Понятие и проблемы правового регулирования объектов жилищных правоотношений

DOI:

Право на жилище – это конституционно закрепленное право человека. Наличие жилища создает основу для нормальной жизнедеятельности, является необходимым условием обеспечения базовых потребностей человека.

Законодатель определяет объекты жилищных правоотношений в нормах ст. 15 и 16 Жилищного кодекса РФ [4]. Согласно данным нормам, объектами жилищных прав и жилищных правоотношений является жилые помещения.

Несмотря на то что в ЖК РФ дано определение жилищных прав граждан и названы основания их возникновения, в научной литературе не выработано единого мнения о том, какие права, возникающие из жилищных отношений, урегулированных жилищным законодательством, являются жилищными правами, какова их правовая природа и система.

Результаты

Помещение рассматривается в качестве жилого в случае, если оно одновременно отвечает следующим признакам:

• 1)    является недвижимым имуществом в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ [3];

• 2)    является изолированным помещением, то есть отграничено от иных объектов (в том числе при нахождении нескольких объектов в одном здании, сооружении), иметь отдельный вход и не являться средством доступа в иные помещения;

• 3)    пригодно для постоянного проживания, то есть соответствует установленным для этого санитарно-техническим нормам;

• 4)    зарегистрировано в качестве жилого в установленном порядке.

Законодательство ограничивает круг жилых помещений следующими видами:

• 1)    жилой дом, часть жилого дома;

• 2)    квартира, часть квартиры;

• 3)    комната.

При этом для того, чтобы являться объектом жилищных прав, каждый из этих объектов должен соответствовать признакам, обозначенным выше.

Анализ законодательных дефиниций перечисленных выше жилых помещений позволяет выделить ряд недостатков:

• 1)    отсутствуют законодательные определения понятий «часть жилого дома», «часть квартиры», что на практике может привести к спорам относительно правомерности отнесения объекта к объектам жилищных прав;

• 2)    понятие «комната» используется и как наименование самостоятельного объекта жилищных прав, и как наименование части иных объектов жилищных правоотношений.

Вместе с тем в состав квартиры или дома могут включаться предназначенные для проживания помещения, не соответствующие указанным выше признакам объектов недвижимости. Вышеизложенное свидетельствует об использовании понятия «комната» в нормах данной статьи в разных значениях, что говорит о недостатках юридической техники и необходимости их устранения.

Кроме того, в условиях развития рынка недвижимости и в целом правоотношений в сфере обеспечения помещения для проживания появляются новые объекты, правовой статус которых требует регламентации. К примеру, на рынке недвижимости приобретает распространение такой вид недвижимости, как апартаменты. В действующем законодательстве правовой статус апартаментов не регламентирован, а подзаконные акты и судебная практика рассматривают апартаменты как категорию гостиничного номера в средстве размещения. Однако на практике апартаменты могут соответствовать всем изложенным выше признакам жилых помещений, приобретаться и использоваться владельцами именно как жилые помещения для целей постоянного проживания.

В связи с этим следует рассмотреть вопрос причисления апартаментов в случае, если они соответствуют признакам жилых помещений, к объектам жилищных прав.

Отсутствие законодательного регулирования популярного на рынке недвижимости объекта – таунхауса – также приводило к значительным трудностям проживающих в нем граждан и свидетельствовало о необходимости реформирования законодательства. В настоящее время принят Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [6], который приравнивает таунхаус к жилому дому и решает тем самым вопросы принадлежности земельного участка под таунхаусом или вопросы реконструкции таунхауса.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод о необходимости совершенствования законодательного регулирования объектов жилищных правоотношений по следующим направлениям:

• 1.    Законодательное определение понятий «часть дома» и «часть квартиры».

• 2.    Определение понятий «жилой дом», «квартира» без указания на понятие «квартира» во избежание неправильного толкования понятия «комната».

• 3.    Рассмотрение возможности признания апартаментов в качестве объекта жилищных правоотношений при наличии у него всех признаков, характерных для жилых помещений [1, с. 40].

Жилищное правоотношение является формой реализации конституционного права на жилище, призванного обеспечить удовлетворение базовой потребности любого человека.

Перечень жилищных правоотношений, предусмотренный ст. 4 Жилищного кодекса РФ, включает в себя крайне разнообразные и различные по своей правовой природе отношения. Еще в советский период развития отечественной правовой науки авторы отмечали собирательный характер понятия жилищного правоотношения.

С установлением рыночной экономики и расширением круга рыночных отношений, в том числе в сфере действия жилищного права, разноплановость правоотношений, входящих в предмет регулирования жилищного права, стала еще более отчетливой.

Правовая наука определяет жилищные правоотношения как правоотношения, возникающие в связи с удовлетворением потреб- ностей граждан в жилище. В связи с этим они включают в себя как публично-правовые, так и частно-правовые отношения с различным подходом к их правовому регулированию.

Иногда для определения понятия жилищного правоотношения используется более широкая формулировка – «по поводу жилого помещения». Однако она не представляется удачной, так как не все жилищные отношения складываются по поводу жилых помещений, и напротив – не все правоотношения, складывающиеся по поводу жилых помещений, являются жилищными отношениями.

Исходя из объекта жилищных правоотношений, некоторые авторы определяют жилищные правоотношения как общественные отношения по владению, пользованию, распоряжению жилыми помещениями‚ управлению и эксплуатации жилого фонда [2, с. 118].

С учетом содержания жилищного правоотношения жилищные отношения определяются как урегулированные нормами жилищного права общественные отношения по реализации сторонами правоотношения, гарантированного Конституцией РФ права на жилище с приобретением соответствующих прав и обязанностей.

На основании приведенных подходов к определению понятия жилищного правоотношения может быть предложено следующее комплексное определение понятия жилищного правоотношения.

Жилищные правоотношения – урегулированные нормами жилищного права общественные отношения по владению, пользованию, распоряжению жилыми помещениями‚ управлению и эксплуатации жилого фонда, возникающие в целях удовлетворения потребности в жилище и реализации установленного Конституцией Российской Федерации права на жилище и влекущие приобретение сторонами правоотношения соответствующих прав и обязанностей.

Правоотношения можно считать жилищными, если они соответствуют следующим критериям:

• – данные отношения могут возникать в связи со значимостью объекта в масштабах отдельной личности и государства. Государство устанавливает определенные ограничения, которые применяются к использованию жилищных правоотношений;

  – при условии, если данные правоотношения выступают отражением общественных отношений, которые являются следствием исполнения закрепленных Конституцией РФ положений о социальной защите отдельных категорий граждан путем решения жилищных проблем.

В особых субъективных правах и обязанностях выражается такие жилищные правоотношения, которые представляют собой специфические субъективные жилищные права, заключающиеся в нетипичной конструкции субъективных прав, характерных для базовых отраслей права, ограничивающие административные и гражданские права.

И.А. Покровский называет отличия для частных и публичных прав: в отношении отрасли публичного права выступают государственные права и обязанности, а для гражданского права – только права [5, с. 67]. Например, субъект, имеющий право, может воспользоваться им, а может и не осуществлять данные права, что не является правонарушением.

Выводы

Таким образом, нетипичность жилищных прав заключается в том, что исключением для гражданских прав на жилое помещение являются права, в которых выступает одноименные обязанности, а именно: право требовать предоставления коммунальных услуг, а их обязанность – поддерживать помещение в хорошем состоянии путем обеспечения необходимым для работы услугами; обладать правом участия в управлении многоквартирным домом, а обязанность заключается в его управлении. Нетипичность публичных прав выступает в предоставлении права, которые не являются обязанностями управомоченного, а также отсутствует реализация, которая не влечет за собой наступление публичной ответственности и имеет возможность понуждения к совершению определенных действий.

Особенности, определяющие жилищные права:

– установление пределов прав лиц на жилое помещение субъективного гражданского права, а именно субъективных публичных жилищных прав, которые являются результатом введения законодательных требо- ваний по реализации возможностей, составляющих на жилые помещения содержание субъективных прав;

– права лиц, в которые входят дополнительные возможности для проживания в жилом помещении;

– права лиц, которым предоставляется возможность распоряжаться, владеть и пользоваться жилым помещением при условии, если отсутствует возможность осуществление проживания, влекущая прекращение субъективного права.

Следовательно, все остальные права, которые связаны с жилыми помещениями, можно разделить на административные, гражданские и другие права, которые возникают в связи с жилым помещением. Данный подход к определению жилищных правоотношений позволяет оградить жилищные правоотношения от других отношений, а также в будущем разграничить категории «жилищное законодательство» и «жилищное право».