Перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в России

При развитии российской ипотечной политики очень важно учитывать региональный аспект из-за значимых, а зачастую, и резких различий в уровне экономического развития региона, природных ресурсах и условиях, плотности населения, уровня жизни населения, в специфике социальных проблем, а также, степени развития рыночных механизмом между регионами. И каждому отдельному региону требуются свои формы и методы государственной поддержки ипотеки, которые бы соответствовали специфике данного региона [1].

Исследование региональных рынков ипотечного кредитования показывает, что общей характерной чертой всех успешно развивающихся программ региона является стремление и готовность региональных властей оказывать посильную поддержку этим программам из местных бюджетов. Это и является, на сегодняшний день, одним из реальных ресурсных источников финансирования ипотеки. Осуществление данных схем финансирования дает возможность запустить механизм мультипликатора, то есть вложения местными властями средств в ипотечные программы приводят к многократному увеличению спроса на товары и услуги отраслей региона, что позволяет бюджетным дотациям вовлекать в оборот незадействованные сбережения населения. Как следствие, растет количество выданных региональных кредитов. Развитие ипотечных жилищных программ выступает фактором, способствующим росту прибыли банков [2].

Чаще всего среди «двигателей» ипотеки банкиры называют загородную недвижимость, новостройки, а также усовершенствование технологии выдачи займа на жилье. Кредитным организациям, осуществляющим ипотечное кредитование, выгодна загородная недвижимость, где объем застройки значительно больше городского. К тому же здесь ниже цены, а значит, существуют возможности для роста. Новостройки сами по себе привлекательны из-за низкой цены, но и здесь региональное жилье интереснее для банков.

Проведенный анализ усовершенствования региональных программ позволил выявить следующие направления этого развития: - привлечение к участию в региональных программах банков, успешно реализующих свою деятельность по ипотечному кредитованию, организаций, осуществляющих риэлтерскую, страховую деятельность, для обеспечения организационной составляющей региональных жилищных программ;

- стимулирование конкуренции бизнес-структур, принимающих участие в обеспечении реализации региональных жилищных программ; - развитие секьюритизации ипотечных жилищных кредитов, выданных в рамках региональных жилищных программ, путем использования механизма государственных гарантий.

Одним из наиболее перспективных направлений развития системы ипотечного кредитования в России, по мнению многих российских аналитиков, является внедрение накопительных ипотечных программ, реализуемых банками и поддерживаемых государством. И это в полной мере согласуется с ролью банков как глобальных институтов управления инвестициями [3]. Суть заключается в организации мотивации широких слоев населения, нуждающихся в улучшении жилищных условий и планирующих воспользоваться ипотечными программами, на активное накопление собственных средств для внесения первоначального взноса. При этом накопление может происходить в течение заранее определенного срока (к примеру, 2 – 3 года). Денежные средства будут аккумулироваться на личном депозитном счете (срочном вкладе) клиента в банке-участнике государственно-частного партнерства (далее – ГЧП). Со стороны государства по данным видам вкладов будут обеспечены гарантии возвратности средств, аналогичные системе страхования вкладов, но только без ограничения по сумме, а с пониманием целевого назначения накоплений – жилищного. Также таким клиентам будет обеспечена государственная поддержка в виде регулярных (ежегодных/ежеквартальных/ежемесячных) премий к сумме накапливаемых средств и налоговые льготы, размер которых напрямую зависит от размера и режима накоплений.

Предполагается, что со стороны банка клиенту будет обеспечен гарантированный фиксированный процент, начисляемый на размещенные в банке средства. В полной мере в эти процессы могут быть включены в том числе банки с государственным участием [4]. Также между банком и клиентом будет заключен депозитно-кредитный договор, в котором должны быть прописаны:

– условия накопления определенной суммы денежных средств для оплаты первоначального взноса за жилую недвижимость (размер и сроки внесения взносов, размер начисляемого процента, параметры досрочного расторжения и досрочного накопления необходимой суммы и т.п.);

– условия кредитования, вступающие в силу после завершения накопительной стадии и выполнения других прописанных в договоре условий.

Со стороны государства, которое может стать ключевым инициатором образования ГЧП, основными элементами ГЧП станут следующие структуры:

• 1)    Система страхования жилищных депозитов

Она может быть выделена в отдельную структуру, полностью контролируемую государством и являющуюся его 100% собственностью. Либо ее можно рассматривать как часть существующей и действующей в настоящее время системы страхования вкладов граждан. Неоспоримо одно: ключевым принципом, на основании которого будет определяться «входной порог» для банков в данную систему, должен стать принцип надежности и устойчивого финансового положения.

• 2)    Система стимулирования накоплений

Ее предлагается разбить на две подсистемы: премирование за соблюдение условий накопления и предоставление налоговых льгот.

В данном случае речь идет о некотором видоизменении формы государственной поддержки граждан, желающих решить свою жилищную проблему с помощью ипотечного кредитования. Помощь в виде премий за регулярное и даже ускоренное накопление собственных средств такой категории населения, а также снижение налогового бремени (например, в виде отмены/возврата/компенсации подоходного налога, действующей в настоящее время) позволит косвенным путем стимулировать эти накопления, выделив из общей массы ограниченно или полностью платежеспособную его часть.

Логика рассуждений в данном случае состоит в следующем. Как показывает опыт реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в части подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», большая часть молодых семей, претендующих на получение субсидии и стоящих в очереди, имеют хотя бы одного ребенка и, проживая у родственников/знакомых/в общежитиях, все-таки трудоустроены и получают определенный доход. В будущем при получении государственной поддержки они планируют воспользоваться ипотечным кредитом для приобретения жилья. Но срок ожидания бюджетных денег растягивается, как правило, на 2 – 3 года. Логично предположить, что за этот срок потенциальные ипотечные заемщики могли бы уже сделать некие накопления, которые в совокупности с субсидированными средствами уменьшили размер долговой нагрузки в будущем и, соответственно, сделали бы ипотечный кредит более доступным [5].