Подходы к концепции стоимости земельных участков

Сервитут – это право собственника недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) требовать от собственника соседнего (зависимого) земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого (также зависимого) земельного участка, предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

На арендаторов сервитут не распространяется. Сервитут не может передаваться никому, кроме собственника земельного участка, и только вместе с этим участком. Более того, согласно пункту 2 статьи 275 Гражданского кодекса Российскй Федерации (ГК РФ) сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. В любом случае сервитут не может передаваться лицам, не использующим объект недвижимости, к которому прилагается сервитут.

В соответствии с российским законодательством права собственности на земельный участок ограничены по глубине (либо окончание почвенного слоя, либо разрешение на углубление до 5 метров, либо право пользования первым водоносным слоем для забора воды) и по высоте (в соответствии с правами ограниченного пользования воздушным пространством и сервитутами на высоту застройки).

Общая площадь земельного ресурса Российской Федерации составляет около 1,7 миллиарда гектаров. Большинство земельных участков являются обремененными. Земельные участки с учетом обременений (сервитутов) не представлены на земельном рынке. Возникновение и развитие земельных сервитутов находится в прямой зависимости от развития института частной собственности на землю. Как правило, обособленный ЗУ не имеет всех тех свойств и качеств, которые необходимы для нормального его использова- ния (вода, прямой выход к дороге и т. п.). В статье 23 главы 4 ЗК РФ дается полная характеристика правоограниченного пользования чужим земельным участком (сервитутом). Сервитут может быть частным (устанавливается в соответствии с гражданским законодательством) и публичным (устанавливается законом или иным правовым актом Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков). Кроме того, установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты могут устанавливаться в следующих случаях:

• •    проход или проезд через земельный участок;

• •    использование земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и иных линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

• •    размещение на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним и т. п.

Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, то его собственник вправе требовать соразмерную плату за него.

Существенным отличием частного сервитута от публичного является способ оформления прав на тот или иной вид сервитута. Права лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута, определяются договором. Права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иными нормативными правовыми актами, которыми установлен публичный сервитут.

Одним из нововведений ЗК РФ от 2001 года является то, что сервитут может быть срочным или постоянным. На сервитут накладываются временные рамки, что, в свою очередь, является определенным ограничением в земельных отношениях.

Именно земельный участок, его месторасположение, почвенные условия, соседствующее окружение и сервитуты определяют наличие прибыли предпринимателя или внешнего износа, а также функциональный износ.

Стоимость ЗУ ниже базовой (максимальной) определяется такими факторами влияния, как:

• •    внешний износ;

• •    функциональный износ;

• •    влияние сервитутов;

• •    влияние арендных договоров.

Фактически все иные показатели ЗУ влияют на изменение именно этих факторов:

• •    изменение почвенных условий сказывается в появлении функционального износа ЗУ в сельской местности;

• •    снижение прибыли предпринимателя сказывается на уменьшении стоимости ЗУ в большом городе;

• •    изменение функциональной ориентации (сервитут) от торговой к производственной сказывается на снижении стоимости ЗУ в большом городе;

• •    изменение транспортной доступности и обеспеченности инженерными сетями меняет внешний износ ЗУ на прибыль предпринимателя, и в сельской местности недалеко от крупного города начинают строиться загородные владения.

Внешний износ земельного участка и внешний износ улучшений. Прибыль предпринимателя

Внешний износ земельного участка в населенном пункте приводит к снижению его стоимости ниже базовой (максимальной по городу или окружающим участкам). Наличие внешнего износа земельного участка может сказываться на стоимости улучшений (в этом случае ПП = 0), а может и не влиять на них (ПП > 0). Поэтому относительно низкая стоимость земельного участка может быть признаком внешнего износа, но не определяющим, а только ориентировочным.

Например, земельные участки в промышленных зонах городов обладают внешними из-носами, однако строительство предприятий на этих участках может приносить предпринимателю прибыль.

Проведение АННЭИ должно определить максимальную эффективность использования земельного участка и типы улучшений, соответствующие максимальной эффективности (либо минимальному внешнему износу).

Совпадение типа улучшения с результатами выводов по АННЭИ для незастроенного ЗУ может показать признаки наличия ПП , но таковых может и не быть (тогда АННЭИ покажет тип улучшений с минимальными величинами внешнего износа).

При проведении АННЭИ земельный участок в глухой степи может быть ориентирован на перепрофилирование под сельскохозяйственные культуры или пастбища, которые, в свою очередь, создадут либо максимально возможную ПП , либо минимально возможный ВИ . Внешний износ ЗУ не связан с внешним износом улучшений тесной корреляционной связью. Сервитут не является внешним износом, поскольку он может «уживаться» с наличием прибыли предпринимателя.

АННЭИ земельного участка. Изменение прибыли предпринимателя и появление внешнего износа (для города Москвы)

Для производства работ по оценке использовались:

• •    Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости (НПЦПО – 2004 год);

• •    Методика оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости (НПЦПО – 2004 год).

Анализировались изменение прибыли предпринимателя и появление внешнего износа для производственно-административных зданий, расположенных на территории единого производства (промышленная зона) на территории города Москвы.

Интерес представляла динамика изменения прибыли предпринимателя в зависимости от следующих показателей:

• •    выход площадей;

• •    время строительства объектов;

• •    увеличение средней высоты помещений.

Проекты зданий – типовые.

Основные расчетные данные приведены в таблице 2.

АННЭИ участка как застроенного

Анализ участка как застроенного (табл. 2) показывает, что наибольшая относительная прибыль предпринимателя появляется для низкоэтажного строительства с наименьшей продолжительностью строительства, быстровозводимыми конструкциями и наименьшей высотой этажа. По мере роста высоты этажа прибыль предпринимателя снижается и превращается во внешние износы. Для производственного здания с высокой этажностью (7,20 м) внешний износ достигает 32,6 процента. Максимализация абсолютной прибыли предпринимателя происходит для трехэтажного с подвалом производственно-административного корпуса.

Отсюда напрашивается вывод о том, что если бы в Москве был переизбыток свободных площадей земельных участков, самый прибыльный бизнес заключался бы в строительстве одноэтажных быстровозводимых зданий.

Таблица 2

Основные расчетные данные

№ п/п	i и s * co	§ и s и о s	и Q> § S и § s о & и 1 Щ	о S Cj	О	со	1 s 1 р о^ е-8 ° со к >8 о	§ 5 о у СО д	о\	ОХ О 1 6
	8 км от Центра, ВАО, промзона
Анализ участка как застроенного
1	1-этажный комплексный производственно- складской корпус	КС-6	4	1 131,8	289,7	337	0,86	3,91	56,0	–
2	2-этажное с подвалом производственно- административное здание	КС-2	13	5 302	1 232,5	715	1,72	4,30	18,4	–
3	2-этажное здание экспериментальных мастерских	КС-2	13	6 304	1 124,3	812	1,38	5,60	–	9,1
4	3-этажный с подвалом производственно- административный корпус	КС-1	25	12 094	2 748,7	1850,5	1,48	4,40	34,4	–
5	4-этажный с подвалом и техническим этажом производственно- складской корпус	КС-1, 4	33	25 625	5 098,1	1 696,6	3,00	5,03	–	27,8
6	4-этажный с техническим этажом производственноадминистративный корпус	КС-1	33	39 422	5 474,5	1 665,5	3,28	7,20	–	32,6
Анализ участка как незастроенного
1	Офисное здание 5-этажное	КС-4	18	32 000	8 186	1 860	4,37	3,44	58,9	–
2	Офисное здание 9-этажное	КС-4	24	59 000	15 545	1 963	7,92	3,34	54,2	–
3	Офисное здание 12-этажное	КС-4	28	80 000	20 645	1 955	10,56	3,41	51,1	–

АННЭИ участка как незастроенного

Анализ участка как незастроенного (табл. 2) показывает, что наибольшая относительная прибыль предпринимателя появляется для низкоэтажного строительства с наименьшей продолжительностью строительства (5-этажное офисное здание). По мере увеличения продолжительности строительства прибыль предпринимателя снижается. Максимализация абсолютной прибыли предпринимателя происходит для 12-этажного офисного здания.

Напрашивается вывод о том, что самым прибыльным является бизнес, связанный со строительством малоэтажных зданий. Чем меньше этажность, тем больше относительная прибыль предпринимателя. Кроме того, получается, что рост этажности зданий снижает относительную прибыль предпринимателя, что должно приводить к оптимальности связи « ПП – этажность» в определенном сегменте рынка.

Следует отметить, что в Москве (как и в большинстве крупных городов Российской Федерации) ситуация в отношении производственных комплексов характеризуется большим количеством капитальных строений (что увеличивает относительные стоимости площадей) и превалирующим отсутствием разрешительной документации на строительство новых современных производственных комплексов из быстровозводимых конструкций.

Приведенный пример показывает, что наличие окружающих улучшений формируют возможности получения ПП на рассматриваемом ЗУ. Однако функциональная ориентация ЗУ под строительство производственных комплексов снижает ПП , а при определенных условиях (резкое увеличение высоты этажа и, соответственно, удорожание строительства) приводит к появлению внешнего износа для улучшений. Здесь мы прослеживаем влияние самих улучшений на снижение ПП и появление ВИ .

Отметим еще один интересный аспект: при использовании затратного подхода общепринято просчитывать стоимость отечественных зданий старой постройки по строительному объему, а при использовании сравнительного и доходного подходов – анализировать продажи и арендные ставки по площадям (используя корректировки на различия). Как уже было подчеркнуто, корректировки сложновыполнимы.

Что следует из данных кадастра города Москвы и анализа рынка земельных участков

Рассмотрим данные, представленные в кадастре Москвы. Ограничимся только первыми кадастровыми номерами для каждого административного округа (приложения 1 и 2 к постановлению правительства Москвы).

По результатам анализа представленной выборки установлено следующее:

• •    по административным округам соотношения максимальной и минимальной стоимостей земельных участков находятся в диапазоне 2,254–12,240;

• •    соотношение максимальной и минимальной нормативной стоимости по городу Москве находится на уровне 26,292;

• •    максимальные кадастровые стоимости присущи земельным участкам с ориентацией главным образом на торговлю;

• •    нормативная цена земли приближена к максимальной (для торговой направленности).

  Приложение 1 к постановлению правительства Москвы от 3 июня 2003 года № 417-ПП

  
  

  	BadaEad пвиэе п яшеэ ввнжodop-oнhnuA ‘ппнеиээои питав anhodj	ш		CD Ш СО		о CM
  				(N		о
  	niAieiuxaqgo тлняндоэ гилияннеидозодо дои пшлю$			Ю		CM
  				СО
  	рноф
  	понээи а патвроха эн ‘otaiuooHHuaujniuoBd noaoxnHdBuioAx	со		LO со		о CM
  	-OHoeaedp рои ‘хвпнеиеэои э пивоеи рои numag			LO со
  				О)		о
  	кпнеэогчиоиэп огоннеэшэпвЕохохэчиеэ nui^o^	(N		C\J		CM
  				см
  	ьпнекенген					о
  	osoHuon'needxdd п oaoHauawnaodopEO птвшяэчдо рои numag			о
  -a	нвpжвdг ппнэнпрэчдо хпмээнроаорвэ п х/яннер numag			со		о
  ф §		О		о о		см
  ф						т—
  §				о	1	тф
  	гилюшхэчдо тлияннэоэ дои nui/\ieg	О)		о со	o'	LO о
  ф				со		см
  2	павао п eшdouoнedш пиешяэчдо рои ‘моаошогва		о
  о с	п вилядэ ‘впнэждено oaoHHaawoauoaoQodu ‘огохээьпнхэш		5		со	см й
  о 3	-OHnuendaujem пиешхэчдо ‘вэшэпвеох огоняиенАитоя		Z со	о CD	1—	Ю см см см
  о ф о	птвшяечдо ‘пиешяэчдо nmiaHHeumiamodu рои numeg		S 105		о. н о
  1			1-
  4) 5	впнэьэиээдо огоннопэнэи п вnнe8oxedшэ		О S		S
  (У 1	‘Bnneaownpadx ‘вnнвэodnэнвнnф nnнэpжэdhA ‘nnheenHeado		I S	О	5 d	о см
  О 3	‘nnwundupadu питав n птвшяечдо пиияннеэшэеФдо		5		05
  5	n nwnxoehHauaBduA-OHanujBdiuonHni/vpB рои numag		05		>s D
  			>S
  ■В	птвшяэчдо niAiiBHEomnued ‘вашоэАяоп		Л I		о 1—
  	n i4dAuj4uAx ‘Biudouo n ladAuiauAx пояээкпапф ‘впнэкэиээдо		q 05	со LO	о CQ 6	CD СО
  3 0Q	огончивп'поэ n BnH9HBdxooaedpE птвшяэчдо рои питэа		Q. 1-	со		LO
  	‘BnHBaoEBdgo oaoHpodBH nnhBsnHBBdo n nnнepжэdhЛ numag		Z Ф		Q.
  			=г		m
  					Ф о
  	BonadaoouiaB nmunujundupadu ‘пивпРившо			(N		CD
  	пи1чнчиешпниоивно£вг n Qgy ‘впнвапжЛиодо огоаоиляд	ш				00
  	‘впнвшпи огоннаэшоэ'тдо ‘nuaosdow птшхэчдо рои nui«ag			СТ) 00
  				о О)
  	хонвошоошэв п nэжвdвг nu^ag	't		00 СТ) со см см		о см
  	nxnodWOBE поипж ПОНЯивАрпапрнП П1Л1В1Л10Р рои пииэ£	со		S о		о см
  	nxnodujOBE пшэонжвше			см		о см
  	поннэггияэои п понжешсогон1Л1 niAievvog тлияипж дои пшлю£			см
  				1—		1—
  				о		о
  	eirBiudeax огоэодшэврвя danoH	I—		о		о
  				о		о

  
  

  Приложение 2 к постановлению правительства Москвы от 3 июня 2003 года № 417-ПП

Нормативная цена земли, р. /1 кв. м

Номер кадастрового квартала	Нормативная цена земли, р./1 кв. м
Центральный административный округ
77-01-01001	49089 (26,292) *
Северо-Восточный административный округ
77-02-01001	2525
Восточный административный округ
77-03-01001	9288
Юго-Восточный административный округ
77-04-01001	6688
Южный административный округ
77-05-01001	15221
Юго-Западный административный округ
77-06-01001	20872
Западный административный округ
77-07-01001	7240
Северо-Западный административный округ
77-08-01001	2690
Северный административный округ
77-09-01001	4496
Зеленоградский административный округ
77-10-01001	1867 (26,292)

• • в 133,3 раза – для рыночных показателей.

Рассмотрим вторичный рынок квартир в Москве. В различных административных округах города имеется своя специфика строительства жилья: центр тяготеет к КС-1 (до 9–12 этажей), периферия – к КС-4 (до 14–22 этажей). В центре разрешается строить новое жилье только в индивидуальном исполнении, на периферии – в серийном.

В соответствии с кадастром ориентировочное соотношение максимальных и минимальных стоимостей участков под жилую застройку:

22 972 / 1 120 = 20,51.

В сборнике Недвижимость и цены № 17 за 2005 год (с. 15) приведены средние цены на вторичном рынке жилой недвижимости в различных округах города Москвы по состоянию на апрель 2005 года. Максимальная относительная стоимость – 2 933 долл. / 1 кв. м – в Центральном административном округе. Минимальная – 1 613 долл. / 1 кв. м – в Юго-Восточном административном округе. Соотношение относительных стоимостей:

2 933 / 1 613 = 1,818.

Итак, несмотря на большое различие в нормативных и рыночных стоимостях земельных участков (на порядок), различия в относительных стоимостях жилой недвижимости составляют только десятки процентов.

Напрашивается вывод о небольшом удельном весе стоимости ЗУ в стоимости улучшений на территории Москвы и формировании стоимости улучшений за счет внешнего окружения.

Улучшения и их качество влияют на стоимость друг друга. Кроме того, диапазон рыночной стоимости сравним с диапазоном нормативной стоимости земельных участков, поэтому напрашивается вывод о федеральном и муниципальном монопольном регулировании рыночных отношений с земельными участками на территории Москвы, с одной стороны, и узких диапазонах оценки, с другой (за счет аналогов, доходности и т. п.).

Земельные участки под коммерческое использование в сельской местности и промышленной зоне города

Земельные участки под коммерческое использование в сельской местности

Допустим, на трассе Москва – Ростов-на-Дону где-то на территории Липецкой области имеются два свободных придорожных участка, площадь каждого из которых составляет 1 гектар. Один участок выходит на трассу, а второй находится в трех километрах от трассы, и к нему ведет только проселочная грунтовая дорога. Оба участка будут продаваться, и требуется определить их стоимость (табл. 3).

Земельный участок № 1 – определение стоимости сопряжено с трудностями в части корректировок (метод сравнения продаж), а использование методов остатка и предполагаемого использования потребует решения вопросов, связанных с прибылью предпринимателя, внешними износами, влиянием сервитутов, многовариантностью и т. п.

Земельный участок № 2 – трудности возникают с определением его полезности в коммерческом использовании. Маленькая площадь участка, большая протяженность грунтовой дороги, большая удаленность от города и отсутствие инфраструктуры не позволяют ориентировать его на иные цели, кроме сельскохозяйственных (плодородная почва).

Таблица 3

Определение стоимости свободных придорожных участков

№ п/п	Наименование характеристик	Участок № 1	Участок № 2
1	Площадь, га	1,0	1,0
2	Расположение	Участок – на трассе, рядом с участком – пахотные земли, город на большом удалении	Участок – в 3-х км от трассы, рядом с участком – пахотные земли, город на большом удалении
3	Транспортная доступность	Хорошая	Затруднена весной и осенью (причина – грунтовая дорога)
4	Назначение участков	Под коммерческое использование
5	Наличие инженерных коммуникаций	Трасса Дон, коммунальные сети – в 2-х км	Отсутствуют, есть только подъездная дорога
6	Возможность приобретения соседних участков	Нет (участки сельскохозяйственного назначения)	Нет (участки сельскохозяйственного назначения)
7	Наличие воды	Нет (водоносный слой на глубине 18 м)	Вблизи есть проточный водоем
8	Наличие леса, рощи	Вблизи нет, только придорожные посадки	Лес рядом
9	Почва	Плодородная	Плодородная
10	Расположение населенных пунктов	В 2-х и 6-и км по трассе – мелкие населенные пункты	В 5-и и 9-и км по трассе – мелкие населенные пункты
11	Расположение магазинов	Продуктовые и промтоварные – в 2-х км	Продуктовые и промтоварные – в 5-и км
12	Расположение АЗС	В 2-х км	В 5-и км
13	Расположение пунктов придорожного питания	В 2-х км	В 5-и км
14	Основная идея получения прибыли от ЗУ	Использование транспортного потока, движущегося по трассе	Под производство
15	Варианты использования	Торговля: АЗС (близко конкуренты); придорожный пункт питания (близко конкуренты); небольшой магазин (близко конкуренты) Услуги: придорожная гостиница (конкуренты отсутствуют); автосервис (конкуренты отсутствуют)	Производство: лесопитомник (незначительные спрос и площадь участка); куриная ферма (слабая кормовая база, малая площадь участка, затрудненный подъезд); склад (затруднен подъезд); утиная ферма (при условии разрешения пользования водоемом; слабая кормовая база)
16	Аналоги по продаже	Мало	Нет
17	Аналоги по сдаче в аренду	Нет	Нет
18	Проведение оценки в рамках Методик МИО	Применить метод сравнения продаж (по трассе Дон) Применить метод остатка Применить метод предполагаемого использования	Рынок не развит Метод предполагаемого использования и метод остатка могут дать отрицательную стоимость ЗУ. Требуется изменить функциональное назначение участка и перепрофилировать его под сельскохозяйственные угодья с расчетом стоимости земель сельскохозяйственного назначения
19	Выводы относительно создания улучшений на ЗУ	Месторасположение участка позволяет ориентироваться на осуществление нового строительства зданий и сооружений с наличием прибыли предпринимателя	Наличие функционального износа (грунтовая проселочная дорога) и внешнего износа (новое строительство нерационально, мала площадь ЗУ) не позволяют ориентировать ЗУ под коммерческое использование

Земельные участки под коммерческое использование в промышленной зоне маленького провинциального города

Попытаемся решить вопрос определения стоимости ЗУ в промышленной зоне маленького провинциального города. Что делать оценщику при полном отсутствии земельного рынка? Нормативная (кадастровая стоимость) не соответствует виду стоимости и не может быть использована для оценки. Однако не следует отказываться от ее использования при решении задач корректировки стоимостей (если нельзя использовать прямые стоимостные данные, вовсе не исключается использование соотношений этих данных). Кадастр – это опись и оценка земельных участков, подлежащих налоговому обложению, поэтому нам, оценщикам, следует уважать огромный труд землеустроителей и в отдельных вопросах ориентироваться на кадастр, составленный с учетом многофакторного анализа.

Для решения задач оценки ЗУ используются 2 основных принципа:

• •    первый принцип заключается в корректировке стоимостей, полученных на развитом рынке купли-продажи и сдачи объектов недвижимости, по аналогам в близлежащих городах (маленьким, районным, областным центрам);

• •    второй принцип заключается в использовании данных о продажах и сдаче в аренду улучшений с ЗУ.

Первый принцип

Принцип заложен в Методиках МИО: «…Условие применения метода (сравнения продаж) – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса)».

Рассмотрим подходы к стоимости объектов и арендным ставкам.

• 1.    Стоимость объектов

Принцип предусматривает корректировку аналогов с адекватным учетом существенных факторов. Учет факторов должен производиться главным образом методами математического моделирования, если они квалифицированно разрабатываются и корректно используются. Методы, ориентированные на экспертные оценки, неизбежно носят отпечаток субъективного мнения оценщика.

Например, при неразвитом рынке продаж объектов недвижимости (ЗУ + улучшения) можно получать ориентировочные стоимости ЗУ путем корректировки стоимости Сзу.промзона для больших городов с учетом соотношений кадастровых стоимостей. Иными словами, здесь можно применять среднюю статистику по аналогичным промзонам разных городов и строить математические корректировочные модели:

•

находим С зу.промзона крупного; …среднего …; малого…

;

•

находим соотношения кадастровых стоимостей аналог / объект сравнения для круп-

ного, среднего, малого городов;

• •    строим графики и находим корреляционные связи между кадастровыми и рыночными стоимостями (это и есть математическая модель при достаточной тесноте связей);

• •    корректируем стоимости аналогов к стоимости образца с помощью математической модели.

• 2.    Арендные ставки

Если дополнить соотношения кадастровых стоимостей аналог / объект сравнения еще рядом корректировочных соотношений, связанных с урбанистикой, экономической географией, факторами, приведенными в Методиках МИО (местоположение, окружение, назначение, рельеф, площадь, транспортная доступность, инфраструктура) и т. п., то можно выйти на многофакторную модель.

Вероятно, внешний износ земельного участка может быть обусловлен как разницей в стоимости, так и разницей в рыночных арендных ставках, поэтому оценщику необходимо направить усилия на определение рыночной арендной ставки.

При проведении АННЭИ следует установить, есть ли возможность продажи такого участка. Неразвитость этого сегмента рынка в городе, в котором расположен участок, и близлежащих городах может косвенно характеризовать отсутствие спроса на такие участки. Тогда оценку следует проводить с изменением вида стоимости на стоимость с учетом ограниченного рынка.

Есть несколько практических приемов «вытаскивания» рыночной арендной ставки, например:

• •    через мультипликатор 1 / ВРМ - соотношение арендной ставки и стоимости ЗУ (его можно найти, например по периферии крупных городов, и скорректировать на мелкие населенные пункты с учетом математической модели, которая была представлена ранее);

• •    через «ориентировочный мультипликатор» - соотношение нормативной арендной ставки с позиций федеральной власти и с рыночной позиции (здесь его также можно найти по региону или по периферии крупных городов и скорректировать на оцениваемый ЗУ с учетом ранее изложенной математической модели);

• •    через коэффициенты капитализации и т. п.

Второй принцип

Принцип заложен в Методиках МИО:

• •    метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков;

• •    метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков;

• •    метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Для наших целей (ЗУ в промышленных зонах) неразвитый рынок может дать стоимости и арендные ставки для иных сегментов рынка (жилье, торговля, офисы и т. д.), поэтому второй принцип также должен ориентироваться на первый принцип (построение математической модели позволит нам перейти с сегмента рынка, например производство, на сегмент рынка складов).

Влияние улучшений на стоимость земельных участков

Допустим, что на рассмотренном земельном участке № 2, отстоящем от трассы Дон на расстоянии 3-х километров, расположено небольшое действующее производство (несколько зданий с инженерными сетями). Рынок купли-продажи аналогичных производств достаточно развит при наличии внешних износов улучшений. При этих условиях методы выделения, распределения и остатка могут дать положительную стоимость ЗУ. Таким образом, наличие уже созданных улучшений (даже с учетом внешнего износа) создают стоимость ЗУ коммерческого назначения. Новое строительство убыточно, а уже построенные улучшения влияют на стоимость ЗУ:

Сзу = Сзуо X (1 - ФИзу) X (1 - ВИзу), где ФИзу стремится к нулю (сказывается наличие улучшений).

Ярко прослеживается влияние улучшений на ЗУ при его оценке в элитных дачных поселках. Существующая инфраструктура и богатое окружение могут резко поднять стоимость ЗУ ( ФИ_зу и ВИ_зу стремятся к минимальным значениям) в условиях дефицита аналогичных ЗУ. Несоответствие нового строительства улучшений (простые постройки) в элитных дачных поселках вследствие высокой стоимости ЗУ поднимают стоимости этих простых построек вследствие наличия ПП (здесь ЗУ влияет на стоимость улучшений).

С другой стороны, в бедных и заброшенных дачных поселках, отстоящих на значительном удалении от крупных городов, стоимость ЗУ понижается (с переходом к внешнему износу для улучшений растут внешние износы для ЗУ и уменьшается ПП ).

Влияние местоположения на улучшения проявляется в разнице стоимости жилищного фонда: в центре города и на окраине трехкомнатная квартира в пятиэтажке (КС-1) будет стоить по-разному.

Рассмотрим определение земельного участка [5].

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Неотъемлемой частью земельного участка могут быть улучшения: здания, сооружения, инженерные сети, элементы благоустройства, водные объекты, насаждения, полезные ископаемые и т. д.

Зададимся вопросом: что влияет на стоимость ЗУ?

Полезность – это форма выражения потребительской стоимости.

ЗУ становится полезен только при наличии улучшений, находящихся рядом, на удалении и на самом ЗУ.

Рассмотрим несколько примеров:

• •    свободные участки на озере Селигер полезны для загородных владений ввиду наличия естественных улучшении – озера и леса;

• •    свободные участки в большом городе полезны из-за наличия искусственных улучшений – зданий, сооружений, инженерных сетей;

• •    свободные участки в сельской местности полезны из-за наличия искусственных и естественных улучшений (плодородные почвы, деловая древесина, наличие горячих гейзеров, природных ископаемых);

• •    свободные участки в глуши, в суровых климатических условиях без улучшений могут быть полезны как земли запаса, на которые можно ориентироваться при использовании для военных целей или под хранение вредных веществ;

• •    свободный участок в заброшенном горнодобывающем поселке при истощении разведанных запасов становится бесполезным;

• •    свободный участок в плодородной местности при его овражистости и эрозии почвы становится бесполезным;

• •    свободный участок в разливной пойме реки становится малопривлекательным для земледелия и ориентирован только на пастбища и т. д.

Итак, улучшения, находящиеся рядом, на удалении или на самом земельном участке, в совокупности с природными факторами воздействия и геометрическими параметрами участка влияют на его стоимость и формируют его износы: ФИ_зу и ВИ_зу . Сервитуты также оказывают влияние на стоимость.

Именно существующие улучшения, а не сам земельный участок, формируют ПП и ВИ при новом строительстве улучшений.

При проведении АННЭИ для ЗУ как незастроенного оценщик рассматривает различные варианты использования ЗУ под улучшения и приходит к выводу о максимальной доходности, получаемой от участка. Доходы – продукт земли и человека. Без приложения труда человека земля не представляет никакой ценности. Для оценки стоимости ЗУ оценщику требуются сведения о стоимостных параметрах улучшений, поскольку без них ЗУ не будет полезным.

Выводы

• 1.    Методики МИО не могут быть успешно применены при практических расчетах стоимостных характеристик земельных участков и должны быть дополнены алгоритмами расчетов прибыли предпринимателя, внешних износов и учетом влияния сервитутов для улучшений ЗУ.

• 2.    Методики определения стоимостных параметров земельных участков должны постоянно совершенствоваться с учетом последних научных достижений в области оценки.

• 3.    Земельные участки имеют базовые стоимости, локализованные в рамках определенного местоположения и категории землепользования. Базовыми стоимостями являются максимальные стоимости земельных участков, соответствующие либо максимальной прибыли предпринимателя для улучшений, либо минимальными внешними износами для улучшений. Для каждой категории земель (7 категорий) имеет место своя базовая стоимость.

• 4.    Земельные участки могут иметь внешние износы, функциональные износы, сервитуты влияют на их стоимостные параметры.

• 5.    Применительно к промышленной зоне города Москвы показана динамика изменения прибыли предпринимателя и возникновения внешних износов при существенном росте высоты помещений в производственно-складских зданиях капитальной постройки.

• 6.    Получен вывод о небольшом удельном весе стоимости ЗУ в стоимости улучшений на территории Москвы и формировании стоимости за счет внешнего окружения. Улучшения и их качество влияют на стоимость ЗУ.

• 7.    Функциональная ориентация земельных участков в сельской местности существенно сказывается на стоимости участков.

• 8.    Неразвитость рынков продажи и сдачи в аренду земельных участков заставляет ориентироваться на анализ родственных сегментов рынка с привлечением методов математической статистики.

• 9.    Стоимость земельных участков тесно связана с улучшениями, находящимися рядом, на удалении и на самих участках.

• 10.    Улучшения влияют на функциональные ( ФИ_зу ) и внешние ( ВИ_зу ) износы земельных участков, создают сервитуты.