Перспективы и проблемы ипотечного кредитования в РФ

Ипотека - это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.

Однако следует понимать, что понятия ипотека и ипотечное кредитование имеют свои особенности, при которых кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит – это одна из составляющих ипотечной системы. После получения кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

В зависимости от того, на вторичном или первичном рынке приобретается жилье, ипотечные кредиты делятся на два типа. В настоящее время второй тип целевого ипотечного кредита получил большее распространение, в связи с тем, что по сравнению со строящимся жильем, ставка по кредиту несколько ниже. Кроме того, для банка выдача кредита для покупки квартиры на рынке вторичного жилья является менее рискованной, и времени на её оформление требуется меньше. Предмет обеспечения такой сделки – приобретаемое имущество. В случае выдачи кредита на приобретение недвижимости на «вторичном» рынке, банку существенно, чтобы объект не был имуществом нескольких владельцев. А в случае приобретения строящегося жилья квартира, которая не сдана в эксплуатацию или не передана в собственность, не может являться предметом залога, в данном случае в качестве залога выступает право требования на квартиру.

К сожалению, первичный рынок недвижимости остается довольно «непрозрачным». Дело в том, что строительных компаний, которые занимаются возведением многоэтажных жилых построек, небольшое количество. Отсутствие взрослой конкуренции строительных компаний приводит к удержанию, и хуже того – росту, стоимости построенных квадратных метров, что позволяет получать компаниям значительные прибыли от монопольного бизнеса. Более того, кредитные организации тоже зависят от строящихся монолитных замков, возводимых монополистами, и от их навязанных цен на жилье. Решение этой проблемы просматривается при снижении цен на жилье первичного рынка недвижимости. Следовательно, недопустимо, чтобы рынок долевого строительства продолжал быть монополизированным. Необходимо обеспечить развитие строительного рынка, для образования новых строительных компаний и корпораций, что приведет к здоровой конкуренции.

В любой стране недвижимость стоит дорого по сравнению с уровнем доходов. Однако люди могут купить жилье только в том случае, если у них есть возможность взять деньги в другом месте. В число источников таких средств, в странах с формирующимся рынком, относятся родители, друзья, хорошие знакомые. Все же львиная доля получения дополнительных денежных средств, приходится на займы в кредитных организациях, которые предлагают населению доступное кредитование под 13% годовых. Интересно, такой процент действительно является доступным, в соответствие с минимальным прожиточным минимумом в Российской Федерации в 14 052 рубля (информация предоставлена на декабрь 2015 года).

Таблица №1.

Динамика показателей рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования в Российской федерации.

За последние три года энергично развивалось жилищное (ипотечное жилищное) кредитование, например, с 2013 года относительно предыдущего 2014 года прирост составил 190 %, объем выданных кредитов с 2013 по октябрь 2015 год вырос почти в два раза. Такой бурный рост определен несколькими факторами. Во-первых, это постоянное увеличение потребительского спроса на недвижимое имущество. Во-вторых, хоть и небольшое, но увеличение доходов населения. Также не исключаем увеличение доверия к данному виду кредитования. В 2014 году рынок ипотечного кредитования показал прирост на 30 %, его объем достиг рекордных показателей около 3,391 трлн. руб. [1]. Средневзвешенные ставки по выданным кредитам также показывают темп роста 109,88%.

Таблица №2.

Динамика показателей средневзвешенной ставки жилищного (ипотечного жилищного) кредитования в Российской федерации.

По данным Центрального банка России, по состоянию на 1 октября 2015 года банки Российской Федерации выдали кредитов населению на общую сумму 11 триллионов 329 миллиардов рублей (из которых 3,614 трилиона рублей ипотечные кредиты). Это примерно 16 % ВВП и 23,6 % от общего суммарного дохода населения. По сравнению с 2014 годом, в 2015 году происходит падение производства в тех отраслях, которые объединены с потребительским спросом. Закономерным итогом протекающих негативных процессов является падение ВВП. Именно эти отрасли вносили максимальный вклад в развитие и экономический рост Российской Федерации в последние годы. Вышесказанное указывает на актуальность системного теоретического исследования проблем материального состояния населения. Представляется, что повышение благосостояния населения, а также определение перспектив его устойчивого стабильного роста, во многом обеспечит укрепление экономического состояния России.