Практические аспекты оспаривания кадастровой стоимости

В последние несколько лет кадастровая стоимость недвижимости стала определять достаточно большой круг обязательных платежей: от налогов и арендной платы до выкупных платежей недвижимости. В связи с этим актуальным является рассмотрение вопроса о снижении кадастровой стоимости недвижимости. При этом, важно установить в каких случаях необходимо и возможно снизить кадастровую стоимость, какой способ снижения кадастровой стоимости выбрать и как результативно использовать механизм снижения кадастровой стоимости.

Пунктом 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) установлено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость объектов недвижимости также может применяться для определения арендной платы за пользование недвижимостью, находящейся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 2 ст. 66 ЗК РФ, гл. III федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ (далее Закон об оценочной деятельности) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Утверждается кадастровая стоимость органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

От размера кадастровой стоимости зависит:

• 1.    размер земельного налога;

• 2.    Размер налога на имущество организаций (это касается административно-деловых, офисных, торговых объектов, объектов питания и бытового обслуживания);

• 3.    Размер налога на имущество физических лиц в большинстве субъектов Российской Федерации, а именно, - в тех, в которых принято решение об установлении в качестве налогооблагаемой базы по налогу – кадастровой стоимости недвижимого имущества;

• 4.    налог на доходы физических лиц при продаже недвижимости по цене ниже 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости. Это правило касается недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года;

• 5.    Размер арендного платежа при аренде муниципального или государственного недвижимого имущества;

• 6.    Выкупной платеж за недвижимость при приватизации муниципального или государственного имущества;

Довольно часто кадастровая стоимость объектов недвижимости в несколько раз превышает рыночную стоимость таких объектов.

Такое превышение кадастровой стоимости над рыночной стоимостью обусловлено двумя причинами.

• 1)    В первом случае кадастровая стоимость может быть завышена в результате использования недостоверных сведений об объекте недвижимости (например, объект может быть ошибочно отнесен к иной видовой группе, то есть, будучи индивидуальным жилым домом, может быть отнесен к административным зданиям, или земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства может быть отнесен к участкам, предназначенным для жилищного строительства, которые оцениваются значительно дороже и т.п.)

• 2)    Во втором случае кадастровая стоимость в результате оценки может оказаться выше рыночной даже при использовании достоверных сведений о недвижимости и оценке в полном соответствии с методикой кадастровой оценки. Такое превышение кадастровой стоимости над рыночной стоимостью связано с особенностями методик, в соответствии с

которыми проводится государственная кадастровая оценка. Основой определения кадастровой стоимости, как определено Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», является метод массовой оценки, при котором недвижимость оценивается не пообъектно, а массово - в пределах сформированных групп по определенным признакам. Так, например, при кадастровой оценке используются данные государственного кадастр недвижимости, такие как категория земель и вид разрешенного использования (при оценке земельных участков), площадь объекта оценки, место нахождения объекта оценки, общие сведения об инфраструктуре. При этом не учитываются индивидуальные особенности недвижимости, которые и определяют реальную рыночную стоимость имущества.

Обозначенные причины превышения кадастровой стоимости над рыночной определяют и варианты снижения кадастровой стоимости.

Так, при использовании недостоверных сведений об объекте недвижимости кадастровую стоимость необходимо снижать, установив факт использования недостоверных сведений об объекте (кадастровую ошибку).

Во втором случае - при завышении кадастровой стоимости из-за особенностей методик, несмотря на отсутствие кадастровой ошибки, снизить кадастровую стоимость возможно, установив ее в размере рыночной стоимости на основании отчета оценщика об оценке рыночной стоимости объекта. Такой механизм изменения кадастровой стоимости предусмотрен п. 3 ст. 66 ЗК РФ и конкретизирован в нормах статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности. То есть, в данном случае кадастровая стоимость приводится к рыночной, и в государственный кадастр недвижимости в качестве сведений о кадастровой стоимости вносятся сведения о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Причем, стоит отметить, что второй способ может быть применен даже, если при оценке объекта недвижимости были использованы недостоверные сведения об объекте. Не всегда, установив факт кадастровой ошибки, возможно снизить кадастровую стоимость до рыночной. Встречаются случаи, в которых даже при исправлении ошибок и расчете в соответствии с методиками кадастровая стоимость по-прежнему превышает реальную рыночную стоимость. Кроме того, при оспаривании кадастровой стоимости по мотиву использования недостоверных сведений об объекте при оценке, не всегда можно добиться исправления ошибок, на которые указывает владелец недвижимости. Во-первых, заявление об ошибке может быть сделано владельцем преждевременно, без достаточных к тому оснований, или в суде не удастся доказать наличие таких ошибок. Если суд не согласится с доводом заявителя о наличии ошибки в сведениях об объекте и откажет в иске, то изменить кадастровую стоимость можно будет только путем подачи иска об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. В данном случае есть риск переплаты налога за тот налоговый период (то есть год), в котором было подано заявление об оспаривании кадастровой стоимости по мотиву кадастровой ошибки. Дело в том, что новая кадастровая стоимость применяется для целей исчисления налога с того налогового периода, в котором подано заявление об оспаривании кадастровой стоимости (ст. 391, 403 НК РФ). Налоговым периодом по земельному налогу, налогу на имущество является календарный год. Таким образом, если, например, в 2014 году было рассмотрено заявление об оспаривании кадастровой стоимости по мотиву использования ошибочных сведений об объекте при оценке, и суд отказал в удовлетворении требования, то при подаче иска об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в 2015 году можно повлиять только на размер налоговой базы за 2015 год. За 2014 год налог будет исчислен из прежней кадастровой стоимости.

Снижение кадастровой стоимости актуально для следующих лиц: владельцев земельных участков, торговых, административных и офисных помещений, зданий, объектов питания и бытового обслуживания; арендаторов муниципального и государственного недвижимого имущества; потенциальных покупателей муниципального и государственного имущества; физических лиц, имеющих намерение продать свое недвижимое имущество, а также - физических лиц -плательщиков налога на имущество (за квартиры, дачи, гаражи, нежилые здания, помещения) в тех регионах, где налог на имущество уплачивается от кадастровой стоимости имущества.

Что касается налога на имущество физических лиц (за дачи, квартиры, жилые дома, гаражи и т.п.), то на сегодняшний день он рассчитывается от кадастровой стоимости не во всех субъектах Российской Федерации. Это объясняется тем, что для исчисления налога на имущество физических лиц от кадастровой стоимости субъект Российской Федерации должен принять нормативный правовой акт о начале исчисления данного налога, исходя из кадастровой стоимости. Такие нормативные правовые акты субъекты должны принять до 2020 года. До принятия такого решения налог на имущество физических лиц исчисляется от инвентаризационной стоимости имущества.

Сейчас исчисление налога на имущество от кадастровой стоимости действует в следующих регионах:

С 01.01.2016 года: Санкт-Петербург, Белгородская область, Брянская область, Вологодская область, Воронежская область, Калининградская область, Кемеровская область, Кировская область, Костромская область, Курская область, Ленинградская область, Омская область, Тульская область, Челябинская область, Камчатский край, Ставропольский край, Чеченская Республика, Кабардино-Балкарская Республика, Республика Хакасия, Чувашская Республика, Республика Калмыкия. Налог подлежит уплате в 2017 году.

С 01.01.2015г.: республика Башкортостан, Бурятия, Ингушетия, Коми, Мордовия, Татарстан, Карачаево-Черкесская Республика, Удмуртская Республика, Амурская, Архангельская области и Ненецкий АО, Владимирская, Ивановская, Магаданская, Московская, Нижегородская, Новгородская, Новосибирская, Пензенская, Псковская, Рязанская, Самарская, Сахалинская, Тверская, Ярославская области, Забайкальский край, Москва, Ханты-Мансийский АО-Югра, Ямало-Ненецкий АО. Налог подлежит уплате по новым правилам уже в 2016 году.

С 2016 года, после внесения изменений в Налоговый кодекс РФ (далее -НК РФ), продавцам недвижимости тоже необходимо отслеживать изменения в кадастровой стоимости продаваемого имущества. Так, в соответствии с новыми правилами, введенными в Налоговый кодекс РФ, если цена продажи составила менее 70% кадастровой стоимости, то налог на доходы физических лиц по ставке 13% (НДФЛ) будет рассчитываться не от цены продажи, как раньше, а от 70% кадастровой стоимости, то есть кадастровой стоимости умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Это касается недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Необходимо отметить, что субъект Российской Федерации на основании принятого таким субъектом закона вправе снизить вплоть до нуля размер понижающего коэффициента (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Рассмотренные выше вопросы демонстрируют, что в снижении кадастровой стоимости имущества заинтересован обширный круг лиц -собственников и арендаторов имущества.

Основной способ снижения кадастровой стоимости заключается в приведении ее к рыночной стоимости.

Это - самый распространенный и результативный вариант. В рамках данной статьи не будет рассмотрена ситуация оспаривания кадастровой стоимости в случае ошибки, допущенной в расчетах при определении кадастровой стоимости. Чаще всего кадастровая стоимость завышается именно из-за погрешностей метода сплошной оценки при проведении кадастровой оценки.

Право на оспаривание и порядок оспаривания кадастровой стоимости установлены ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, а отдельные вопросы правоприменительной практики отражены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. №28 «О некоторых вопросах возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление пленума ВС РФ №28). Процессуальные вопросы оспаривания кадастровой стоимости в суде установлены п. 15 ст. 20 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ), ч. 2 ст. 24 КАС РФ.

Для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости, который заключается в подаче заявления в Комиссию при Росреестре. Физические лица вправе обратиться сразу в суд с административным иском по правилам КАС РФ. Заявление об оспаривании кадастровой стоимости рассматривает областной (краевой) суд субъекта РФ. Районные суды подобные дела не рассматривают. Что касается индивидуальных предпринимателей, то согласно разъяснению Верховного Суда РФ, данному в п. 10 постановления Пленума ВС РФ №28, поскольку индивидуальные предприниматели являются физическими лицами, то досудебный порядок для них не является обязательным. Индивидуальные предприниматели вправе обратиться непосредственно в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Ниже рассмотрен порядок оспаривания кадастровой стоимости в комиссии по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности). В настоящее время    эти функции осуществляют управления Росреестра в каждом из субъектов РФ.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются: кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;

документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и в порядке, который предусмотрен порядком создания и работы комиссии. (ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности)

В случае если решением комиссии будет отказано в изменении кадастровой стоимости, заявитель вправе обратиться в суд как с заявлением о признании решения комиссии не соответствующим закону, так и с самостоятельным административным исковым заявлением по правилам КАС РФ об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. При этом, в случае обращения с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, решение комиссии не будет являться предметом рассмотрения, и суд не связан выводами комиссии.

Здесь мы подходим к порядку судебного оспаривания кадастровой стоимости.

Во-первых оспорить кадастровую стоимость может любое заинтересованное лицо, которое в состоянии обосновать, что завышением кадастровой стоимости нарушаются его права. Помимо собственников недвижимости, безусловно относящимся к таким заинтересованным лицам, к таким лицам также относятся арендаторы недвижимости, в случае, если арендная плата исчисляется от кадастровой стоимости объекта и возможность оспаривания кадастровой стоимости предусмотрена договором аренды либо, если согласие выражено арендодателем иным образом; бывшие владельцы недвижимости, если размер кадастровой стоимости влияет на обязательные платежи, которые владелец обязан уплатить, лица, пользующиеся исключительным правом выкупа объектов недвижимости, находящихся в муниципальной или государственной собственности.

Ответчиками по административному иску об оспаривании кадастровой стоимости является орган власти, утвердивший результаты оценки кадастровой стоимости и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (на сегодняшний день – это управление Росреестра). Если кадастровая стоимость оспаривается по мотиву допущенной ошибки, то к участию в деле в качестве административного ответчика привлекается орган кадастрового учета (сейчас этаким органом является ФГБУ «ФКП Росреестра»).

Основная сложность оспаривания кадастровой стоимости в суде заключается в том, что суды в настоящее время требуют предоставить не только отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, но и экспертное заключение, подтверждающее в соответствии с федеральным стандартом «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)» как соответствие отчета федеральным стандартам оценки, Закону об оценочной деятельности и правилам оценки, так и подтверждающее стоимость объекта оценки, которая определена оценщиком. То есть требуется нормативно-методическая и стоимостная экспертиза.

Кроме того, суд вправе, несмотря на представленные административным истцом отчет о рыночной стоимости объекта и экспертное заключение назначить судебную экспертизу по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Однако, нормы КАС РФ позволяют заключить соглашение о примирении, в котором стороны судебного спора вправе договориться о размере рыночной стоимости объекта, который и будет внесен в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН).

Для оспаривания кадастровой стоимости установлен более длительный по сравнению с общим сроком давности срок. Так, с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости можно обратиться в течение 5 лет с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в ГКН. Также можно обратиться в суд и по истечении указанного срока, при условии, что на момент обращения с заявлением в суд, в государственный кадастр недвижимости не внесены сведения об очередной кадастровой оценке (п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015г. №28 «О некоторых вопросах возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Если на момент рассмотрения искового заявления в суде будут утверждены результаты очередной кадастровой оценки, то это обстоятельство не препятствует рассмотрению иска по существу. Новая кадастровая стоимость может быть оспорена в новом производстве путем подачи нового иска.

В случае удовлетворения судом иска об оспаривании кадастровой стоимости новый размер кадастровой стоимости применяется с 1 числа налогового периода (календарного года), в котором было подано исковое заявление.

В 2014 году это правило было введено в Налоговый кодекс РФ и начало действовать с 2015 года, что сыграло положительную роль, поскольку ранее существовала практика применения новой кадастровой стоимости лишь с момента вступления в силу решения суда.

В целом, с момента принятия поправок в Налоговый кодекс РФ, Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015г. №28 «О некоторых вопросах возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» установилась стабильность в подходах к изменению кадастровой стоимости. Однако, до сих пор при установлении кадастровой ошибки, кадастровая стоимость изменяется только, начиная с 1 числа года, в котором подано заявление об оспаривании кадастровой стоимости. Это создает ситуации, при которых недостоверная кадастровая стоимость служит налогооблагаемой базой, приводя к уплате экономически необоснованных налогов. В этой части было бы целесообразным внести законодательные изменения, как это был сделано в отношении технической ошибки. При выявлении технической ошибки новая кадастровая стоимость применяется с момента допущения ошибки (ст.ст. 391, 403 НК РФ).

В целом же, до тех пор, пока существует метод массовой кадастровой оценки объектов недвижимости и правило о переоценке кадастровой стоимости каждые пять лет, владельцы недвижимости вынуждены будут постоянно возвращаться к необходимости снижения кадастровой стоимости.