Практика доверительного управления недвижимостью, относящейся к государственной или муниципальной собственности

Возможность заключения договора доверительного управления имуществом предусмотрена в части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), вступившей в силу с 1 марта 1996 года.

Довольно длительное время с момента появления в отечественном гражданском праве норм об обязательстве, вытекающем из договора доверительного управления, специалисты в области юриспруденции исключительно умозрительно могли предполагать, для каких жизненных обстоятельств такая конструкция могла бы быть востребованной. Анализ правовых норм давал основания только предполагать возможные направления использования доверительного управления – в случаях, например, когда собственник имущества безвестно отсутствует или умер либо собственник не умеет извлекать доход из своего имущества или не хочет этим заниматься.

Теперь же количество судебных споров, связанных с доверительным управлением имуществом, измеряется сотнями. Значительная часть судебных споров связана с передачей в доверительное управление государственного или муниципального недвижимого имущества. Это обстоятельство объясняется тем, что государственный или муниципальный собственник, будучи специальным субъектом гражданско-правовых отношений и не имея возможности непосредственно заниматься приносящей доход деятельностью, действительно нуждается в услугах управляющего.

Для частных лиц, к услугам которых обращаются органы государственной власти или местного самоуправления, ведающие публичной собственностью, быть доверительным управляющим – не всегда выгодное занятие. Тому есть множество причин, включая ту, что зачастую в доверительное управление передается та часть государственной собственности, которая в сложившихся обстоятельствах в принципе дохода принести не может.

Однако нельзя отрицать и того, что в некоторых случаях доверительное управление представляет интерес для различного рода компаний и физических лиц. Так происходит в подавляющем большинстве случаев, когда в доверительное управление передаются нежилые помещения или здания. Необходимо отметить, что на практике доверительные управляющие недвижимостью, как правило, занимаются исключительно заключением договоров аренды в отношении переданного им имущества и более ничем. По сути дела доверительный управляющий решает для публичного собственника весьма важную проблему – помогает взимать с арендаторов помещений плату, адекватную рыночным ценам на аренду аналогичного имущества. В связи с этим актуальность приобретает вопрос о том, в какой момент договор доверительного управления недвижимым имуществом считается заключенным, а также какова при этом роль государственной регистрации.

Приведем пример1. Открытое акционерное общество «Стэнли Пропети Корпо- рэйшн» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – комитет) о понуждении заключить договор доверительного управления зданием площадью 9 724,6 квадратных метра, расположенным в городе Санкт-Петербурге, на условиях представленного истцом проекта договора.

Исковое требование мотивировано тем, что ответчиком было издано распоряжение от 12.03.2001 № 357-р «О передаче в доверительное управление здания», согласно которому центральному районному агентству комитета предписывалось заключить с обществом договор доверительного управления на названное здание. Однако агентство от заключения такого договора уклонялось. 18 мая 2001 года общество представило в центральное районное агентство комитета договор доверительного управления, включающий предусмотренные распоряжением № 357-р условия.

Удовлетворяя требование истца, суды первой, апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что изданием распоряжения от 12.03.2001 № 357-р комитет добровольно принял на себя обязательство по передаче здания в доверительное управление обществу.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (ВАС РФ), рассматривая дело, указал на следующие обстоятельства:

• 1)    суды не учли требования подпункта 2 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. В связи с этим ВАС РФ отметил, что недостаточно был исследован вопрос о том, может ли распоряжение комитета от 12.03.2001 № 357-р в силу требований указанной нормы служить основанием возникновения у ответчика гражданско-правового обязательства по заключению с истцом договора;

• 2)    в соответствии с указанным распоряжением общество должно было представить комитету на утверждение акт приема-передачи здания в месячный срок с момента издания распоряжения. Такой акт был представлен истцом лишь 18 мая 2001 года. Названному обстоятельству судами оценки не дано;

• 3)    в соответствии со статьями 209, 1012 и 1014 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику имущества предоставлено право принимать решение о передаче имущества в доверительное управление. Как следует из материалов дела, распоряжение комитета от 12.03.2001 № 357-р издано на основании решения городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости от 11.01.2001, протокол № 01; от 05.01.2001, протокол № 02. Однако в материалах дела отсутствует положение о городской комиссии, в соответствии с которым комиссии предоставлялись бы полномочия собственника по учреждению доверительного управления. Поэтому не имеет под собой оснований вывод судов о правомерности издания ответчиком распоряжения от 12.03.2001 № 357-р;

• 4)    судами не рассмотрен и вопрос о возможности понуждения заключения договора доверительного управления имуществом, являющегося в силу статьи 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации реальным договором.

Из приведенных суждений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует несколько важных выводов. Вступая в отношения с органом государственной власти или местного самоуправления по поводу заключения договора доверительного управления, необходимо уточнить полномочия соответствующего органа на принятие решения о заключении договора. Также необходимо четко выполнить все распоряжения уполномоченного органа как до заключения договора, так и после этого.

Однако главный вывод следующий – нельзя считать возникшими правоотношения до того момента, пока договор не будет заключен (точнее, пока не будет зарегистрирована передача имущества в доверительное управление). Действительно, дого- вор доверительного управления является реальным. По этому договору «одна сторона передает другой стороне», следовательно, договор считается заключенным с момента, когда на основе достигнутого соглашения произошла передача вещи или иного имущества. Кроме того, закон не устанавливает обязанности учредителя управления передать управляющему имущество. Следует заметить, что договор и не мог быть сконструирован как консенсуальный. Предметом его являются действия управляющего, совершение которых без обладания имуществом невозможно. Этот факт, однако, не исключает возможности заключения между учредителем и управляющим различного рода предварительных соглашений.

Понуждение к заключению договора доверительного управления имуществом по всей видимости может быть основано только на предварительном договоре (ст. 429 ГК РФ).

Хочется отметить, что в практике встречаются случаи, когда доверительный управляющий фактически приступает к исполнению своих обязанностей при отсутствии надлежащим образом заключенного договора. В соответствии со статьей 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме, а несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом влечет недействительность договора.

Кроме того, имеют место и ситуации, в которых доверительный управляющий при наличии заключенного в письменной форме договора приступает к исполнению своих обязанностей до государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление. От момента заключения договора и передачи в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, документов, необходимых для государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление, до момента государственной регистрации может пройти месяц (п. 3 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Кроме того, при наличии установленных законом оснований регистрация может быть приостановлена (ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Доверительным управляющим не следует приступать к исполнению договора до момента государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление. Дело в том, что в соответствии с пунктом 3 статьи 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора. Парадоксально, но факт: заключенный в письменной форме договор недействителен до тех пор, пока не совершено соответствующее регистрационное действие.

И все же в случае исполнения доверительным управляющим обязанностей до момента государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление необходимо иметь в виду следующее. Если государственная регистрация так и не состоится (в том числе, например, и потому, что собственник отзовет свое заявление о регистрации передачи недвижимости в доверительное управление), то лицо, фактически приступившее к исполнению договора, может потребовать возврата неосновательного обогащения со ссылкой на положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Опережая события и совершая действия во исполнение еще не существующего договора доверительного управления, «управляющий» может создать неблагоприятные последствия не только для себя, но и для третьих лиц.

На заседании городской комиссии города Санкт-Петербурга 26 ноября 1998 года было принято решение о передаче в доверительное управление обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Росно-Санкт-Петербург» здания площадью 4 797,5 квадратных метра сроком на 5 лет2.

В решении определялись некоторые условия передачи здания в доверительное управление и его использования. Между тем договор о передаче здания в доверительное управление был подписан между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ООО «Росно-Санкт-Петербург» 3 декабря 1999 года, акт сдачи-приемки объектов в доверительное управление оформлен 28 декабря 1999 года, а государственная регистрация передачи недвижимого имущества в доверительное управление состоялась только 14 февраля 2000 года (!).

Вопреки указанным обстоятельствам ООО «Росно-Санкт-Петербург» в качестве арендодателя 1 марта 1999 года заключило с банком «Собинбанк» договор аренды помещений в указанном здании (то есть почти за год до государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление). Был составлен и акт (от 15 декабря 1999 года), в соответствии с которым банку переданы комнаты общей площадью 1 012 квадратных метров. Более того, «арендатор» перечислил на счет Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга арендную плату за декабрь 1999 года и январь 2000 года.

В описанной ситуации совершенно очевидно, что при отсутствии заключенного в предусмотренной законом форме договора доверительного управления, а также при отсутствии государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление обязательства сторон по доверительному управлению нельзя считать возникшими. При рассмотрении вопроса о действительности договора аренды апелляционная инстанция ошибочно полагала, что наличие у ООО «Росно-Санкт-Петербург» права на заключение договора доверительного управления подтверждается решением городской комиссии от 26 ноября 1998 года. Как верно отмечает Федеральный арбитражный суд округа, «решение городской комиссии служит лишь предпосылкой для заключения договора доверительного управления».

В действительности договор аренды заключило лицо, не управомоченное на то за- коном или собственником (статья 608 ГК РФ). Предпосылки для возникновения спорной ситуации отчасти были созданы при вынесении решения о заключении договора доверительного управления. Пунктом 9 указанного решения предписывалось в недельный срок с момента принятия решения передать ООО «Росно-Санкт-Петербург» здание «на сохранность». Эта малопонятная формулировка не может ни порождать договор доверительного управления, ни расцениваться в качестве условия иного договора (например договора хранения).

Еще одно обстоятельство, на которое следует обратить внимание – это, мягко говоря, невнимательное отношение банка («арендатора») к заключению договора. Очевидно, что банк, вступая в договорные отношения, даже не поинтересовался объемом правомочий контрагента. Между тем указание статьи 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что передача имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации, и положение статьи 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о том, что наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе доверительное управление, общеизвестны. Удостовериться в правомочиях доверительного управляющего по сдаче имущества в аренду будущий арендатор может всегда, потребовав к ознакомлению договор доверительного управления объектом, а также обратившись в соответствии со статьями 7 и 8 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, с заявлением о выдаче выписки об объекте из Единого государственного реестра прав.

При заключении договоров доверительного управления имуществом публичный собственник не пренебрегает и таким, безусловно, важным достоинством конструкции доверительного управления, как пре- доставляемый законодателем иммунитет от обращения взыскания на переданное в управление имущество (п. 2 ст. 1018 ГК РФ). Вместе с тем такой же иммунитет предоставляет и передача государственного или муниципального имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления государственным (муниципальным) предприятиям или учреждениям (п. 1 ст. 126 ГК РФ). Однако многие полагают, что заключение договора доверительного управления способствует извлечению больших выгод из публичной собственности. Во всяком случае отказ от использования унитарных предприятий, основанных на праве хозяйственного ведения, провозглашался одним из направлений утвержденной в 1997 году Концепции реформирования предприятий и иных коммерческих организаций3.

На практике встречаются весьма интересные прецеденты. Не прекращая право хозяйственного ведения, соответствующий орган власти, имеющий полномочия по распоряжению имуществом, принимает решение о передаче этого имущества в доверительное управление. Так, распоряжением главы администрации Чишминского района Республики Башкортостан от 3 октября 2004 года было решено имущественный комплекс муниципального унитарного сельскохозяйственного предприятия (МУСП) «Петряевское», закрепленный за ним на праве хозяйственного ведения, передать в доверительное управление сельскохозяйственному кооператив «Алга», приемку начать с 4 октября 2004 года, Чишми-нскому районному комитету по управлению собственностью подготовить и заключить договор о передаче имущественного комплекса в доверительное управление4. Указа-ное распоряжение было издано на основании письма Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан от 16 июля 2004 года.

В то же время между открытым акционерным обществом (ОАО) «Салаватский экспериментальный механический завод» и унитарным сельскохозяйственным предприятием (МУСП) «Петряевское» 13 октября 2004 года был заключен договор хранения сельскохозяйственной продукции сроком до 1 мая 2005 года. В связи с названными обстоятельствами 11 ноября 2004 года стороны расторгли договор хранения, при этом МУСП «Петряевское» обязалось возвратить ОАО «Салаватский экспериментальный механический завод» принятую на хранение сельскохозяйственную продукцию, а последнее – выплатить МУСП «Петряевс-кое» вознаграждение за 1 месяц. Как следует из материалов другого дела, сельскохозяйственная продукция так и не была возвращена заводу5.

Ссылаясь на то, что распоряжение главы администрации Чишминского района Республики Башкортостан о передаче имущества муниципального предприятия в доверительное управление является неправомерным, ОАО «Салаватский экспериментальный механический завод» обратилось в арбитражный суд с требованием о признании недействительным распоряжения.

При рассмотрении спора в первой инстанции за основу было взято то обстоятельство, что в письме Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан от 16 июля 2004 года было дано согласие на передачу имущества в доверительное управление сельскохозяйственному производственному кооперативу «Маяк», а не кооперативу «Алга». Следовательно, решил суд, оспариваемое распоряжение главы администрации района предписало передачу имущества в доверительное управление без согласия его собственника.

Между тем гораздо большее значение имеет то обстоятельство, что передача в доверительное управление имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не допускается (п. 3 ст. 1013 ГК РФ). Передача в доверительное управление имущества, находив- шегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо после прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям. Как видно, оспариваемое распоряжение главы администрации района не предполагало предварительного соблюдения процедуры ликвидации в отношении муниципального унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения.

Этот пример позволяет прийти к выводу о том, что интересы третьих лиц, вступающих в отношения с обладателями права хозяйственного ведения или оперативного управления, не всегда защищены. Безусловно, то обстоятельство, что имущество контрагента внезапно и без объяснения причин могло быть передано другому лицу в доверительное управление, способствовало досрочному расторжению договора с поклажедателем (ОАО).

В то же время третьи лица, заключающие договоры с доверительными управляющими государственным или муниципальным имуществом (в пределах правомочий доверительных управляющих), могут рассчитывать на исполнение обязательств в рамках длительных правоотношений независимо от возврата собственнику имущества, переданного в доверительное управление. В соответствии со статьей 1020 Гражданского кодекса Российской Федерации доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Статья 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации дает право управляющему совершать сделки в отношении переданного ему имущества (в интересах выгодоприобретателя или учредителя управления). При этом права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Долги, возникшие по обязательствам, созданным доверительным управляющим во исполнение своих обязанностей, погашаются в специальном порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 1022 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Все эти правовые предпосылки создают гарантии для контрагентов доверительных управляющих. Им не следует опасаться того, что после прекращения доверительного управления и возврата имущества собственнику ранее возникшие обязательства прекратятся. Особенно остро эта проблема стоит перед арендаторами недвижимого имущества, находящегося в доверительном управлении. Многие из них стремятся ограничить срок действия заключаемых с доверительным управляющим договоров аренды недвижимости пределами срока правомочий доверительного управляющего (сроком действия договора доверительного управления). Между тем, если в договоре правомочия доверительного управляющего подобным образом не ограничены, закон не запрещает ему заключать договоры аренды в отношении переданного ему имущества на любой срок, так как точно также может поступить и сам собственник. Более того, необходимо помнить, что многие участники отношений по доверительному управлению пользуются возможностью, предоставленной абзацем вторым пункта 2 статьи 1016 Гражданского кодекса Российской Федерации, и продляют действие договора доверительного управления по умолчанию.

Доверительное управление имуществом зачастую рассматривается публичным собственником как эффективный способ освобождения от бремени содержания имущества (ст. 210 ГК РФ). Вместе с тем идея освободиться от бремени собственника при помощи доверительного управления далеко не всегда реализуется на практике.

Комитет по управлению имуществом Хабаровского края (учредитель управления) передал ОАО «Дальэлектронсервис» (доверительному управляющему) по договору доверительного управления имуществом от

17 июня 1997 года два жилых здания (общежития), расположенных в городе Хабаровске, сроком на пять лет6. Заведомая убыточность деятельности управляющего в сложившихся обстоятельствах очевидна.

Исполняя обязанности по договору, ОАО «Дальэлектронсервис» в качестве доверительного управляющего заключило с муниципальным унитарным предприятием (МУП) «Водоканал» договор от 1 июля 1998 года на отпуск и прием сточных вод в качестве абонента. Позже прокурор Хабаровского края в интересах МУП «Водоканал» обратился в суд с иском о взыскании с доверительного управляющего задолженности по этому договору.

Дальнейшие события развивались по вполне предсказуемому сценарию. После того как решение о взыскании сумм вступило в законную силу и был выдан исполнительный лист, у взыскателя оставалось совсем немного времени для того, чтобы получить удовлетворение за счет имущества, находящегося в доверительном управлении, как это предполагает пункт 3 статьи 1022 Гражданского кодекса Российской Федерации. Дело в том, что срок действия договора доверительного управления истекал 17 июня 2002 года, и имущество подлежало возврату собственнику.

Исполнительное производство по взысканию было возбуждено 14 июня 2002 года (в момент, когда возможность обращения взыскания на имущество, находящееся в доверительном управлении, еще не была утрачена). Однако, поскольку письмом от 31.05.2002 № 1-15/4093 учредитель доверительного управления уведомил доверительного управляющего о расторжении договора доверительного управления, суд, рассматривавший вопрос о правомерности действий судебного пристава-исполнителя, пришел к выводу о том, что «на момент возбуждения и производства исполнительных действий указанный договор между сторонами был прекращен».

К сожалению, нам неизвестно содержание указанного письма, отправленного собственником доверительному управляю- щему. В случае если оно имело характер уведомления о нежелании продлять договор в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 1016 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор доверительного управления следует считать прекращенным 17 июня 2002 года. Если же это письмо представляло собой односторонний досрочный отказ учредителя от договора, необходимо применять абзац шестой пункта 1 статьи 1024 Гражданского кодекса Российской Федерации и считать договор прекратившимся 31 мая 2002 года. Хотя счет в этом случае шел на дни, тем не менее ответ на вопрос о том, какую волю выразил в своем письме собственник имущества, имеет значение для установления правомерности бездействия службы судебных приставов.

В приведенном примере собственник осознал свою ошибку, допущенную им при принятии решения о передаче в доверительное управление имущества, не приносящего доход, но требующего дорогостоящего обслуживания. Как только перед органом власти ясно обозначилась перспектива обращения взыскания на общежития, он счел, что лучше не продлять отношения с доверительным управляющим. Таким образом, доверительный управляющий был поставлен под удар, ибо в соответствии с пунктом 3 статьи 1022 Гражданского кодекса Российской Федерации при недостаточности имущества, переданного в доверительное управление, взыскание по долгам обращается на имущество доверительного управляющего.

Перечисленные проблемы не охватывают, разумеется, всех граней сформировавшейся в настоящее время судебной практики, связанной с доверительным управлением недвижимым имуществом, относящимся к государственной или муниципальной собственности. За рамками настоящей статьи остаются вопросы налогообложения деятельности доверительного управляющего, определения объема его правомочий по договору, оснований для привлечения его к ответственности и другие вопросы, требующие отдельного рассмотрения.