Правоприменительная практика по вопросам квалификации мошенничества в сфере недвижимости

По статистическим данным Генпрокуратуры РФ на период с января по ноябрь 2022 г. [4], мошенничество является самым распространенным преступлением. На его долю приходится 17,1 % всей преступности. При этом по сравнению с предыдущим отчетным периодом отмечается рост количества зафиксированных преступлений, предусмотренных статьей 159 УК РФ [2].

Мошенники во всем мире стремятся каким-либо образом увеличить свою прибыль, получить действительно большие деньги в своё распоряжение, в том числе объекты недвижимости или

права на них. Высокая цена на недвижимое имущество и, как следствие, высокая цена договора его купли-продажи привлекают лиц, желающих реализовать свои корыстные цели, – удачное совершение хотя бы одной сделки сулит существенное обогащение. Мошенничество в сфере недвижимости является одним из самых прибыльных, заманчивых, но в то же время самых общественно опасных видов деятельности. Как правило, мошенники в сфере недвижимости совершают мошенничество сразу в крупном или особо крупном размере, так как объекты недвижимости зачастую имеют стоимость более 250 тыс. рублей. В отличие от движимого имущества, недвижимость не может быть перемещена и, как следствие, похищена без ее «гибели», так как она прочно связана с землей [1]. Из этого следует, что предметом мошенничества в сфере недвижимости выступает не сам объект, а право собственности на него.

Также следует упомянуть, что вариантов совершения мошенничества в сделках с недвижимостью достаточно много, причины у них могут быть самыми разными, но основной особенностью преступления данного вида является тот факт, что оно маскируется под гражданскую сделку. Риелтор, одна из сторон, лицо, получившее документы на имущество или доступ к ним, и ряд других лиц могут совершать мошенничество с той или иной недвижимостью.

Объектом мошенничества выступают общественные отношения, направленные на охрану собственности. Предмет, хотя является факультативным признаком объекта, на который совершается посягательство, в отношении преступлений против собственности обязателен для установления. Исходя из диспозиции основного состава статьи 159 УК РФ, им выступает имущество и право на его приобретение.

Для того чтобы разграничить мошенничество в сфере недвижимости от иных преступлений, посягающих на право собственности на недвижимое имущество, следует определить признаки состава. Исходя из легального определения мошенничества, к его признакам относятся:

• – противоправное безвозмездное изъятие или обращение чужого имущества (хищение);

• – способ – обман или злоупотребление доверием;

• – цель – корыстная.

Применительно к мошенничеству в сфере недвижимости некоторые ученые также включают иные характеристики. Например, Е.В. Белов считает, что «обязательным признаком субъективной стороны мошенничества является вина в форме прямого умысла» [6]. Автор отмечает значимость установления как непосредственно формы вины в виде умысла, так и момента его возникновения, в противном случае не получится разграничить мошенничество от присвоения или растраты. Также отмечается, что необходимо отграничивать мошенничество в сделках с недвижимостью от ошибок в оформлении документов и доказывать это отграничение.

М.Р. Парфенов отмечает такие характеристики мошенничества в сфере недвижимости, как:

• 1)    совершение хищения в форме обмана или злоупотребления доверием;

• 2)    предмет мошенничества: право собственности на недвижимость и (или) иные вещные права на нее;

• 3)    обращение чужого недвижимого имущества путем приобретения соответствующих прав на него [8, c. 29–31].

Первая характеристика мошенничества определена законодателем непосредственно в самой статье Уголовного кодекса, вторая характеристика понятна, так как описывает предмет мошенничества, а третья объясняется автором тем, что невозможно произвести хищение недвижимого имущества точно так же, как движимого: невозможно дом спрятать в карман и унести словно чужой смартфон. Исходя из понятия недвижимости (гл. 6.1 ГК РФ), которое дается в Гражданском кодексе РФ, недвижимые вещи крайне сложны в перемещении в пространстве, поэтому можно похитить только соответствующие права на них.

Из названия данного вида мошенничества мы можем определить, что непосредственным объектом данных преступлений являются право собственности на недвижимость и иные вещные права на нее. Согласно же уголовному законодательству, мошенничество в сфере недвижимости может совершить лишь вменяемое физическое лицо, достигшее возраста 16 лет (ст. 20 УК РФ).

Причин, по которым мошенничество с объектами недвижимости до сих пор совершается, может быть достаточно много: непрочитанные должным образом положения договора, совершение тех или иных сделок с недвижимостью в состоянии алкогольного опьянения, неумение распознать обман и так далее.

Самая большая сложность в обнаружении мошенничества в сфере недвижимости заключается в том, что оно «завуалировано» под гражданско-правовую сделку, что затрудняет квалификацию по данной уголовно-правовой норме. Преступные действия в большинстве своем хорошо продуманы и латентны. Схемы, совершаемые в отно- шении недвижимости, постоянно изменяются и совершенствуются, в связи с чем государственное регулирование рынка недвижимости не может гарантированно обеспечить охрану имущественных прав граждан.

Мошеннических схем в отношении вторичного рынка недвижимости бесчисленное множество. В частности, это обуславливается тем, что потерпевшей стороной может выступать как лицо, утратившее право на ранее принадлежащее ему имущество, так и потенциальный приобретатель. Если преступления на первичном рынке в большинстве случаев совершаются застройщиками, вторичный рынок предоставляет возможность реализовать преступный умысел куда большему числу субъектов: так, мошенничество может быть совершено как сторонами сделки, так и третьими лицами, которыми могут выступать риелторы, сотрудники регистрационных органов и др. Широко распространены случаи, когда мошенничество в сфере недвижимости осуществляется в соучастии (например, в составе преступного сообщества).

Сделки с недвижимостью по своей конструкции всегда сложные – смена собственника жилого помещения включает в себя несколько обязательных этапов (например, при купле-продаже недвижимого имущества заключается договор купли-продажи, подписывается акт приема-передачи и регистрируется переход права собственности в отношении покупателя). С одной стороны, это призвано минимизировать посягательства на охраняемый законом объект, с другой – объективная сторона может быть выполнена на любом этапе сделки.

Так, Кировский районный суд города Ростова-на-Дону рассмотрел в 2017 году дело М.Ю. Ваниевой [10]. Согласно материалам дела, подсудимая несколько лет назад находилась в плохом материальном положении: ни она, ни муж не работали, был маленький ребенок на иждивении, и была квартира, от сдачи в аренду которой денег хватало только на еду и одежду. Потом мужу предложили работу, для которой ему требовался автомобиль. Он уговорил М.Ю. Ваниеву оформить сделку по продаже ее квартиры. Это нужно было для того, чтобы третье лицо согласно было одолжить деньги мужу М.Ю. Ваниевой.

После того, как купля-продажа квартиры была полностью оформлена, деньги были у супруга, дела у семьи стали выравниваться: муж начал работать, появились деньги в семье. Однако почему-то третье лицо не регистрировало сделку с квартирой, после чего пропало и перестало вы- ходить на связь. Затем по неизвестным причинам супруги развелись, женщина снова оказалась в плохом материальном положении. Однако узнав, что квартира до сих пор не переоформлена на другого человека, она решила эту квартиру повторно продать, так как этот другой человек пропал, на связь перестал выходить.

Затем она обратилась в агентство по недвижимости и продала свою квартиру повторно за один миллион сорок тысяч рублей, однако через несколько дней появилось третье лицо, которое ранее покупало квартиру, и направило иск, по которому М.Ю. Ваниева выступала ответчиком. В результате этого дела суд признал вину подсудимой в совершении мошенничества в особо крупном размере и осудил по части 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Данное дело показывает, насколько просто и часто в повседневной жизни может совершаться мошенничество в сделках с недвижимостью. Изначально у подсудимой не было умысла на совершение мошенничества в виде продажи одного объекта недвижимости нескольким лицам одновременно, однако преступный умысел появился потом ввиду тяжелого материального положения. Подобная ситуация может происходить повсеместно.

В вышеупомянутом судебном решении мошенничество совершает собственник недвижимости, однако нередки случаи, когда риелторы или лица, представляющиеся риелторами, продают объект недвижимости нескольким лицам, причем такой объект недвижимости не находится в их собственности. То есть в таких ситуациях приобретается не сама недвижимость, а права на нее.

Также нередко мошенничества в сфере недвижимости совершаются путем предоставления поддельных документов на недвижимость. Это могут быть как документы, непосредственно подтверждающие право собственности на конкретный объект недвижимости, так и специально неправильно составленные или подложенные договоры, по которым вместо одного объекта недвижимости продается другой в более плохом районе, с плохой доступностью, инфраструктурой и так далее. Также при совершении купли-продажи может быть предоставлена доверенность на осуществление сделки, срок которой истек либо она была отозвана. Имеет место фальсификация правоустанавливающих документов, например с использованием фотошопа [5]. При этом использование поддельных документов требует дополнительной квалификации по ст. 327 УК в случае, если лицо, совершившее мошенничество, само- стоятельно фальсифицировало официальный документ. Использование поддельного документа, изготовленного другим лицом, не требует дополнительной квалификации, так как полностью охватывается составом мошенничества [3].

Для осложнения совершения мошенничества в сделках с недвижимостью законодателем был усложнен процесс перехода права собственности на объекты недвижимости, как минимум, тем, что его нужно регистрировать в государственных органах. Однако для такой регистрации необходимы только документы, которые мошенники могут подделать, что увеличивает вероятность совершения преступления. К тому же процедура регистрации перехода права собственности на жилое помещение занимает относительно продолжительный период времени. Это значит, что после совершения сделки право собственности по документам принадлежит продавцу на протяжении периода государственной регистрации. Используя это обстоятельство, лицо, реализуя преступный умысел, заключает договор купли-продажи либо получает авансовый платеж от другого покупателя, предоставляя копии всех правоустанавливающих документов, тем самым реализуя двойную продажу. Махинация «вскроется» только тогда, когда вторые покупатели получат отказ в регистрации. Преступник же может использовать это время, скрывшись.

Нередко для осуществления сделок с недвижимостью привлекается риелтор, который, реализуя свои корыстные цели, может предоставлять заведомо ложную информацию об объекте недвижимости и его собственнике, вступать в сговор со второй стороной [7]. Известны случаи, когда клиент оформляет на риелтора доверенность на осуществление сделок.

Приведем пример из судебной практики. Потерпевшая обратилась к риелтору С.Р. Ершовой с просьбой найти покупателя на квартиру. Желая претворить в жизнь хищение имущества клиента, риелтор согласилась найти покупателя, попросив оформить нотариально заверенную доверенность на право оформления всех документов для осуществления сделки. Потерпевшая, будучи введенной в заблуждение и доверяя риелтору, оформила вышеуказанную доверенность, с помощью которой она реализовала преступный умысел – изготовила документы по продаже квартиры потерпевшей в собственность своей родственнице. Далее она передала указанные документы на регистрацию перехода права собственности. В результате преступных действий Ершовой потерпевшая лишилась права собственности на жилое 70

помещение [11]. Деяния Ершовой были квалифицированы по ч. 4 ст. 159 УК. Суд вынес обвинительный приговор.

Еще один способ осуществления мошенничества – преднамеренное заключение сделки с существенным нарушением законодательства с последующей подачей иска о признании ее недействительной. Способов реализации этой преступной схемы великое множество. Например, мошенник путем уговора склоняет вторую сторону сделки к заключению договора дарения вместо купли-продажи, аргументируя это снижением затрат на регистрацию и уплату налогов. При этом лицо осознает, что подмена договора купли-продажи договором дарения влечет признание сделки ничтожной.

Таким образом, нами была рассмотрена тема мошенничества в сфере недвижимости. Это действительно крайне важная тема, поскольку каждый из нас каждый день контактирует с объектами недвижимости, как минимум, со своим жильем. Также была приведена судебная практика по делу о мошенничестве с недвижимостью, в которой показано, что в том или ином случае совершить мошенничество, то есть хищение чужого имущества или получение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, достаточно просто, и с этим может столкнуться каждый.

В качестве мер со стороны государства можно дополнительно ускорить предоставление выписки из ЕГРН, а лучше развивать онлайн-реестр недвижимости, в котором можно будет быстро находить любой объект недвижимости и его ключевые характеристики: адрес, площадь, количество собственников, наличие обременений и так далее. Однако в этом случае необходимо также ограничить доступ к личной информации жильцов тех или иных объектов жилой недвижимости, чтобы не нарушать их права. Также можно создать такое должностное лицо или компьютерную программу на базе искусственного интеллекта, которые при внесении данных договора показывали бы сторонам, с какими конкретно объектами недвижимости совершается сделка. Это могло бы сократить случаи, когда мошенники специально в договоре указывают не тот объект недвижимости, о покупке которого стороны договариваются изначально.

Безусловно, тема мошенничества с объектами недвижимости является крайне интересной и важной для изучения. Однако судебная практика показывает, что действующее законодательство недостаточно решило данную проблему. По на- шему мнению, в законодательстве, как в материальном, так и в процессуальном, должно быть больше норм, правил и положений, которые позволяли бы уменьшить объем мошенничества в сфере недвижимости на стадии приготовления к указанному виду преступлений или покушения на него. Прежде всего, по-нашему мнению, позволили бы уменьшить данный вид преступности превентивные меры, затрудняющие совершение мошеннических сделок с объектами недвижимости.