в самом начале, строго говоря, в Китае нет рынка земли, но есть рынок прав на землепользование, поскольку на рынке может осуществляться только право землепользования в течение определенного количества лет в зависимости от категорий землепользования. Нынешние землевладельцы на самом деле не владеют землями, а имеют права землепользования, то есть землевладельцы арендуют земли, оплачивая сборы за выделение земли и сборы за использование земли. Права на землепользование могут быть переданы на первичном рынке земли, который включает в себя транзакции между правительством и землепользователями, и вторичном рынке земли, который включает в себя транзакции между различными землепользователями. Независимо от того, как передается право землепользования и кто владеет правом землепользования, право собственности на землю остается за государством. Такое разделение между владением землей и правом землепользования является фундаментальной правовой проблемой в земельной системе Китая. Эта проблема хорошо понята и обсуждена, однако она не возникла, поскольку земельные реформы в Китае были проведены в течение последних трех десятилетий, и ни один из договоров о праве землепользования еще не истек. Как прекратить или возобновить право землепользования после истечения срока действия права землепользования, юридически не разъяснено и не определено. Как обращаться с недвижимым имуществом, закрепленным на земле после истечения срока использования земли, также не уточнено и не определено. Это приводит ко второй парадоксальной проблеме.

Эти парадоксальные проблемы, присущие китайским политическим и правовым системам в отношении земли и недвижимости, являются внутренним барьером для иностранных инвестиций в Китай. Здесь необходимо дифференцировать иностранные инвестиции между теми областями, которые имеют традиционные связи с Китаем, и теми областями, которые не имеют традиционных связей с Китаем. Первый относится к странам или районам, которые имеют китайские культурные корни и говорят на тех же языках с Китаем, как Гонконг, Тайвань и Сингапур. Они являются активными игроками на китайском рынке недвижимости, поскольку иностранные инвесторы, учитывая их естественные преимущества перед другими иностранными инвесторами. Последняя категория иностранных инвестиций относится к инвестициям из стран, которые не имеют китайских культурных связей и не имеют общих политических систем с Китаем, таких как американские и европейские страны. Именно для этой категории иностранных инвестиций внутренние парадоксальные правовые системы Китая на землю и собственность образуют внутренний барьер. Учитывая различные культурные традиции и политические системы, этой категории иностранных инвесторов очень трудно понять и почувствовать уверенность в обеспечении прав собственности в Китае. Существуют коммерческие инвестиции в китайскую недвижимость в форме инвестиционного траста (REIT) из этой категории иностранных инвестиций, однако они представляют собой краткосрочные инвестиционные показатели, нацеленные на получение прибыли для иностранных инвесторов. Они очень осторожно относятся к владению и владению недвижимостью в Китае в долгосрочной перспективе в качестве конечных пользователей или стратегических инвесторов.

Решение этих парадоксов заключается в приватизации земли и передаче ее прав собственности на земельный рынок. Обсуждение возможности и целесообразности приватизации китайской земли продолжалось среди ученых, но ее проведение не будет таким легким, как ожидают люди. Это связано с тем, что приватизация земли в корне противоречит идеологической основе КПК, то есть системе государственной собственности. Земля является ключевой частью системы публичной собственности. Приватизация земли будет означать крах одного идеологического фундаментализма, на котором основаны КПК и нынешнее центральное правительство. Однако это не обязательно следует интерпретировать как нулевую вероятность приватизации земли в Китае. Подобно приватизации жилья и конституционному признанию частной собственности, которые в Китае считались невообразимыми 30 лет, приватизация земли возможна в долгосрочной перспективе. Этот оптимизм подтверждается двумя аргументами. Во-первых, все заинтересованные стороны в политико-экономической сфере Китая полностью осведомлены об этой проблеме и пытаются найти конструктивные решения, среди которых приватизация земли является одним из принципиальных решений. Другой - гибкость КПК в корректировке его идеологических доктрин, чтобы оправдать его легитимность для продолжения управления. КПК может провести по существу капиталистическую реформу во имя построения «социалистической рыночной экономики с китайскими характеристиками». Он также может провести реформу «приватизации земли с китайскими характеристиками» (в другом, конечно, эвфемизме).

Вывод

Китай провел значительные законодательные реформы в сфере земли и недвижимости с момента своего появления политики «реформы и открытости» три десятилетия назад. Эти реформы были сосредоточены на тематической цепочке приватизации жилья и собственности на недвижимость, возможности передачи недвижимости и прав землепользования на рынке. Это гигантский шаг по либерализации китайского рынка земли и рынка недвижимости от плановой экономики под сталинским стилем управления. Реформы китайского законодательства в области земли и недвижимости стали важным фактором, способствующим быстрому экономическому росту Китая и социальным и политическим преобразованиям в эпоху после реформ. Однако эти правовые реформы еще далеко не завершены. Фундаментальные парадоксы существуют в существующей системе права на землю и недвижимость, которая все еще находится в переходном состоянии. Однако чем дальше будут продолжаться реформы, тем ближе реформы коснутся основного противоречия, заложенного в правовой и политической системе Китая: приватизация земли и система государственной собственности. Приватизация земли требуется все более либерализованной рыночной экономикой - так называемой «социалистической рыночной экономикой с китайскими характеристиками» в китайском дискурсе. Тем не менее, система государственной собственности с государственной собственностью на землю как стержень остается идеологическим фундаментализмом КПК, хотя она постоянно переосмысливается и корректируется. Любая попытка по существу решить эту проблему требует политической смелости и даже смелости, а также творческого институционального устройства и творческих фраз «с китайскими характеристиками». Будущие реформы законодательства Китая - непростая задача, направленная на приватизацию земли. Однако к этому видению следует придать оптимизм, исходя из консенсуса в отношении характера проблемы среди заинтересованных сторон и послужного списка КПК, обеспечивающего гибкость в корректировке своих идеологий и политики с учетом новых социальноэкономических и политических условий.