Понятие профильных и непрофильных активов. Некоторые аспекты работы с такими активами

Любой экономический кризис является действенной проверкой и четким критерием того, насколько правильно осуществлялось распоряжение свободными средствами и были обоснованными капиталовложения. Может ли собственник, предпринимая меры для поддержки или спасения своего дела, распорядиться какой-то частью имущества, в первую очередь непрофильного – не участвующего в производственном процессе, и получить недостающее финансирование?

Рассуждая о непрофильных активах, авторы чаще всего рассматривают вопрос с точки зрения управления федеральным имуществом, не обращая внимание на то, что непрофильные активы могут быть у любого хозяйствующего субъекта независимо от формы собственности и отраслевой принадлежности.

Подходы к оптимизации структуры активов, которые могут быть применены в сфере частного бизнеса

Понятие «непрофильные активы» вошло в оборот как устойчивое выражение после издания Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 596 «О долгосрочной государственной экономической политике», в котором в числе прочих мероприятий, направленных на совершенствование управления государственным имуществом, дано указание на разработку и реализацию компаниями с государственным участием, в которых Российская Федерация владеет более чем 50 процентов ак- ций, программ отчуждения непрофильных активов.

На протяжении нескольких лет законодатель вырабатывал определение термина «непрофильные активы», которое включало бы все существенные характеристики.

Понятие непрофильных активов как активов, принадлежащих юридическому лицу на праве собственности, наличие / отсутствие / отчуждение которых не может оказать влияние на реализацию стратегии компании , было сформулировано в приказе Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 25 июля 2013 года № 218 «Об утверждении Методологии определения профильности активов». Этим же нормативным актом установлена методология определения профильности активов и работы с непрофильными активами.

В развитие задач, поставленных Указом, Правительство Российской Федерации в постановлении от 15 апреля 2014 года № 327 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Управление федеральным имуществом» сформулировало следующие цели подготовки и реализации программ отчуждения непрофильных активов:

• •    оптимизация корпоративной структуры;

• •    привлечение инвестиций, в том числе для финансирования инвестиционных программ.

30 декабря 2014 года Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в приказе № 526 «Об утверждении Методических рекомендаций по отчуждению непрофильных активов в федеральных казенных предприятиях и федеральных государственных учреждениях» детализировало признаки активов (для отнесения их к непрофильным) казенных и унитарных предприятий в отношении имущества, закрепленного на праве оперативного управления:

• •    неиспользуемое ;

• •    используемое не по назначению (не для выполнения целей, зафиксированных в уставе соответствующего федерального государственного уч-реждения/федерального казенного предприятия; не в соответствии с техническими требованиями, установленными нормативными правовыми актами для соответствующего вида имущества);

• •    излишнее (количество активов превышает допустимые нормы (размеры), установленные нормативными правовыми актами, техническими регламентами для соответствующего вида имущества).

В 2016 Федеральное агентство по управлению государственным имуществом выпускает Методические указания по выявлению и отчуждению непрофильных активов, одобренные поручением Правительства Российской Федерации от 7 июля 2016 года № ИШ-П13-4065, в которых дает следующую дефиницию:

• •    профильные активы – активы, принадлежащие юридическому лицу на праве собственности, необходимые для осуществления основного вида деятельности или отвечающие следующим условиям: соответствующий актив необходим для реализации долгосрочной программы развития , утвержденной стратегии и соответствует критериям профильности в соответствии с настоящей Методикой;

• •    непрофильные активы – активы, принадлежащие юридическому лицу на праве собственности, не участвующие

в осуществлении юридическим лицом основного вида деятельности и не соответствующие условиям пункта 2.5 настоящей Методики, включая акции (доли) в хозяйственных обществах вне зависимости от основного вида деятельности таких обществ, в случае если юридическому лицу принадлежит пакет (доля) в уставном капитале, составляющая менее 50 процентов уставного капитала .

С 2017 года и по настоящее время организации и общества, связанные государственным участием, руководствуются распоряжением Правительства Российской Федерации от 10 мая 2017 года № 894-р «Об утверждении Методических рекомендаций по выявлению и реализации непрофильных активов» (далее – Методические рекомендации). В этом нормативном акте предлагается такой подход: непрофильный актив – актив, принадлежащий организации или обществу на праве собственности, не соответствующий понятию «профильные активы», включая принадлежащие организации или обществу пакеты акций (доли) в хозяйственном обществе вне зависимости от основного вида деятельности таких организации или общества, составляющие в совокупности с пакетами (долями), находящимися в собственности дочерних обществ, менее 50 процентов уставного капитала. Профильными же активами признаются активы, принадлежащие организации или обществу на праве собственности и используемые в основных видах деятельности, или необходимые для реализации долгосрочной программы деятельности, стратегии развития, или соответствующие критериям профильности в соответствии с настоящими методическими рекомендациями.

При сравнении определений, формулируемых на протяжении нескольких лет, видно, что, несмотря на различный порядок слов, главные критерии для деления активов на профильные и непрофильные, по моему мнению, не изменились. Актив призна- ется непрофильным, если не используется (для основного вида деятельности) и (или) не нужен для развития предприятия. При этом допускается, что если актив (комплекс активов) не используется при осуществлении основного вида деятельности, но при этом оказывает влияние на достижение целей и задач, предусмотренных стратегией развития или долгосрочной программой развития, то такой объект учета относится к профильным активам.

Вероятность того, что непрофильный актив при формальном отсутствии связи с целью деятельности предприятия может приносить доход и быть инвестицией при наличии на то благоприятных условий, находит подтверждение в одном из заявлений ПАО Банк «ВТБ»: «Группа ВТБ рассматривает все непрофильные активы не как стратегические, а как инвестиционные. При вхождении в такой актив ВТБ стремится улучшить его качественные и финансовые характеристики с целью последующей продажи с прибылью… Стандартный срок для продажи подобных активов в группе ВТБ составляет от 3 до 5 лет» ¹.

Другая кредитная организация, приобретая непрофильные активы, руководствуется социальной составляющей – заботой о своих работниках (без которых сложно выполнять задачи по стратегическому развитию), а также преследует бизнес-интересы (инвестиционную составляющую), понимая, что непрофильный актив в сфере туризма может стать драйвером развития определенной территории.

Интересный подход к управлению непрофильными активами разработан ПАО «НК «Роснефть» в Стандарте компании «Управление непрофильными и неэффективными активами» № П3-01 С-0002, версия 2.0. Как следует из наименования документа оптимизация состава и структуры активов с целью повышения эффективности их использования и снижения затрат на содержание может потребоваться не только для непро- фильных, но и для неэффективных активов. Для ПАО «НК «Роснефть» актив становится неэффективным даже при формальном соответствии признаку профильности, если расходы на его содержание превышают доходы от его использования.

В иных случаях крупные корпорации, включая непрофильный актив в соответствующий реестр, защищают его от реализации, выбирая способ распоряжения «сохранение участия», приводя следующие аргументы в пользу такого решения:

• •    невозможность реализации актива в связи с отсутствием покупателей;

• •    отсутствие решений по его реализации иными способами;

• •    незначительная доля участия в активе, что не позволяет оказывать существенное влияние на принятие управленческих решений.

Вопрос о ведении реестра непрофильных активов, в котором могут быть указаны наименование, средства идентификации и сведения о правоустанавливающих документах непрофильного актива; вид деятельности, к которой относится использование непрофильного актива; остаточная (балансовая) стоимость актива; планируемый способ управления непрофильным активом, должен определяться каждым собственником исходя из индивидуальных потребностей.

Полагаю, что предложенный законодателем подход определения непрофильности актива может быть адаптирован для применения в сфере частного бизнеса, так как не учитывает совокупности факторов и рисков, возникающих при отчуждении имущества, например, в предбанкротный период, которые могут оказать существенное значение при решении вопроса о способе управления активом.

Напомню основные цели, указанные в методических рекомендациях, на достижение которых направлены мероприятия по учету непрофильных активов:

• •    оптимизация состава и структуры активов;

• •    снижение финансовых затрат, связанных с содержанием и обслуживанием непрофильных активов;

• •    повышение эффективности использования активов;

• •    привлечение дополнительных источников финансирования;

• •    повышение конкурентоспособности и инвестиционной привлекательности;

• •    повышение капитализации.

Нужно ли определять цели в совокупности или достаточно выделить единственную приоритетную цель? Какие мероприятия должен провести собственник, чтобы достичь экономического эффекта от работы с непрофильными и неэффективными активами?

На мой взгляд, очередность мероприятий может быть следующей:

• •    распределение активов по группам исходя из функционального использования, территориального расположения (при наличии нескольких производственных площадок);

• •    оценка рисков, обусловленных использованием такого актива либо выбытием его из состава;

• •    оценка потенциала для коммерческого использования;

• •    разработка стандартов управления активами по подвидам (отчуждение, сдача в аренду, безвозмездная передача, ликвидация).

При реализации непрофильных активов, по моему мнению, необходимо соблюдать такие принципы, как:

• •    открытость и доступность информации о применяемых методах и подходах к выявлению непрофильных активов из всей совокупности активов;

• •    регулярный анализ активов на предмет выявления их непрофильности;

• •    обеспечение открытых и публичных процедур по реализации непрофильных активов;

• •    экономически обоснованная реали-

• зация непрофильного актива на возмездной основе;

• •    снижение затрат на содержание непрофильных (неэффективных) активов – своевременная реализация активов, предотвращение потери их стоимости, защита прав и интересов общества перед совладельцами активов и третьими лицами.

Почему необходимо соблюдать указанные принципы?

В начале статьи указывалось, что непрофильные активы, приобретенные когда-то, могут стать источником финансирования при недостатке ликвидности. Но не всегда план антикризисного управления реализуется с положительным результатом. Предпринятых мер может оказаться недостаточно, и кредиторы, не получив причитающегося, вправе инициировать дело о несостоятельности.

Действия органов управления должника в период, предшествующий возбуждению дела о несостоятельности, подвергаются анализу как на этапе процедуры наблюдения, так и при открытии конкурсного производства, так как предполагается, что именно поведение единоличных или коллегиальных органов управления должника по отношению к его активам могло привести к признанию должника несостоятельным.

Интерес кредиторов заключается в удовлетворении требований, что возможно только при наличии в конкурсной массе имущества. Один из самых действенных механизмов пополнения конкурсной массы – оспаривание сделок с целью возврата отчужденных активов и их последующей реализации.

Не буду останавливаться на предусмотренных Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» основаниях для оспаривания сделок, совершенных в период подозрительности, отмечу лишь, что наибольшее распространение оспаривание сделок по отчуждению непрофильных активов получило в делах о несостоятельности ликвидируемых кредитных организаций. В большинстве случаев суды удовлетворяют требования конкурсного управляющего, в том числе по причине нарушения перечисленных ранее принципов, перекликающихся с мотивами для оспаривания сделок в рамках процедуры несостоятельности.

Методические рекомендации Федеральное агентство по управлению государственным имуществом от 2016 года предусматривали следующие варианты управления непрофильными активами, если они не были реализованы:

• •    передача непрофильного актива в аренду через процедуру торгов;

• •    вовлечение непрофильного актива в оборот на инвестиционных условиях по результатам торгов;

• •    обособление непрофильного актива – учреждение нового юридического лица совместно с иными физическими и (или) юридическими лицами либо без участия таковых; реорганизация в форме выделения, с передачей новому юридическому лицу непрофильного актива; реорганизация в форме разделения с передачей одному из новых юридических лиц непрофильного актива; передача непрофильного актива в оплату уставного капитала (дополнительных акций) существующего юридического лица;

• •    передача в залог прав на непрофильный актив в качестве обеспечения по обязательствам общества или бенефициаров поручительства общества;

• •    развитие актива посредством реализации на его базе проектов, имеющих положительный экономический эффект;

• •    безвозмездная передача непрофильного актива в собственность Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность, если соответствующее имущество соответствует целям и обеспечивает деятельность органов государственной власти Российской

Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Таким образом, любой собственник в условиях кризиса либо при необходимости оптимизации структуры активов может:

• •    разделить активы на профильные/не-профильные/неэффективные;

• •    соотнести социальную значимость не-профильных/неэффективных активов для своего бизнеса в частности;

• •    соотнести издержки на содержание активов с доходом, извлекаемым с их помощью;

• •    оценить инвестиционную привлекательность непрофильного актива в том числе в перспективе.

После этого собственник может выбрать один из способов управления непрофильными активами:

• •    отчуждение (имущество пользуется спросом на рынке, но не имеет ценности для предприятия);

• •    аренда (собственник не готов лишиться актива, но актив способен генерировать доход);

• •    передача в управление (ЗПИФ)/вне-сение в уставный капитал (собственник не обладает компетенцией для эффективной эксплуатации и готов «пожертвовать» объектом взамен на получение дохода от такой передачи);

• •    модернизация/ремонт (актив может быть возвращен в эксплуатацию и использоваться в основной деятельности);

• •    списание (расходы на содержание актива превышают его стоимость, и иные варианты использования отсутствуют).

Непрофильные активы следует отличать от проблемных активов. Приобретенный за счет заемных ресурсов актив рискует превратиться в проблемный актив. То есть сложится ситуация, при которой заемщик не может исполнить в срок обязательства, в связи с чем наступает риск дефолта. У кредитора проблемный актив – дебиторская задолженность, которая перестала обслуживаться либо обслуживается с отклонениями, в связи с чем высок риск перехода ее в разряд просроченной.

Наиболее распространенные причины возникновения проблемных активов как у кредитора, так и у должника:

• •    рыночная конъюнктура;

• •    форс-мажор;

• •    неэффективный/неквалифицирован-ный менеджмент;

• •    внутреннее и внешнее мошенничество;

• •    недружественные действия третьих лиц.

Для урегулирования проблемного актива кредитор может выбрать стратегию в зависимости от поставленных целей, которые аналогичны целям управления непрофильными активами:

• •    оптимизация структуры проблемных активов;

• •    снижение финансовых затрат, связанных с обслуживанием (урегулированием) проблемного актива.

Кредитная стратегия направлена на достижение с должником и (или) третьими лицами договоренностей с целью исполнения обязательств, что должно обеспечить погашение долга.

Инструментами, применяемыми при кредитной стратегии, являются реструктуризация, рефинансирование, уступка прав (требований)/перевод долга, новация, отступное, вхождение в уставной капитал юридического лица.

Дефолтная стратегия направлена на возврат с использованием предусмотренных законом процедур принудительного взыскания. Основная цель – погашение задолженности. Но для реализации стратегии могут потребоваться дополнительные финансовые и временны֜е затраты, в результате чего чистая приведенная стоимость актива может быть существенно снижена. Инструменты, применяемые при дефолтной стратегии – судебное взыска- ние и обращение взыскание на заложенное имущество, процедуры исполнительного производства, инициирование уголовного преследования в отношении руководителей, бенефициаров бизнеса должника и иных лиц; инициирование процедуры несостоятельности, продажа требований на открытом рынке.

Управление активами – категорирование их в группы по признакам профильности, ликвидности, проблемности (от этого зависит выбор способа управления и его эффективность) – значимый аспект в деятельности не только хозяйственных обществ с государственным участием, но и частного бизнеса.

декабря 2020 года).

* * *

ВОСТРЕБОВАННОСТЬ КВАРТИР НА ПЕРВЫХ ЭТАЖАХ MMKUDM         В НОВОСТРОЙКАХ

В Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость проанализи-НЕДВИЖИМОСТЬ ровали предложение и спрос на квартиры на первых этажах в московских ЖК. Жилые нижние этажи представлены в 40% проектах масс-маркета и в 3% элитных новостроек. При этом лишь 10% клиентов на первичном рынке готовы покупать такое жилье: у большинства людей близость улицы, а вместе с ней – шум и выхлопы машин – энтузиазма не вызывает. Поэтому востребованность квартир на первых этажах поддерживается в основном за счет цены, которая в среднем на 10-15% ниже, чем у других лотов. А в случае совсем неудачного расположения скидка на подобные объекты может достигать 25%.

Квартиры на первом этаже представлены в 40% столичных новостроек массового сегмента. В бизнес-классе таких проектов не более 7%, в премиальной категории – всего 3%, в основном это клубные дома, где предлагаются лоты с несколькими уровнями и отдельным входом с улицы.

«В случае многоэтажной застройки девелопер обычно выделяет под жилье 20-30% площадей на первых этажах, – рассказывает начальник отдела Департамента новостроек Юрий Лебедев. – Остальные квадратные метры ему выгоднее продать коммерческим организациям. В ситуации с малоэтажными комплексами дело обстоит иначе: там жилыми являются порядка 95% первых этажей, причем это не только пожелания девелопера, но и требования Минстроя. В “малоэтажках” для объектов инфраструктуры строятся отдельные корпуса».

В условиях российской действительности, когда теплая погода стоит пару месяцев в году, а возможность попасть в жилище прямо с улицы чаще вызывает чувство тревоги, чем привилегированности, главным козырем квартир на первом этаже является цена. В массовом сегменте такие лоты стоят на 10-15% дешевле объектов, находящихся выше. При неудачном расположении – например, если окна выходят на забор или в квартире очень мало естественного освещения – скидка достигает 25%. Подобная дисконтная политика может применяться и к жилью на втором этаже, если первый является коммерческим.

По данным экспертов компании, только 10% клиентов на первичном рынке Москвы готовы рассматривать для покупки квартиры на первых этажах, несмотря на их привлекательную цену. Однако за счет того, что такие лоты занимают небольшую долю предложения в ЖК, в экспозиции они обычно не застаиваются.

«Во время финансового кризиса ключевым моментом при выборе жилья является его стоимость, и этот фактор поддерживает спрос на квартиры на первых этажах, – говорит Юрий Лебедев. – Впрочем, чаще всего такие лоты приобретают определенные категории покупателей: пенсионеры, представители маломобильных групп населения, многодетные семьи. Для них отсутствие нужды использовать лифт или подниматься по лестнице является весомым плюсом».

Однако недостатки жилья на нижних этажах тоже серьезные: это уровень шума, выхлопы автомобилей, часто непривлекательный вид из окна, необходимость постоянно закрывать шторы и т.д. Для коммерческих помещений эти нюансы большого риска не несут, поэтому первые этажи охотно разбирают магазины, кафе, салоны красоты и т.д., особенно, если инфраструктура в пешей доступности еще недостаточно развита. По наблюдениям специалистов компании, в первых очередях московских ЖК более 90% коммерческих площадей продаются еще до момента ввода дома в эксплуатацию.

Информация предоставлена пресс-центром компании ИНКОМ-Недвижимость