Перспективный способ инвестирования жилищного строительства

Территория	1990 г.	1995 г.	2000 г.	2001 г.	2002 г.	2003 г.	1990 г. к 2003 г., раз
Республика Карелия	356	179	63	78	69	82	4,3
Республика Коми	666	392	263	116	149	154	4,3
Архангельская область	663	203	78	100	107	85	7,8
Вологодская область	711	424	205	239	239	247	2,9
Калининградская область	357	263	172	176	198	233	1,5
Ленинградская область	808	449	392	415	433	440	1,8
Мурманская область	579	79	28	8	5	11	52,6
Новгородская область	321	150	89	94	98	94	3,4
Псковская область	337	248	82	92	100	112	3,0
СЗФО	5 862	3 399	2 453	2436	2612	3 214	1,8
РФ (млн. кв. м)	61,7	41,0	30,3	31,7	33,8	36,3	1,7

Источник: Регионы России. Социально-экономические показатели. 2003: Стат. сб. / Госкомстат России. - М., 2003; Эл. ресурс: www.gks.ru .

Однако за истекшие годы рыночных преобразований строительство жилья в Вологодской области ни по своим масштабам, ни по темпам роста не отвечало «локомотивной» роли. Нацеленные на ак-

Кольев

Александр Анатольевич — аспирант ВНКЦ ЦЭМИ РАН.

тивизацию инвестиционной деятельности и привлечение достаточных кредитных ресурсов, региональные программы «Жилище», «Свой дом», «Жилищные сертификаты» не смогли обеспечить прогнозируемых темпов роста жилищного строительства. В настоящее время наиболее острыми проблемами в жилищной сфере в области выступают следующие:

• 1.    Резкое снижение объемов ежегодного жилищного строительства.

• 2.    Сокращение государственного финансирования жилищного строительства.

• 3.    Значительный рост цен на строительную продукцию, услуги и соответственно на жилье и падение платежеспособности населения.

Данная тенденция характерна для страны в целом и отдельных ее регионов (табл. 1). Так, ввод в действие жилых домов в Вологодской области за период 1990 -2003 гг. сократился почти в три раза и составил в 2003 г. 247 тыс. кв. м. В других регионах СЗФО (за исключением Ленинградской и Калининградской областей) данный показатель снизился значительно сильнее: в Республике Карелии -в 4,3 раза, в Архангельской области - в 7,8 раза, в Мурманской области - в 52,6 раза.

Основным фактором, лимитирующим жилищное строительство, служит ограниченность финансовых ресурсов. Поскольку традиционные источники финансирования (бюджет, средства предприятий и организаций) существенно сократились, а новые источники (сбережения населения, средства частных инвесторов, финансовокредитных учреждений) не компенсируют падения государственных инвестиций в развитие жилищного фонда. Так, в дореформенный период в Вологодской области финансирование жилищного строительства осуществлялось в основном за счет государственных капитальных вложений (82% в 1987 г.). В период реформ произошло значительное сокращение средств, выделяемых на строительство жилья из бюджетов всех уровней (46% в 1993 г., 13,8% в 1995 г.). В 2003 г. доля бюджетных средств в общем объеме инвестиций составляла всего 2% (табл. 2).

Таблица 2

Источники финансирования жилищного строительства в Вологодской области (в %)

Источники финансирования	Год
	1993	1995	2000	2001	2002	2003
Бюджетные средства	46,0	13,8	7,0	6,8	6,4	2,0
Собственные и привлеченные средства предприятий	43,9	65,2	54,7	54,9	55,0	57,9
Жилищно-строительные кооперативы	5,5	14,6	6,9	9,7	1,7	5,7
Индивидуальные застройщики	4,6	6,4	31,4	28,6	36,9	34,4

В связи с этим возникает необходимость ориентации существующих схем финансирования жилищного строительства на аккумуляцию всех возможных источников инвестирования, и в частности главного из них — средств населения.

По нашим расчетам, при существующей стоимости жилья (18-20 тыс. за кв. м), для средней вологодской семьи, состоящей из трех человек, со среднедушевыми денежными доходами 4 362 рубля в месяц (в 2003 г.)1, период накопления денежных ресурсов в целях приобретения новой однокомнатной квартиры составит 12 лет, а четырехкомнатной - более 30 лет.

Следовательно, оценка инвестиционных возможностей населения как основного потребителя на рынке жилья показывает, что подавляющая часть граждан России самостоятельно решить жилищную проблему не может. В этих условиях одной из актуальных задач становится развитие системы ипотечного кредитования и разработка других механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство.

Один из таких механизмов — система ссудо-сберегательных учреждений, основными из которых являются:

• •    строительные сберегательные кассы;

• •    ссудо-сберегательные кассы.

Строительно-сберегательные кассы -это банки, специализирующиеся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении его вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий. Специфика строительной сберегательной кассы состоит в том, что покупатель жилья получает долгосрочный кредит не деньгами, а товаром, то есть конкретной квартирой. Таким образом, касса дает лишь рассрочку в оплате стоимости или товарный кредит. В 2003 г. на рассмотрение Государственной Думы РФ был внесен законопроект «О строительных сберегательных кассах». Однако по ряду объек тивных причин соответствующий закон до сих пор не принят.

Другой вид ссудо-сберегательных учреждений - ссудо-сберегательные кассы. В отличие от стройсберкасс они не используют получаемые от вкладчиков деньги для финансирования строительства конкретных объектов: то есть члены кассы не привязаны к приобретению только строящихся квартир. Они могут покупать квартиры на первичном и на вторичном рынке жилья по выбору.

Организационная схема функционирования ссудо-сберегательной кассы, на наш взгляд, выглядит следующим образом (рисунок):

Схема функционирования ссудо-сберегательной кассы

Условные обозначения:

• 1    - гарантии по вкладам в ссудо-сберегательной кассе;

2-надзор за работой ССК со стороны ЦБ РФ (лицензирование деятельности, контроль соблюдения нормативов);

• 3    - размещение денежных средств вкладчиком ССК и предоставление ему ипотечного кредита по окончании срока накопления;

• 4    - поиск риэлтерской организацией объекта недвижимости на первичном или вторичном рынке жилья;

• 5    - оценка закладываемой квартиры агентством по оценке недвижимости;

• 6    - страхование объекта недвижимости, титула и трудоспособности заемщика;

• 7    - оформление сделки по купле-продаже квартиры, продажа старой квартиры;

• 8    - возможное направление средств на жилищное строительство.

• 1.    Ссудо-сберегательная касса (далее ССК) - общество, объединяющее вкладчиков.

• 2.    Вкладчики ССК - физические лица, накапливающие средства в ссудо-сберегательной кассе и за счет этого обладающие правом на получение кредита по низким процентным ставкам.

• 3.    Риэлтерская организация - организация, осуществляющая оформление квартиры в собственность покупателя и оказывающая сопутствующие услуги (продажу старой квартиры и т.п.).

• 4.    Страховая организация — организация, обеспечивающая страхование приобретаемых квартир, утраты трудоспособности, а также жизни и здоровья вкладчика.

• 5.    Агентство по оценке недвижимости - организация, осуществляющая независимую оценку объекта недвижимости.

• 6.    Учредители ССК - юридические и физические лица.

• 7.    Государственные органы - органы власти РФ или субъекта РФ, предоставляющие гарантии сохранности сбережений вкладчиков ССК и осуществляющие систематический контроль за ее деятельностью.

Возможно также привлечение застройщика-организации, которая ведет строительство жилого дома, где приобретает квартиру вкладчик ССК 2.

В ссудо-сберегательной схеме вкладчики проходят, как правило, три основных этапа участия: накопления сбережений, их распределения и собственно кредитования.

На этапе сбережений вкладчик заключает контракт с ССК на определенную сумму и ежемесячно вносит установленные в контракте суммы на свой счет. ССК начисляет проценты по вкладу, которые фиксируются на весь срок контракта и обычно бывают несколько ниже рыночных процентов. Государство выплачивает вкладчикам по договорам сбережений премию, если вкладчик выполняет все условия контракта по накоплению денежных средств. Размеры этой премии устанавливаются для каждого вкладчика в зависимости: от суммы и срока накопления, от категории доходной группы вкладчика, от количества его детей, стажа работы и других факторов. Премии выплачиваются за счет средств бюджета. В некоторых странах (Словакия, Чехия) их размеры достигают 25% по отношению к стоимости жилья.

Этап распределения наступает, когда накопленная сумма достигает 40-50% договорной суммы и выдержан минимальный срок накопления (обычно 3-5 лет). На этой стадии определяется очередность вкладчиков при распределении жилищных ссуд. Очередность зависит от меры участия данного вкладчика в общем портфеле ресурсов ССК.

На этапе кредитования вкладчик становится заемщиком. Устанавливается фиксированный процент за кредит—ниже рыночного процента, но выше размеров процентных ставок, выплачиваемых ССК по вкладам - жилищным сбережениям граждан. Погашение кредита производится равными долями по удобному для заемщика графику. Государство оказывает заемщику помощь в погашении ссуды и выплате процентов, предоставляя ему субсидии, устанавливая налоговые льготы.

Таким образом, у заемщиков, находящихся на этапе накопления сбережений, право получения кредита возникает только после прохождения ими установленного ССК порогового значения суммы накоплений, как правило, равной половине суммы требуемого кредита. Процентные ставки кредита и банковский процент по накопительным вкладам могут устанавливаться самим ссудо-сберегательным учреждением автономно, причем по ставкам, которые могут быть независимыми от колебаний кредитно-финансового рынка.

Для обеспечения функционирования рассматриваемой схемы требуется комплексная государственная поддержка, включая правовое, лицензионное и финансовое регулирование деятельности ссудосберегательного учреждения, предоставление государственных гарантий и налоговых льгот.

Главным участником ССК является население, которое вкладывает денежные ресурсы в эти учреждения с целью улучшения жилищных условий. Для рядового вкладчика ссудо-сберегательные кассы по сравнению с американской моделью ипотечного кредитования обладают рядом преимуществ:

• 1.    ССК - это замкнутая система и ее деятельность не зависит от ситуации на

• 2.    Гражданам нет необходимости иметь высокие задекларированные доходы. Отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения платежеспособности позволит вовлечь в процесс инвестирования жилищного строительства значительные дополнительные средства в виде сбережений населения.

• 3.    Простота оформления и получения ссуды.

• 4.    Процентные ставки по ссуде в ССК, как правило, ниже ставок по ипотечным кредитам, что уменьшает нагрузку на семейные бюджеты.

• 5.    Абсолютная прозрачность и открытость деятельности ССК. Эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, вкладчик ССК точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами.

• 6.    Наличие государственной премии, позволяющей вовлечь в ССК большую часть населения со средним уровнем достатка.

финансовом рынке и колебаний процентных ставок в банковской сфере.

Однако данная схема имеет и свои недостатки:

• •    ссуда выдается только после накопления 50% стоимости жилья, в то время как при ипотечном кредитовании первоначальный взнос составляет 30%.

• •    размер привлекаемых в ССК средств ограничивается только объемами сбережений прямых вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов; в этой схеме не учтена возможность привлечения сбережений другой, незаинтересованной в приобретении жилья, части населения и свободных финансовых ресурсов юридических лиц.

Вместе с тем в условиях отсутствия доступных для широких слоев населения России кредитов на приобретение жилья подобная система может стать еще одной формой привлечения инвестиций в жилищное строительство. Но на сегодняшний день эта модель ипотеки не получила требуемой государственной поддержки. До сих пор не принят законопроект «О строительных сберегательных кассах», регулирующий и регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья. Несмотря на это, система жилищных сбережений в достаточной мере соответствует сложившимся в государстве политическим и макроэкономическим условиям, а также традициям, интересам и возможностям широких слоев населения и должна рассматриваться как одно из перспективных направлений развития региональной системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. В связи с этим необходимо оказывать всемерную поддержку развитию системы жилищных ссудо-сбережений. При этом предполагается, что данная система может быть совмещена с большинством из существующих моделей ипотечного жилищного кредитования.

Развитие системы ссудо-сберегательных касс позволит:

• •    решить жилищную проблему значительной части населения Вологодской области, а именно граждан со средними и выше среднего уровня доходами (более 30% желающих улучшить свои жилищные условия);

• •    привлечь значительные средства населения в жилищную сферу региона.

Кроме того, развитие строительного комплекса будет способствовать развитию смежных с ним отраслей экономики, увеличению числа рабочих мест и снижению социальной напряженности в обществе. В конечном итоге это может привести к повышению социально-экономического уровня жизни граждан, что является главной целью развития региона и страны в целом.