Правовой статус и информационный ресурс единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В качестве одной из целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним принято называть создание условий для свободного доступа любого лица к достоверной информации о правах и ограничениях (обременениях) на недвижимое имущество и субъектах этих прав и ограничений (обременений) [1]. В интересах публичного управления (включая управление государственным и муниципальным имуществом, контрольно-надзорную деятельность, налогообложение) и частных лиц создаётся единая база данных о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. В юридической науке данная цель выделяется как информационная [2] или информационно-управленческая [3].

Значимость государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею состоит в том, что она является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество [4]. В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [5] государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, а зареги- стрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Режим использования информации Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) предусматривает предоставление обратившимся лицам соответствующих сведений Федеральной регистрационной службой и её территориальными органами. Предоставление сведений ЕГРП внешним пользователям связано с основаниями и порядком такого предоставления. Любое лицо имеет право получить информацию о правах на объекты недвижимого имущества в заявительном порядке, учитывая установленные законом ограничения на объём такой информации. В силу закона (без заявления получателя информации) сведения ЕГРП предоставляются только налоговым органам в чётко определённом (неполном) объёме по мере актуализации информации в ЕГРП.

Предоставление сведений ЕГРП осуществляется в двух вариантах, первый из которых предусматривает безусловное ограничение в отношении предоставляемой информации, а второй – в отношении субъектов запроса. Открытость ЕГРП предполагает его общедоступность для ознакомления с правами на объекты не- движимого имущества [6]. Открытость ЕГРП обусловлена целью регистрации прав на недвижимость - укреплением прав, обеспечением каждому возможности удостовериться в том, что лицо, совершающее юридически значимое действие в отношении недвижимого имущества, действительно является надлежащим правообладателем. Открытость ЕГРП подкрепляется экстерриториальным предоставлением содержащихся в нём сведений: информация из ЕГРП предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации [7]. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме, а по запросу юридического лица - по предъявлении документов, подтверждающих регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя. Выписки из ЕГРП, утверждённые в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

В выписке из ЕГРП, содержащей сведения о земельном участке, где создаётся объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с переч- нем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования (наименования) юридических лиц-участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц-участников долевого строительства.

В зависимости от характера регистрируемых объектов, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, могут быть открытыми или закрытыми (например, паспортные данные физических лиц) [8], поэтому полная информация из ЕГРП на определённый объект недвижимости и обобщённая информация о правах отдельного лица любому обратившемуся не предоставляется. Сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщённые сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости, а также сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются в установленном законом порядке следующим лицам и органам:

• -    самим правообладателям или их законным представителям;

• -    физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или его законного представителя;

• -    руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации;

• -    налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

• -    судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные

с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями;

– лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону;

– федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов;

– Председателю Счётной палаты Российской Федерации, его заместителю и аудиторам Счётной палаты Российской Федерации для обеспечения деятельности Счётной палаты Российской Федерации.

Сведения о правах наследодателя на объекты недвижимости предоставляются также по запросу нотариуса в связи с открытием наследства. В некоторых случаях объём информации, предоставляемой Федеральной регистрационной службой вышеуказанным лицам, ограничен. Например, в соответствии с п. 4 ст. 85 Налогового кодекса Российской Федерации [9] органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе (правах и сделках, зарегистрированных в этих органах) и об их владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации. Состав предоставляемых сведений определен приказом Росрегистра-ции № 157, ФНС России № САЭ-3-21/556@ от 2 ноября 2005 г. «Об утверждении порядка представления сведений о земельных участках, а также о лицах, на которых зарегистрировано право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизнен- ного наследуемого владения, из Федеральной регистрационной службы в Федеральную налоговую службу» и приказом Росре-гистрации № 228, ФНС России № САЭ-3-21/906@ от 28 декабря 2006 г. «Об утверждении формы «Сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества, за исключением земельных участков» и рекомендаций по её заполнению». Объём сведений, направляемых Росрегистрацией в налоговые органы, ограничен потребностями налогового контроля. Характерно, что законодательство не предусматривает возможности предоставления информации из ЕГРП внешним пользователям путём передачи ЕГРП в полном виде (в электронной форме), как это допускается, например, при предоставлении сведений Единого государственного реестра юридических лиц и Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей в соответствии с приказом ФНС России от 21 октября 2004 г. № САЭ-3-09/7@ «Об утверждении порядка предоставления в электронном виде сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц и в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей» [10].

Во-первых, информация ЕГРП имеет тенденцию к устареванию, поэтому обеспечение нужд управления требует постоянной актуализации сведений. Во-вторых, регулярное предоставление полных сведений в виде электронной базы данных создаёт благоприятные условия для утечки информации и злоупотребления ею, поскольку данная информация может обладать коммерческой ценностью. Правообладатель лишён возможности получить историческую справку о предшествующих создании и обороте объекта недвижимого имущества. В данном случае дей- ствует презумпция существования зарегистрированного права, и государство гарантирует достоверность сведений ЕГРП, на основе которых последовательно были совершены сделки по переходу прав на недвижимое имущество. Интересно, что получить сведения о правовой судьбе недвижимого имущества вслед за правообладателями не могут страховые организации, которыми страхуют риск утраты титула собственности.

В данном пункте российская система регистрации прав основывается на исключительно государственном характере регистрации как акта признания и подтверждения прав на недвижимость.

ЕГРП составляет важную гарантию стабильности оборота недвижимости и способствует созданию условий для активного включения недвижимости в хозяйственный оборот, в том числе в качестве имущества, обеспечивающего исполнение обязательств. Но не меньшим является сугубо информационное значение ЕГРП как полного, достоверного и исторически преемственного источника сведений, используемых в публичном управлении, экономике и других сферах общественной жизни.