Перспективы развития инвестирования в ипотечные ценные бумаги

В исторически короткий срок институциональные преобразования в экономике России привели к тому, что ипотечное кредитование области законодательного процесса и объекта исследований зарубежного и дореволюционного российского опыта превратилось в последние годы в неотъемлемую составляющую современной экономической жизни.

Несмотря на стремительное развитие ипотеки в России, позволяющее охарактеризовать его как бум, в настоящее время четко тестируется следующая нерешенная проблемы дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования, такая как недостаточное развитие банковского инвестиционного бизнеса. Отсюда и необходимость, и актуальность исследования перспектив развития инвестирования в ипотечные ценные бумаги.

Секьюритизация представляет собой один из наиболее эффективных механизмов привлечения долгосрочного финансирования, позволяющий банкам и иным участникам ипотечного рынка расширять свою деятельность на первичном рынке ипотечных кредитов, опираясь на рыночные источники ресурсов [7].

Для инвесторов секьюритизация - это возможность инвестирования в новый класс высоко надежных инструментов, обеспеченных наиболее качественным типом кредитов – ипотекой [5].

В конце февраля 2012 года глава правительства, ныне Президент РФ, Владимир Путин заявил о том, что стимулировать развитие инвестирования в ипотечные ценные бумаги государство будет путем выделения 250 млрд руб. банкам. На эту сумму ВЭБ будет выкупать у кредитных учреждений ипотечные ценные бумаги, таким образом, они смогут рефинансировать ипотеку. Тем самым, дав огромный толчок к развитию данной категории. По замыслу премьера, банки же, получившие господдержку (то есть все крупные госбанки, включая Сбербанк и ВТБ), должны будут снизить ипотечные ставки до 11% годовых уже в этом году, а в среднесрочной перспективе — до 6% [6].

По мере развития рынка ипотечных облигаций ликвидность сегмента и внимание к нему инвесторов будет расти.

Уже в декабре 2012 года ЗАО «ВТБ-24» разместило облигации с ипотечным покрытием на сумму 18,6 млрд. руб., в размере 8,7% годовых. Облигация подлежит погашению в феврале 2042 года. В 2007-2011 гг. АИЖК выступило инициатором 7 выпусков облигаций с ипотечным покрытием [4].

Первые рублевые займы имели вид пилотных проектов и выпускались в небольшом объеме, попадая в портфели крупных игроков. В дальнейшем объем выпусков будет увеличиваться. На горизонте нескольких лет рынок ипотечных облигаций станет сопоставим с рынком корпоративных акций. Однако вряд ли круг инвесторов станет столь же широким, как и для корпоративных ценных бумаг. Из мировой практики известно, что практически весь объем европейских и американских ипотечных ценных бумаг (MBS) приобретается институциональными (профессиональными) инвесторами, а не розничными покупателями — управляющими компаниями, центральными банками, пенсионными и хедж-фондами, страховыми компаниями, инвесторами на рынке структурированных продуктов. Это обусловлено сложностью данных ценных бумаг для мелких инвесторов и следующими причинами [3]:

• —    неопределенный срок окупаемости;

• —    сложная структура;

• —    необходимость получения лимитов на эмитента, не имеющего кредитной истории;

• — неуверенность в возможности реализовать бумагу без потерь.

Преимуществом российских ипотечных бумаг является:

• - то, что в соответствии с российским налоговым законодательством, налогообложение доходов, полученных держателями ипотечных бумаг, осуществляется, как уже указывалось, по льготной ставке 15%. При том, что налогообложение доходов российских резидентов по прочим рублевым облигациям применяется ставка 24% [1].

Льготное налогообложение дает важное преимущество держателям ипотечных ценных бумаг, и не стоит упускать из виду существенную налоговую премию, которую они предоставляют к обыкновенным облигациям - участие в ипотечных бумагах будет прибыльным за счет ряда технических факторов: организаторами выпусков выступают крупные банки, которые намерены способствовать включению облигаций в список первого уровня. Держатели российских ипотечных ценных бумаг выигрывают в результате развития ипотечного рынка. Покупатели первых выпусков облигаций обычно получают премию за новизну продукта на рынке.

Относительно перспектив развития рынка ипотечных ценных бумаг в России можно отметить, что существует ряд факторов, способствующих их динамичному развитию.

Безусловно, развитие рынка ипотеки приведет и к формированию рынка ипотечных ценных бумаг, тем более что в ближайшее время будет устранен ряд законодательных препятствий. В России наблюдается существенный недостаток жилья, обеспеченность жильем в расчете на душу населения намного ниже, чем в промышленно развитых странах. В то же время повышение доходов населения в последние годы расширяет круг лиц, которым могут быть предоставлены ипотечные кредиты.

Дополнительным фактором, стимулирующим развитие рынка ипотечных ценных бумаг, станет наметившееся отставание динамики ставок по ипотечным кредитам от общей динамики долгового рынка, что увеличивает привлекательность для инвесторов ипотечных ценных бумаг. О большом потенциале развития рынка ипотечных ценных бумаг свидетельствует и структура фондового рынка промышленно развитых стран, где ипотечные ценные бумаги занимают существенную часть обращающихся долговых обязательств.

Ожидается, что сегмент ипотечных облигаций в России имеет колоссальные перспективы роста и будет развиваться экспоненциальными темпами. Развитие вторичного рынка ипотечных займов может постепенно привести к снижению ставок по ипотечным бумагам и, как возможное следствие, по ипотечным кредитам.

Развитие вторичного рынка ипотеки будет способствовать притоку средств на первичный рынок от других рефинансирующих организаций. В результате первичные кредиторы, выдающие ипотечные кредиты, получат возможность выбора и устойчивый поток денег для рефинансирования.