Перспективы развития рынка недвижимости в условиях кризиса

Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями рынка недвижимости являются [3]:

• -    локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);

• -    уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);

• -    низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок);

• -    несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;

• -    разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на три основные составляющие [4, 6]: рынок земли

(земельных участков); рынок жилья; рынок нежилых помещений. Остановимся на каждом из объектов подробнее.

• 1.    Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. В основном сделки совершаются с садово-огородными и дачными участками. Число операций с землями выкупленных предприятий невелико. Тем не менее, общее число сделок купли-продажи, мены, дарения, земельных участков увеличивается. Становление земельного рынка и формирование цен происходит медленно из-за несовершенства правовой базы и отношений собственности на землю.

• 2.    Рынок жилья. Бесплатная приватизация жилья создала широкую прослойку собственников - владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда. Действовавшая ранее система распределения жилья обусловила незначительную дифференциацию обеспеченности жильем различных групп населения и социальных слоев.

• 3.    Рынок нежилых помещений. Формирование рынка нежилых помещений было инициировано приватизацией предприятий. Он значительно уступает рынку жилья по числу проводимых операций. В зависимости от назначения помещений в составе рынка коммерческой недвижимости выделяют рынки офисных, торговых, складских и производственных площадей.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть физические и юридические лица) являются: банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

Городской жилой фонд, в свою очередь, распадается на несколько групп в зависимости от характера застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение является основными параметрами, влияющими на спрос, а значит, и цены.

Формирование рынка загородного жилья связано с отменой ограничений на индивидуальное загородное строительство. Основными составляющими на рынке загородного жилья выступают новая застройка, старая застройка и незавершенное строительство.

В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами [3, 5]:

• -    макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается политической конъюнктурой);

• -    инфляция. С одной стороны, инвестиционная активность и развитие нормальной системы ипотечного кредитования снижаются, а с другой - из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными;

• -    размытость законодательной базы;

• -    отсутствие специальных служб сбора и анализа информации, что делает информационное пространство непрозрачным;

• -    низкий профессионализм участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы);

• -    неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости. Это обуславливает необходимость поиска методов стратегии развития участников рынка недвижимости [3, 5].

Отличительными особенностями рынка недвижимости являются [4]:

• -    индивидуальность ценообразования;

• -    высокий уровень издержек;

• -    важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;

• -    высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния регионально экономики;

• -    многообразие рисков;

• -    низкая ликвидность товара на рынке;

• -    слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это: труднодоступность достоверной информации; ограниченное число аналогичных сделок; многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу [3].

Важно отметить, что выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому     положению,     физическим     характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков [2].

Раз и всегда определенного основания для сегментации нет и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.

В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости [3, 6].

Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей.

На рынке помещений коммерческого назначения может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей [4, 6]:

• 1.    Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для их нормального функционирования необходимы постоянные контакты как между собой так и с органами власти. Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.

• 2.    Производственные организации: для некоторых из них важно иметь представительные офиса в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы.

• 3.    Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате.

Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки. Расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:

• -    для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна из близость к местам проживания населения;

• -    для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях:

• -    для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.

В свою очередь рынок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.

Главное, чтобы представители сегмента действительно были однородными, а требования сообщества потребителей являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.

И, напротив, если речь идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным.

Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка – позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости [2].

Позиционирование – отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента [2].

В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

Позиционируя продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».

Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во- первых, определение места продукта на рынке является основанием для разработки концепции продвижения объекта на рынок – определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.

Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю.

Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.