Понятие недвижимости, классификация объектов недвижимости

Сложно представить современную экономическую систему без соотношения с понятием «недвижимость». Недвижимость играет в экономике важнейшую роль, обеспечивая население жильем, а производителей продукции торговыми помещениями, заводами, землей и пр. В России понятие недвижимость возникло в связи с разрушением плановой модели экономики и началом процесса приватизации в 1990-х годах.

В Гражданском кодексе РФ (Далее ГК РФ) существует определение понятия «недвижимость». Согласно ст. 130 ГК РФ1 «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество»

Данное определение носит характер весьма неоднозначного, так как в нем имеются существенные недостатки. Во-первых, к недвижимости относятся объекты, которые прочно связаны с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба невозможно. Возникают вопросы о соразмерности ущерба, но авторы не уточняют эту деталь. Также современные технологии уже давно позволяют менять местоположение объекта недвижимости не только без соразмерного, но и в принципе без всякого ущерба зданию, хотя по закону это считается либо невозможным, либо не считается недвижимостью. Также у может возникнуть вопрос, почему к недвижимому имуществу относят воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Ответ заключается в том, что каждый из этих объектов имеет схожие черты с объектами недвижимости. Выражается это в том, что все они имеют привязку к конкретному земельному участку, будь то порт привязки для морских судов или аэропорт для воздушных судов.

Таким образом можно сделать вывод, что определение, данное законодателем, весьма полно и точно отражает реальную картину понятия недвижимость, но все же представляется, что данное определение подлежит дальнейшему изменению и дополнению.

Также существует множество дискуссий ученых на этот счет. Например, В. А. Горемыкин считает, что недвижимость – «это товар, и называет его основные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость» 2 . По мнению Кущенко В.В., к недвижимым вещам или «недвижимости» относятся «материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота»3.

Как было сказано ранее, понятие объекта недвижимости из ГК РФ не лишено недостатков.  Законодатель  не предоставляет официальную классификацию критериев отнесения тех или иных объектов к недвижимым. Отсюда возникают проблемы юридического характера, что делает определение законодателем еще более неточным. В такой ситуации становится необходимым рассмотрение вопроса учеными и исследователями. Таким образом многие авторы предлагают различные критерии отнесения объектов к недвижимым. Л. А. Наумова выделяет 4 некоторые группы критериев отнесения имущества к недвижимому :

• -    оценочные – исходящие из оценки стоимости (сравнительной стоимости объекта до и после перемещения, стоимости объекта и расходов на его перемещение и т.д.);

• -    технические – исходящие из связанности объекта с землей, из технических характеристик объекта (монолит или легковозводимые конструкции), наличие или отсутствие фундамента, подведение коммуникаций и т.д.);

• -    юридические – исходящие из правовой связи земельного участка и объекта недвижимости, квалификации данного объекта нормативноправовыми актами и т.д.

Также существует классификация отнесения объектов недвижимости по типу подраздела, из раздела, открываемого в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним при обращении правообладателя за государственной регистрацией5.

В данном реестре на текущий момент насчитывается 6 групп:

• 1.    земельные участки, в том числе входящие в состав общего имущества многоквартирного дома (Подраздел I-1);

• 2.    здание, сооружение (Подраздел I-2);

• 3.    жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий сооружений, в том числе отнесенные к общему имуществу в многоквартирном доме (Подраздел I-3);

• 4.    участок лесного фонда (леса) (Подраздел I-4);

• 5.    предприятие (Подраздел I-5);

• 6.    участок недр, многолетние насаждения. (Подраздел I-6). В свою очередь Асаул А.Н⁶ . выдвигал свою классификацию объектов недвижимости. Он разделяет их на несколько групп:

• -    по происхождению;

• -    по назначению;

• -    по масштабу;

• -    по степени готовности к использованию.

По происхождению объекты недвижимости делятся на природные (естественные) объекты и постройки (искусственные объекты). По назначению объекты недвижимости делятся на земельные участки, леса и многолетние насаждения, участки недр и водные объекты, жилая недвижимость, коммерческая недвижимость, общественная недвижимость.

По масштабу объекты недвижимости делятся на земельные участки текущего использования, земельные участки в дома, квартиры, комнаты, дачи.

По степени готовности к использованию реконструкции или капитального ремонта, строительства (незавершенное строительство).

обороте, кондоминиумы,

- на готовые, требующие требующие завершения

Рисунок 1 - квалификация объектов недвижимости7