Перепланировка и переустройство объектов культурного наследия

Объекты культурного наследия, согласно Федеральному закону ФЗ №7 – это объекты недвижимого имущества и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры [3].

В силу пункта 1 статьи 33 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации» объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

У домов памятников есть одно очень важное преимущество. Кроме завышенных эстетических характеристик таких квартир и домов, владельцы квартир и владельцы домов-памятников могут не волноваться за свою собственность, так как снос выявленного объекта культурного наследия запрещен в силу закона! Однако на владельцев квартир в домах-памятниках законодательно возложены очень серьёзные обязательства.

Все объекты культурного наследия делятся на 4 категории:

• •    объекты культурного наследия федерального значения - объекты, которые обладают историко-архитектурной, научной, мемориальной и художественной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры Российской Федерации, а также объекты археологического наследия;

• •    объекты культурного наследия регионального значения - объекты, обладающие историко-архитектурной, научной, мемориальной и художественной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры субъекта Российской Федерации;

• •    объекты культурного наследия местного (муниципального) значения - объекты, обладающие историко-архитектурной, научной, мемориальной и художественной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры муниципального образования;

• •    здания с особым статусом «выявленные объекты культурного наследия», которые до принятия окончательного решения о признании (непризнании) их памятниками, т.е. включения или невключения их в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, подлежат государственной охране наряду с объектами культурного наследия.

Объекты культурного наследия имеют разный статус. Наиболее важные из них имеют статус памятников федерального значения, остальные - регионального. Но статус еще не определяет права собственности. Дома-памятники архитектуры федерального значения могут находиться в собственности регионов, и наоборот.

Дома-памятники архитектуры были построены давно, соответственно степень износа инженерных систем и несущих конструкций может быть различной, из чего вытекают трудности на стадии разработки проектной документации. Даже к сносу ненесущих стен и перегородок в домах-памятниках необходимо относиться с особой осторожностью, так как в большинстве случаев данные стены могут являться разгружающими перегородками.

Согласно статье 7.14. КоАП РФ, организация или проведение земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ без разрешения государственного органа охраны объектов культурного наследия в случаях, если такое разрешение обязательно, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятнадцати тысяч до ста тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати до трехсот тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до одного миллиона рублей.

Основная задача собственника, согласно действующему закону по объектам культурного наследия, заключается в том, чтобы перепланировка или переустройство не повлияли на характеристики и внешний облик дома, который представляет культурно-историческую ценность.

На первоначальном этапе собственнику следует уточнить статус своего дома и предмет охраны. Дом может быть либо выявленным объектом культурного наследия, либо собственно самим памятником.

В случае если дом является выявленным объектом культурного наследия, то предмет охраны может быть еще не определен. Таким образом, дом имеет признаки памятника архитектуры, но пока еще им не является и в скором времени должна пройти комиссия, которая определит точный статус данного объекта недвижимости.

Если же дом является памятником архитектуры, то необходимо понять, что именно в нем охраняется. В основном это фасад. Но бывают случаи, что охраняются и внутренние интерьеры [1].

Собственник нежилого или жилого помещения, который расположен в доме, являющийся памятником архитектуры, несет ответственность за сохранность помещения вплоть до лишения права собственности.

Все виды ремонтных работ, в том числе перепланировка и переустройство, требуют согласования с государственными органами, в ведении которых находится тот или иной исторический или архитектурный памятник. Просто поменять оконные блоки в таких зданиях нельзя, так как может измениться внешний облик строения. В этом случае помимо самого проекта перепланировки собственник жилья должен еще и создать проект приспособления. Приспособление означает проведение работ, позволяющих использовать здание в современных условиях.

Кроме этого собственник принимает на себя обязанности по сохранению характеристик объекта культурного наследия. Он получает на руки так называемое охранное свидетельство [2].

Однако проведение ремонтных работ могут и запретить. Решение о перепланировке принимается после того, как будет проведено обследование состояния здания и его помещений. К заявлению на перепланировку должен прилагаться акт технического состояния.

Именно данные серьезные меры заставляют владельцев внимательнее относиться к изменениям и улучшениям объектов недвижимости, тщательно готовить получение необходимых разрешений и согласование переустройства и перепланировки памятников архитектуры.

На любой памятник архитектуры, прошедший регистрацию в Едином государственном реестре объектов культурного наследия, должен быть оформлен соответствующий паспорт объекта, в котором указывается предмет охраны.

В соответствии с ним каждому собственнику здания (части здания или отдельного помещения) устанавливается ответственность за нарушение сохранности данного объекта. Документом, в котором определены требования к владельцам жилых и нежилых помещений, расположенных в охраняемых законом домах, по надлежащему сохранению, использованию, содержанию, обеспечению доступа к площадям, является охранное обязательство собственника. Оно подлежит исполнению каждым собственником объекта, независимо от их количества.

Обязательному сохранению при перепланировке на объекте культурного наследия подлежат особенности объекта, послужившие основаниями для признания его памятником архитектуры (предметы охраны).

Бывает так, что задуманные переустройство или перепланировка, каким-то образом затрагивают предмет охраны, указанный в обязательстве. Тогда осуществить то, что хочет собственник будет невозможно [5].

Например, в нежилом помещении, используемом под магазин, нельзя сделать пристройку, дополнительный вход, расширить тамбур, изменить витрину, если предметом охраны культурного наследия является фасад здания.

Также могут быть ограничения на использование наружной рекламы, пользование прилегающим земельным участком.

Если собственник все же принимает решение о проведении переустройства, средний срок согласования в инстанциях изменения объекта культурного наследия составляет более полугода, а затраты на оформление разрешительной документации по перепланировке и переустройству гораздо выше, чем при оформлении проектной документации на обычный объект недвижимости [4].