Перспективные направления развития системы ипотечного кредитования в России

Неразвитость системы ипотечного кредитования – один из факторов понижения инвестиционной активности и общих условий экономической деятельности, так как развитие ипотечного жилищного рынка в России и качественных его составляющих предопределено существующими институциональными условиями, не обеспечивающими достаточных стимулов для достижения необходимых масштабов ипотечного кредитования, в том числе жилищного.

Преодоление неразвитости рынка ипотечного жилищного кредитования и его институциональной незавершенности в России стало проблемой общегосударственной, в то время как его поступательное развитие может выступить в качестве важного стабилизирующего фактора экономического роста.

Систему ипотечного жилищного кредитования следует рассматривать как совокупность субъектов кредитования, звеньев ипотечной инфраструктуры и механизмов их функционирования, обеспечивающая интеграцию финансового, жилищного и инвестиционного рынков.

В практике мирового ипотечного кредитования принято выделять две основные модели ипотечного кредитования: одноуровневую (европейскую) модель и двухуровневую (американскую) модель ипотечного кредитования. Одноуровневая (европейская) модель ипотечного кредитования получила широкое распространение в Европе, в частности, в Германии, Франции, Дании. Одноуровневая (европейская) модель ипотечного кредитования привлекательна для России по следующим причинам: низкая рисковость и самофинансируемость модели. В России может быть применен такой элемент одноуровневой модели ипотечного кредитования как жесткое законодательное регулирование деятельности кредитных организаций. Это необходимо в целях уменьшения рисковости ипотечной сделки и повышения качества ипотечных ценных бумаг.

Двухуровневая (американская) модель ипотечного кредитования широко распространена в странах с англо-саксонской системой права: Великобритания, США, Канада. Отдельные элементы двухуровневой модели находятся в основе современного российского рынка ипотечного кредитования. По примеру федеральных ипотечных агентств США в России было создано Агентство по Ипотечному Жилищному Кредитованию (далее — «АИЖК»), которое приобретает ипотечные кредиты у банков, выдающих их по его стандартам. В американской модели ипотечного кредитования есть некоторые элементы, которые необходимо заимствовать и внедрить на российском рынке ипотечного кредитования.

Учитывая особенности социально-экономического развития страны, для развития ипотечного кредитования в России целесообразно использовать в комплексе вышерассмотренные модели.

Российский ипотечный рынок продолжает демонстрировать внушительные темпы роста. В 2013 году российский ипотечный рынок вырос на 32% против 44% годом ранее, хотя еще в 2011–2012 годах наблюдалось двукратное снижение темпов прироста. Объем выдачи составил 1,35 трлн рублей, а совокупный ипотечный портфель на 01.01.2014 достиг 2,65 трлн рублей. Отмечается стабилизация качества ипотечных кредитов. Объем просроченной задолженности растет, но благодаря росту ипотечного портфеля ее доля снизилась. Позитивное влияние на рынок оказали два фактора – снижение процентных ставок и дальнейшая корректировка банками условий кредитования.

По мнению банков, основными стоп - факторами на рынке кредитования жилищного строительства выступают многочисленные риски строительных проектов.

Ключевые факторы, ограничивающие кредитование банками жилищного строительства:

• -    Низкое качество потенциальных заемщиков.

• -    Неопределенность относительно динамики спроса и цен на жилье, следовательно, невозможность оценить вероятность реализации проекта и его окупаемости, динамику стоимости залога.

• -    Частые переносы сроков по завершению строительства, необходимость пролонгировать кредиты и создавать повышенные резервы.

• -    Непрозрачность балансов и отчетности строительных компаний и наличие многочисленных неформальных расходов, как следствие -сложности в оценке качества проектов и заемщиков.

• -    Как следствие предыдущего фактора – нежелание большинства строительных компаний работать по прозрачным критериям (в частности,

214-ФЗ) и подвергаться повышенному контролю со стороны банков (кредиторов).

• -    Дополнительные расходы, связанные с требованиями местных администраций к обеспечению застройщиками жилой инфраструктуры, которые ведут к удорожанию стоимости проектов в ходе строительства и необходимости дополнительного финансирования.

• -    Отсутствие у строительных компаний твердых и надежных залогов вследствие непрозрачности схем выделения земель под строительство, соответственно, риск утраты залога в случае смены местной администрации.

• -    Невозможность установить достаточный контроль над движением денежных средств по проекту в случае кредитования крупных компаний, реализующих одновременно несколько проектов.

• -    Незаинтересованность строительных компаний в быстрой реализации проектов и оптимизации своих издержек, низкая эффективность строительной отрасли в целом.

На наш взгляд, повысить интерес банков способны инструменты по разделению специфических рисков строительной отрасли между тремя участниками – банками, государством и непосредственно заемщиками (девелоперами, застройщиками). В данном случае государство должно быть готово выступить в качестве соинвестора проекта наравне с банком и строительной компанией, а также компенсировать банку часть понесенных затрат, связанных с мониторингом реализации строительного проекта. Ведь большинство специфических рисков строительства – результат отсутствия полноценной государственной политики в данной сфере. И если государство не готово оперативно решать проблемы отрасли, то единственный выход – принимать на себя часть ее рисков.

В качестве дополнительного инструмента по расширению объемов жилищного строительства мы рассматриваем развитие сегмента арендного жилья (доходных домов). В России достаточно большое число категорий граждан, которые не в состоянии быть собственниками жилья. Для них необходимо социальное жилье, которое сдается внаем. И государство должно играть ключевую роль в стимулировании и в создании фондов арендного жилья. Дополнительно к мерам по прямому стимулированию жилищного строительства крайне важно повышать ликвидность уже существующего рынка недвижимости. В качестве интересных инструментов мы рассматриваем «обратную» ипотеку (пилотный проект уже запущен АИЖК), а также образовательную ипотеку (предоставление образовательных кредитов под залог жилья).

Высокие темпы роста могут показать банки, готовые развивать новые каналы продаж, продвигать инновационные ипотечные продукты и предлагать высокий уровень сервиса. В частности, сегодня участники рынка все еще недостаточное внимание уделяют предложению ипотеки непосредственно в местах продаж недвижимости, т.е. в офисах риэлтерских агентств и девелоперов. Именно здесь сосредоточен значительный резерв потенциальных заемщиков: покупатели недвижимости часто имеют поверхностное представление об ипотеке.