Подходы и методы оценки эффективности использования объекта недвижимого имущества

На формирование понятийного аппарата в российской оценке оказала существенное влияние зарубежная экономическая литература, переведенная с английского языка в середине 1990-х годов. Исследуемое понятие, которое по-прежнему служит предметом дискуссий, впервые появилось в монографии Г. Харрисона, где фигурирует понятие «лучшее и наиболее эффективное использование»1.

В зависимости от того, какие затраты и результаты берутся во внимание, следует говорить об экономической, социально-экономической, институциональной, социальной, экологической эффективности»2. Эффективность характеризует многогранное понятие, которое содержит не только критерий наивысшей стоимости, но и иные результаты, которые могут быть выражены через степень соответствия заданным параметрам системы. Иными словами, понятие наибольшей эффективности содержит в себя параметр «лучшего использования», так как позволяет оценить его как с точки зрения экономической эффективности (например, через наивысшую стоимость), так и с позиции соответствия другим параметрам: текущим тенденциям спроса и предложения, нормам градостроительства, эффективности использования территории и т.д.

В основе стоимости каждого объекта недвижимого имущества заложена стоимость земельного участка. Любые улучшения земельного участка, относящиеся к объектам недвижимого имущества вследствие их прочной связи с землей и невозможности перемещения без нанесения несоразмерного ущерба, тем не менее, их можно демонтировать, снести, реконструировать    или перепрофилировать под    варианты, соответствующие текущим потребностям рынка. Огромный вклад в развитие теории и практики анализа НЭИ внес Е.С.Озеров – ученый, создавший ряд работ, посвященных анализу НЭИ, например, монографии «Экономический анализ и оценка недвижимого имущества», «Экономика и менеджмент недвижимого имущества», научных статей «О принципе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки», «Нормативное обеспечение выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки при определении его рыночной стоимости» и др. Ученый рассматривал теоретические аспекты принципа НЭИ, анализировал понятийный аппарат, и предлагал комплексные инструменты анализа, позволяющие учитывать риск и неопределенность, различные сценарии планирования и др. В целом, анализируя работы Е.С. Озерова, можно утверждать, что они дали существенный толчок последующему развитию методов анализа НЭИ. Большинство обозначенных в его исследованиях актуальных направлений исследований в сфере анализа НЭИ изучаются в работах С.В.Пупенцовой. Результаты исследований С.В.Пупенцовой в сфере анализа НЭИ вышли в печать в виде отдельных разделов труда «Методы и инструменты в экономической оценке инвестиций»3, так и в виде научных статей. Основными раскрытыми вопросами, связанными с анализом НЭИ являются:

• -    выбор оптимальных параметров застройки земельного участка для анализа НЭИ исходя из принципа возрастающей и уменьшающейся отдачи;

• -    использование методов теории игр, анализа сценариев, метода имитационного моделирования НЭИ для повышения достоверности полученных результатов.

Дальнейшее проведение реформ экономики России должно быть связано с активной структурной перестройкой управления имуществом. Наличие на предприятиях активов (имущественного комплекса) подразумевает целый набор преимуществ – это благонадежность в глазах деловых партнеров и инвесторов, привлекательность для поставщиков и потенциальных работников, придание предприятию большей устойчивости в условиях кризиса. Однако неэффективное управление или недостаточное внимание к этим фактам может не только нивелировать все указанные преимущества, но и создать для собственника дополнительные финансовые потери. Поэтому в условиях активной конкурентной среды управление недвижимостью должно стать одним из важнейших направлений экономической политики.

Управление недвижимостью – это большой комплекс операций. Так, в целях наиболее эффективного использования недвижимого имущества в интересах собственника этот комплект подразумевает выполнение инвестиционных, строительных, риэлторских, зaлоговых и бартерных операций, а также доверительного управления.

В последнее время в экономике наблюдается тенденция к росту доходов от управления недвижимостью предприятий промышленности. Многие обладают объектами недвижимого имущества, которые высвободились по различным причинам - либо в процессе уменьшения объемов производства, либо в процессе изменения технологий. Однако доходы от использования данных объектов значительно отстают от сложившихся рыночных показателей, это служит основанием для изменения подходов к управлению недвижимым имуществом4.

В процессе управления любой недвижимостью необходимо обеспечить достижение определенных целей и задач: повысить ее доходность; добиться простого и удобного доступа к ней предпринимателей; исключить проникновение коррупции в процессе управления недвижимостью; вовлечь в хозяйственный оборот объекты незавершенного строительства; оптимизировать структуру недвижимого имущества с целью создания предпосылок для экономического роста.

Решению подобных задач помогает внедрение комплекса следующих мероприятий и действий:

• 1.    Формирование концепции управления имуществом, находящимся в собственности - на основании максимизации его стоимости.

• 2.    Приведение объектов недвижимого имущества в состояние, наиболее эффективное для использования.

• 3.    Формирование комплексного реестра, содержащего количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов

• 4.    Обеспечение использования механизма рыночной оценки при управлении недвижимым имуществом, выравнивание ставки арендной платы, взимаемой за использование недвижимого имущества, cо средними ставками, сложившимися на рынке.

• 5.    Создание условий для привлечения инвестиций в недвижимость, в том числе путем предоставления инвесторам объектов незавершенного строительства на льготных условиях и т. д.

• 6.    Контроль за использованием и сохранностью имущества, и за функционированием управляющих⁵.

недвижимого имущества, включающего объекты незавершенного строительства.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования состоит из следующих этапов:

• -    анализ местоположения, окружения, визуальной доступности, пешеходной и транспортной доступности объекта, а также анализ инфраструктуры района расположения;

• -    анализ рынка и его сегментов, релевантных объекту, анализ конкурентной среды;

• -    определение соответствия характеристик объекта требованиям рынка;

• -    разработка рекомендаций по приведению характеристик объекта в соответствие с условиями рынка;

• -    сравнение различных видов использования исследуемого объекта, выявление их положительных и отрицательных сторон;

• -    определение группы потенциальных потребителей (арендаторов), расчет прогноза уровня доходов или арендных ставок, позиционирование объекта;

• -    мероприятия по повышению рыночной эффективности использования объекта;

• -    заключение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки;

• -    выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимого имущества.

Объектами анализа могут выступать земельные участки до 30 га, действующие и строящиеся объекты недвижимого имущества, проекты, большие земельные территории, пр.

Анализ с целью выбора варианта наиболее эффективного использования выражает составную часть программы управления объектами. Это часть процедур оценки рыночной стоимости и всех видов стоимости, производных от нее (стоимости полезности и ограниченной полезности , ликвидационной, инвестиционной, залоговой) - в соответствии с определениями подобных видов стоимости.

Оценка стоимости недвижимого имущества – сложный и трудоемкий процесс, состоящий из ряда последующих этапов:

• -    постановка вопроса об оценке;

• -    отбор информации, необходимый для оценки;

• -    анализ информации;

• -    расчет стоимости объекта недвижимого имущества посредством различных подходов, согласование результатов и выбор одной оптимальной величины стоимости;

• -    подготовка отчета и заключения об оценке.

Существует несколько подходов к оценке недвижимого имущества. Рассмотрим наиболее часто используемые из них.

Затратный подход. К нему относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход базируется на сравнении затрат по созданию объекта недвижимого имущества, эквивалентных по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Данный подход применяется при отсутствии рыночной информации о суммах сделок или доходов от использования объектов недвижимого имущества. При оценке земли затратный подход применяется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений сооружений), а также для выделения земельной составляющей в стоимости единого комплекса.

Несмотря на относительную легкость расчетов и возможность широкого использования, затратный подход содержит принципиальное противоречие: чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить. Именно это противоречие ограничивает использование затратного подхода к земле и природным объектам. К недостаткам затратного подходы относят также сложность в условиях инфляции точного расчета стоимости затрат на создание и воспроизводство даже небольшого объекта недвижимого имущества.

Доходный подход. Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования.

К методам оценки, применяемым в рамках данного подхода, относятся метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), и метод дисконтированных денежных потоков. При доходном подходе оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от рыночного использования имущества и выручка от его перепродажи за вычетом потоков затрат капитализируются в текущую общую стоимость.

Сравнительный подход. Подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам недвижимым имуществом. При этом в цены сопоставимых объектов вносятся поправки, учитывающие отличия объектов аналогов и объекта оценки.

Предпочтительным является затратный метод, т.к. позволяет увидеть реальные расходы по управлению имуществом.