Подходы и методы оценки эффективности использования объекта недвижимого имущества

Для России инвестиции в коммерческую недвижимость в социальноэкономическом плане одинаково важны, как и инвестиции граждан в жилую недвижимость. Тем самым создаются новые рабочие места, обеспечивается рост налоговых доходов, решаются жилищные проблемы, например, через коммерческую ипотеку для строительных предприятий (девелоперов) в сегменте жилищного строительства.

В зависимости от того, какие затраты и ожидаемые финансовые результаты учитываются участниками рынка недвижимого имущества, речь можно вести об экономической, социально-экономической, институциональной, социальной, экологической эффективности проектов в сфере недвижимости».

Эффективность недвижимого имущества подразумевает многогранное, комплексное понятие, которое содержит не только критерий наивысшей стоимости объекта, но и иные результаты, которые могут быть выражены через степени соответствия заданным параметрам участников. Иными словами, понятие наибольшей эффективности недвижимого имущества содержит в себе параметры «лучшего использования».

Это позволяет оценить данные параметры как с точки зрения экономической эффективности (например, через наивысшую стоимость), так и с позиции соответствия другим параметрам: актуальным тенденциям спроса и предложения на рынке жилой и коммерческой недвижимости, нормам градостроительства, эффективности использования земельного участка, зонирования и т.д.

Принцип НЭИ (наиболее эффективного использования) достаточно полно прослеживается в формальной оценке недвижимого имущества, это обусловлено его особенными характеристиками. В основе стоимости каждого объекта недвижимого имущества заложена стоимость земельного участка, на котором он расположен. Любые улучшения земельного участка, относящиеся к объектам недвижимого имущества, оцениваются вследствие их прочной привязки к земле и невозможности перемещения без нанесения объекту недвижимого имущества несоразмерного ущерба. Тем не менее, различные улучшения объектов недвижимого имущества можно реконструировать либо демонтировать, снести или перепрофилировать под текущие потребности собственника. В этом проявляется «двойственность» объектов недвижимого имущества: «Недвижимость всегда двухкомпонентна. Делая заключение о ее стоимости, следует иметь в виду, что она всегда состоит из двух частей: с одной стороны, это постоянный элемент, имеющий неизменную топографическую привязку, форму и площадь, а с другой стороны - то, что называется «улучшениями и изменениями», под которыми подразумевается, что какой-либо объект, возведенный на участке земной поверхности, не всегда корреспондирует состоянию рынка, сложившемуся на дату оценки».

Таким образом, что оценка рыночной стоимости недвижимого имущества подразумевает выявление варианта наилучшего использования недвижимого имущества, вне зависимости от того, имеются ли на нем улучшения или изменения, для определения рыночной стоимости с учетом варианта использования, наиболее полно реализующего его потенциал стоимости.

Существенный вклад в развитие теории и практики анализа эффективного использования недвижимого имущества внес Е.С.Озеров – ученый, создавший ряд работ, посвященных анализу наиболее эффективного использования. Основными исследуемыми вопросами, связанными с анализом наиболее эффективного использования являются:

• -    выбор оптимальных параметров застройки земельного участка для анализа наиболее эффективного использования, исходя из принципа возрастающей и снижающейся ценовой отдачи;

• -    использование методов анализа сценариев, метода имитационного моделирования наиболее эффективного использования для повышения достоверности полученных результатов оценки.

Большой интерес представляет также труд В.Т. Александрова, в котором ученым рассматривались вопросы сочетания результатов анализа наиболее эффективного использования с общепринятыми оценочными концепциями, а также практический элемент их применимости к оценке рыночной стоимости недвижимого имущества. Особое внимание уделено методологии оценки устаревания зданий и сооружений, а также возможностям применимости принципов наиболее эффективного использования в затратном и сравнительном подходах.

Вместе с развитием классических методов анализа, все большее признание у оценщиков получают методы, основанные на моделях оценки бизнеса. Эта тенденция прослеживается не только в сфере недвижимости, но и в иных отраслях. Важное внимание вопросам актуальности принципа наиболее эффективного использования в условиях современного ценообразования уделяется проблеме практической полезности принципа НЭИ.

Ученые предлагают при анализе стоимости объектов недвижимости опираться на критерии рациональности и вероятностей, так как наибольшая погрешность расчетов возникает на этапе исследования экономической осуществимости проектов. Проведение расчетов максимальной точности даже по нескольким вариантам требует трудозатрат, но при этом точность таких расчетов не полностью удовлетворяет критериям достаточности и надежности. Для улучшения существующих методов анализа наиболее эффективного использования все чаще применяются методы, базирующиеся на опционном ценообразовании.

Таким образом, в теории оценки постоянно ведутся дискуссии об эффективности и практической полезности принципов наиболее эффективного использования при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, а также сфере применения и объемах работ, выполняемых в рамках анализа.

Отдельного внимания заслуживает проблема согласования результатов оценки недвижимого имущества. Большинство авторов, уделяя значительное внимание вопросам различных подходов к оценке, обходят данную проблему, не давая собственного видения. Тем самым существование проблемы согласования оценок не признается, либо замалчивается.

Эти подходы типичны для некоторых пособий по оценке различных видов объектов: недвижимого имущества; машин и оборудования; предприятий; объектов интеллектуальной собственности.

Вместе с тем, развитие материально-технической базы любого предприятия является ключевым условием его развития. Эффективная политика в сфере управления и обновления основных средств предприятий является ведущим условием их устойчивого функционирования. Поэтому полная и всесторонняя оценка бизнеса (включая отдельные компоненты как земельный участок, производственный комплекс и т.п.) позволяет руководству вовремя отслеживать изменения и корректировать стратегию развития.

Дальнейшее развитие экономики связано с активной структурной перестройкой управления недвижимым имуществом. Наличие у предприятий основных средств (земель, имущественного комплекса и т.п.) влечет целый набор рыночных преимуществ - это и благонадежность в глазах деловых партнеров и инвесторов, и доверие для поставщиков и потенциальных работников. Все это придает предприятию большую устойчивость в условиях финансового кризиса.

Однако недостаточно эффективное управление или невнимание к данным фактам способно не только нивелировать все указанные преимущества, но и создать для собственника дополнительные финансовые потери. Именно поэтому в условиях финансового кризиса кризиса управление недвижимым имуществом должно стать одним из важнейших направлений экономической политики как отдельных предприятий, так и всей страны в целом.

Управление недвижимостью как вид деятельности - это большой сложный комплекс операций. Так, в целях наиболее эффективного использования недвижимого имущества в интересах собственникa этот комплекс подразумевает выполнение целого ряда операций (инвестиционных, строительных, риэлторских, зaлоговых и бартерных и т.д.), а также доверительного управления уже имеющимся объектом недвижимости.

Современные тенденции указывают на рост доходов от управления недвижимостью предприятий различных форм собственности. Многие предприниматели владеют объектами недвижимого имущества, которые высвободились по различным причинам (в процессе уменьшения объемов производства, в процессе изменения технологий производства и т.д.). Вместе с тем, в России доходы от использования объектов недвижимого имущества значительно отстают от сложившихся рыночных показателей, это служит основанием для изменения подходов к управлению недвижимым имуществом.

Современные подходы к управлению недвижимым имуществом указывают, что в процессе управления любой недвижимостью девелоперам необходимо обеспечить достижение целого ряда целей и задач, а именно:

• -    повысить доходность недвижимости;

• -    добиться простого и удобного доступа к недвижимости предпринимателей и собственников;

• -    исключить возникновение коррупции в процессе управления недвижимостью;

• -    вовлечь в хозяйственный оборот объекты незавершенного строительства;

• -    оптимизировать структуру недвижимого имущества с целью создания предпосылок для устойчивого экономического роста.

Решению подобных задач девелоперам помогает внедрение комплекса следующих мероприятий и действий:

• -    формирование концепции управления недвижимым имуществом, находящимся в частной или государственной собственности - на основании максимизации его стоимости;

• -    приведение объектов недвижимого имущества в состояние, наиболее эффективное для их целевого использования;

• -    формирование комплексного реестра, содержащего количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимого имущества, включающего объекты незавершенного строительства, с целью контроля за управлением;

• -    обеспечение использования механизма рыночной оценки при управлении недвижимым имуществом, выравнивание ставки арендной платы, взимаемой за использование недвижимого имущества, cо средними ставками, сложившимися на рынке, с целью повышения конкурентоспособности объекта недвижимости;

• -    создание условий для привлечения инвестиций в недвижимость, в том числе путем предоставления инвесторам объектов незавершенного строительства на льготных условиях и т. д.;

• -    контроль за использованием и сохранностью имущества, и за функционированием управляющих, для снижения возможной коррупции.

Для решения поставленных задач девелоперы используют следующий алгоритм принятия решения по выбору стратегии управления и развития объектов недвижимого имущества.

Hа первом этапе проводится оценка структуры и стоимости имеющегося у собственника объекта недвижимого имущества, выявляется его востребованность на рынке и эффективность (ресурсоотдача). Определяется имеющийся перечень и структура недвижимого имущества, представляющего интерес для инвестирования в него.

Hа втором этапе определяются возможности инвестирования в развитие объекта недвижимого имущества. Производится определение объема инвестиций в конкретный объект недвижимого имущества. Проводится его оценка, исходя из сложившегося финансово-экономического положения собственника, и возможностей привлечения кредитных ресурсов (как частных, так и банковских).

Hа третьем этапе разрабатываются альтернативные сценарии развития объектов недвижимого имущества, среди которых:

• -    ликвидация ненужных объектов;

• -    ремонт или реконструкция;

• -    приобретение новых объектов (в том числе в лизинг и крeдит);

• -    сдача в аренду имеющихся объектов и т.д.

Необходимый объем инвестиций складывается под влиянием уровня стоимости оборотных средcтв, нужных для строительства или реконструкции объекта недвижимого имущества. Максимальный объем инвестиций определяется уровнем стоимости как оборотных, так и внеоборотных средств, требуемых для последующего развития объекта недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимого имущества состоит из следующих этапов:

• 1.    Анализ местоположения, окружения, визуальной доступности, пешеходной и транспортной доступности объекта недвижимости, а также анализ инфраструктуры района;

• 2.    Анализ рынка недвижимости и тех его сегментов, наиболее корреспондирующих объекту недвижимости, анализ конкурентной среды как предприятия, так и принадлежащего ему объекта недвижимости;

• 3.    Выявление соответствия характеристики объекта недвижимости требованиям того или иного сегмента рынка;

• 4.    Разработка практических рекомендаций по приведению характеристик объекта недвижимости в соответствие с условиями рынка;

• 5.    Сравнение различных сценариев использования объекта недвижимости, выявление их достоинств и недостатков;

• 6.    Определение потенциальных потребителей объекта недвижимого имущества (арендаторов, покупателей), расчет ожидаемого уровня доходов или арендных ставок, позиционирование объекта недвижимости на рынке, повышение его конкурентоспособности;

• 7.    Проведение мероприятий по повышению рыночной эффективности использования объекта недвижимости;

• 8.    Составление заключения о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимого имущества;

• 9. Выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимого имущества.

Объектами анализа при этом могут выступать как земельные участки до 30,0 гектар, так и действующие и находящиеся на этапе строительства или реконструкции объекты недвижимого имущества, а также строительные бизнес-проекты и многое другое.

Анализ с целью выбора варианта наиболее эффективного использования является составной частью программы управления объектами недвижимого имущества. Эта часть процедур оценки рыночной стоимости объекта недвижимости и всех видов стоимости, производных от нее. В том числе оценки стоимости полезности и ограниченной полезности, ликвидационной, инвестиционной, залоговой стоимостей. Данная процедура осуществляется в соответствии с анализом сходных видов стоимости объекта недвижимого имущества.

Оценка стоимости недвижимого имущества - сложный и трудоемкий процесс, состоящий из ряда последующих этапов, каждый из которого выполняется строго после предыдущего, в логической последовательности:

• -    производится постановка вопроса об оценке объекта недвижимого имущества;

• -    осуществляется отбор информации, необходимый для оценки объектов;

• -    анализируется информация (внешняя и внутрення);

• -    производится расчет стоимости объекта недвижимого имущества с помощью различных подходов. Осуществляется согласование результатов оценки и делается выбор оптимальной величины стоимости объекта недвижимого имущества в соответствии с целями оценки;

• -    производится подготовка отчета и составление заключения об оценке.

В теории и практике оценочной деятельности существует несколько общепринятых подходов к оценке объектов недвижимого имущества. Рассмотрим наиболее часто используемые из них.

• 1.    Затратный подход. К нему относится вся имеющаяся с науке совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимого имущества, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его естественного износа. Данный подход основывается на сравнении затрат по созданию объекта недвижимого имущества, равных по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым объекту недвижимого имущества. Затратный подход применяется при отсутствии информации о суммах сделок на рынке или доходов от использования объектов недвижимого имущества.

• 2.    Доходный подход. Под доходным подходом подразумевается совокупность методов оценки стоимости недвижимого имущества, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки в нормальной хозяйственной деятельности. При этом стоимость объекта недвижимого имущества определяется его потенциалом приносить доход собственнику или пользователю. Доходный подход применяется при наличии достаточной и достоверной рыночной информации о доходах от объектов недвижимого имущества.

При оценке земельных участков затратный подход применяется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на данном земельном участке (в том числе зданий, строений, сооружений), а также для выделения доли земельного участка в общей стоимости единого комплекса (например, предприятия).

Несмотря на достаточную простоту расчетов и возможность широкого использования, затратный подход содержит одно важное заключение: чем лучше имеющийся природный ресурс, тем меньшую оценку он может получить в соответствии с затратной концепцией (меньше затрат на его преобразование). Данное противоречие ограничивает применение затратного подхода при оценке земли и природных объектов. К недостаткам затратного подхода относят также сложность проведения точного расчета стоимости затрат на создание и воспроизводство даже небольшого объекта недвижимого имущества, в связи с постоянным изменением базисных условий в условиях инфляции и кризиса.

Доходный метод основан на принципах ожидания доходов и прибылей с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимого имущества. К методам оценки, применяемым в рамках данного подхода, относятся:

• -    метод прямой капитализации дохода (земельной ренты);

• -    метод дисконтированных денежных потоков.

• 3.    Сравнительный подход. Под сравнительным подходом подразумевается совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимого имущества, основанных на сравнении объекта недвижимого имущества с аналогичными объектами.

В доходном подходе оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения недвижимым имуществом (как сдачу его в аренду, так и возможную продажу на рынке). При расчетах потоки доходов от рыночного использования объекта недвижимого имущества и выручка от его продажи за вычетом потоков затрат капитализируются в текущую общую стоимость объекта недвижимого имущества, которая служит индикатором для собственника при определении судьбы данного объекта.

Механизм расчетов в доходном подходе достаточно сложен, поскольку доходы от использования объекта недвижимого имущества сильно распределены по времени и могут существенно изменяться под воздействием различных условий (например, кризиса, появления возможного конкурента, резкого ухудшения свойств объекта и т.п.), а норма капитализации зависит как от состояния экономики страны, так и от состояния самого рынка недвижимости (или рынка, на котором функционирует объект недвижимости (например, как комплекс предприятия)).

Окончательная стоимость приносящего доход объекта недвижимого имущества определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения всех выгод, которые данный объект недвижимости будет приносить в будущем. Оценщик при даче заключения должен свести эти доходы в единую сумму текущей стоимости объекта недвижимого имущества. Цена владения (пользования) недвижимого имущества определяется не только через величину постоянного потока дохода (например, арендной платы), но и через любое, выраженное в денежной форме выражение потребительской полезности или ценности объекта недвижимого имущества.

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества зависит от текущей стоимости не всякого из возможных вариантов его использования, а только наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Так, например, оценщик должен произвести анализ всего диапазона стоимости аренды на аналогичные объекты недвижимости, соотнести с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта, учесть оплату коммунальных услуг, расходы на содержание управленческого персонала, на рекламу, маркетинг и т.п. Необходимо при расчетах также учесть денежные отчисления для приобретения или строительства в будущем нового объекта недвижимого имущества взамен подвергшегося износу.

Все денежные потоки при доходном подходе рассматриваются с учетом их стоимости во времени и рисков недополучения прогнозируемой величины дохода. При доходном подходе ставки дисконтирования имеют значение целевой прибыли от инвестиций. При этом подходе решается задача определения цены объекта недвижимости на основе анализа его точки безубыточности.

Сравнительный подход базируется на предпосылках, что стоимость оцениваемого объекта недвижимого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам объектами недвижимого имущества. При этом цены сопоставимых объектов корректируются на поправки, учитывающие отличия объектов аналогов и объекта оценки.

В научной литературе сравнительный подход очень часто сравнивается с методом продаж, рыночным методом или методом оценки недвижимого имущества по сопоставимым продажам.

Суть этого метода заключается в следующем: и покупатель, и продавец хотят знать, сколько стоили на рынке аналогичные, уже проданные и купленные объекты недвижимого имущества. Они должны быть уверены, что цена справедлива, приемлема для всех других участников рынка и каждая из сторон в данной сделке не потерпит убытка. Данный метод основан на систематизации и сопоставлении всех имеющихся на момент проведения оценки данных по уже проданным аналогичным земельным участкам или объектам недвижимого имущества. В то же время часто проводится оценка и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.

При отборе и предварительном анализе объектов для сопоставления важно также учитывать и любые воздействия на цены сопоставимых сделок: угроза изъятия залога при невыполнении условий кредитного договора, потребность в быстрой сделке, изменение законодательства и т.д.