Повышение инвестиционной привлекательности объектов культурного наследия народов Российской Федерации

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ) к объектам культурного наследия (далее – ОКН) относятся объекты недвижимого имущества, ценные с историко-культурной точки зрения. Гражданский оборот этих объектов как особого вида недвижимости осуществляется с ограничениями, установленными указанным законом. Одна часть таких объектов (например объекты археологического наследия) выведены из гражданского оборота, другая – по своим техническим характеристикам или способу разрешенного использования не может приносить доход. Таким образом, нас будут интересовать памятники, которые могут участвовать в гражданском обороте и способные приносить доход. Это приблизительно половина памятников, состоящих на учете в едином государственном реестре ОКН (далее – Реестр).

В соответствии с Законом № 73-ФЗ в Реестр могут быть включены объекты возрастом не менее сорока лет. В результате мы имеем дело с объектами разных исторических эпох, архитектурных стилей, мемориальной ценности.

Традиционно сложилось так, что в течение многих лет основные расходы по осуществлению мероприятий по сохранению ОКН несло государство. Доля государ- ственных субвенций (как федеральных, так и региональных) устойчиво составляет ~ 90 процентов. Тем не менее этих средств не хватает – многие памятники разрушаются, находясь в аварийном состоянии. Единственной альтернативой является привлечение либо целиком частных инвестиций, либо инвестиций в рамках государственночастного партнерства.

За последние несколько лет благодаря законодательным изменениям и инициативе региональных органов охраны несколько улучшилась ситуация, связанная с льготами по аренде памятников (см. [3, 4]). Объекты сдаются по льготной или символической цене при условии проведения в оговоренный срок мероприятий по их сохранению. Однако предпринятые меры ситуацию кардинально не улучшили.

Рассмотрим препятствия, стоящие на пути инвесторов, рассматривающих возможность инвестирования в ОКН.

Мотивы, по которым государство и частный инвестор вкладывают средства в реставрацию памятников, различны:

• •    государство в лице Министерства культуры Российской Федерации и региональных органов охраны, разрабатывающих соответствующие программы, прежде всего заботит сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия. Вопрос о возврате средств, вкладываемых в реставрацию, не поднима-

• ется. В связи с этим представляется справедливым позиция российских экономических регуляторов: «реставрация – это «черная дыра», откуда средства не возвращаются»;

• •    у частного инвестора вопрос о возврате инвестиций, как правило, – это вопрос выживания. Ждать 20–25 лет (иногда и больше) типичный инвестор не согласится. Конечно, у этого правила есть исключения: ОКН в центрах исторических городов с исключительным месторасположением и в хорошем техническом состоянии всегда были привлекательны и таковыми остаются.

Поведение типичного частного инвестора определяется величиной ставки дохода ( С_д ) на вложенные инвестиции в альтернативные активы.

С_д = доход / расходы .                 (1)

Вначале рассмотрим знаменатель дроби – расходы. Если в отношении обычной недвижимости инвестор сам может оценить будущие расходы по приобретению актива, его реконструкции, эксплуатации, то в отношении ОКН расходы будут зависеть от установленных законом решений и согласований уполномоченных органов власти и лицензируемых государством организаций. К таким расходам могут относиться:

• •    уточнение состава памятника;

• •    определение предмета его охраны;

• •    установление границ территории, охранных зон и градостроительных режимов в них;

• •    разработка проекта сохранения объекта;

• •    расходы на проведение государственной историко-культурной экспертизы;

• •    расходы на проведение экспертизы в органах государственного строительного надзора;

• •    производственные работы по сохранению ОКН.

Часто проблема состоит не в величине итоговой суммы расходов, а в неопределенности состава актива и обязательств, так как далеко не на все объекты обладают необходимыми документами для принятия обоснованного инвестиционного решения. Продается, по сути, «кот в мешке». На практике может возникнуть ситуация, когда орган охраны в рамках предпродажных приватизационных процедур просит потенциального покупателя оплатить соответствующие расходы, не гарантируя положительный результат. Такое положение, безусловно, не благоприятствует судьбе памятника.

Тем не менее по информации органов охраны существуют ОКН, полностью обеспеченные документами, предусмотренными Положением о Реестре и даже имеющие утвержденные проекты реставрации. Однако покупатели на них не находятся. Основной частью будущих расходов остается проведение производственных работ по реставрации. Требование подлинности материалов и технологий обуславливают относительную дороговизну работ с высокой долей ручного труда и дорогостоящих строительных и отделочных материалов. Инновации в сфере реставрации ограничены требованиями искусствоведов, защищающих сохранение историко-культурной ценности (далее – ИКЦ) объекта. Государство, сознавая значимость таких затрат для собственников ОКН, установило законодательную норму об их компенсации (п. 3 ст. 14 Закона № 73-ФЗ), но в течение 18 лет Правительство Российской Федерации не принимает Положение о порядке выплаты компенсации, объясняя это непониманием процедуры обоснования, подтверждения и контроля таких затрат. Подобная ситуация самым отрицательным образом сказывается на инвестиционной привлекательности российских памятников.

Реально работающими остаются налоговые льготы по НДС и налогу на имущество для ОКН федерального значения.

Для полноты картины также упомянем законодательные ограничения, накладываемые на любые работы на памятнике, требующие обязательного согласования в государственных органах охраны.

Вернемся, однако, к числителю дроби в формуле (1) – доходы. Традиционно здесь рассматривается арендный доход от объекта недвижимости, определяемый аренднопригодной площадью. Тем не менее не стоит забывать, что всякий ОКН обладает ИКЦ – иначе он не был бы памятником. Позиционирование объекта недвижимости не как совокупности аренднопригодной площади, а как объекта, назначение которого отражало бы аспекты его ИКЦ, означает превращение собственника такого объекта из типового в просвещенного. Новый подход при соответствующем позиционировании может увеличить доход по сравнению с обычной коммерческой недвижимостью.

Выводы

Инвестиционная привлекательность конкретного объекта зависит от наличия и полноты пакета документов, предусмотренных

Положением о Реестре, технического состояния, местоположения, текущей рыночной конъюнктуры и величины ИКЦ.

Основными причинами низкой инвестиционной привлекательности российских памятников является отсутствие на федеральном уровне уполномоченного органа исполнительной власти, отвечающего за комплексное решение этого вопроса, а также недостаточно активная деятельность региональных органов охраны, ответственных за наполнение единого государственного реестра памятников документацией, необходимой для принятия обоснованных инвестиционных решений.

***

Окончание. Начало на с. 103

со 165 тыс. руб. /кв. м до 185 тыс. рублей. Рост стоимости в 12,1% несравним с депозитными ставками, которые сегодня находятся на историческом минимуме.

Растет запрос на сделки трейд-ин с целью улучшения жилищных условий в рамках одной семьи. Именно с помощью программы трейд-ин можно, продав 1-комнатную квартиру, приобрести новую квартиру большей площади. Так, например, продав через наш департамент трейд-ин однокомнатную квартиру площадью 42 кв. м в старом жилом фонде и дополнив остаток стоимости ипотечными средствами в размере 1,5 млн. рублей, молодая семья приобрела комфортную двухкомнатную квартиру в новостройке. Сочетание программы трейд-ин с ипотекой стало достаточно популярным инструментом для приобретения нового жилья, в таких сделках суммы кредитов невелики, что позволяет сделать необременительным для заемщика ежемесячный платеж.

Не меньшей популярностью пользуется трейд-ин и у инвесторов. Для них это тоже удобный и эффективный инструмент. Кейс из практики «БЕСТ-Новострой»: инвестор принял решение продать две однокомнатные и двухкомнатную квартиру в спальных районах Москвы, которые ранее сдавались в аренду. Деньги с продажи были вложены в покупку четырех однокомнатных квартир в строящемся ЖК бизнес класса, расположенном в непосредственной близости от станции метро. В результате сделки остались средства на ремонт и меблировку новых квартир, а выручка от аренды квартир выросла почти вдвое. Также в цене выросли и сами объекты, поскольку инвестор приобретал их на стадии строительства и без ремонта.

Информация предоставлена пресс-службой компании «БЕСТ-Новострой»