Правовой статус комнат в бывших общежитиях: границы правомочий собственника (нанимателя)

Статья посвящена проблемам правового статуса комнат в жилых домах, исключенных из состава общежитий или утративших статус общежития в силу закона.

Российское законодательство предусматривает несколько оснований для исключения жилых помещений из числа общежитий.

• 1.    В Законе РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» [3] всегда существовал запрет на приватизацию жилых помещений в общежитиях. Однако необходимо различать общежития и жилые дома, которые назывались общежитиями, но фактически ими не являлись.

• 2.    В соответствии со ст. 7 Федерального закона РФ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным

Гражданин, которому отказывают в приватизации комнаты в общежитии, может обратиться в суд с иском об исключении жилого помещения из числа общежитий ввиду несоответствия его признакам общежития. После получения положительного решения суда гражданин вправе приватизировать соответствующее помещение.

учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса о договоре социального найма [2].

Реализуя указанные положения, органы местного самоуправления могут принять решение о снятии статуса общежития с соответствующих домов. Однако отсутствие такого решения не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов [4].

Как указано в определении Верховного Суда РФ от 21 ноября 2006 г. №85-В06-19', из буквального смысла ст. 7 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, с момента вступления в силу названного Федерального закона утрачивают статус общежитий и к

• ¹    Определение Верховного Суда РФ от 21 ноября 2006 г. № 85-B06-I9 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Гарант».

ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Следовательно, граждане, занимающие такие жилые помещения, с момента вступления в силу указанного ; Федерального закона приобретают в отношении | данных жилых помещений все права и обязан-; ности, предусмотренные для нанимателя жило-- го помещения по договору социального найма.

Таким образом, в зависимости от того, по какому основанию комната исключается из состава общежития, гражданин приобретает либо право собственности на комнату (после приватизации), либо право пользования соответству-) ющей комнатой (с момента вступления в силу ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»), Причем и в том и другом случае дом, где расположена комната, может либо оставаться в составе общежитий, либо быть выведен из состава общежитий впоследствии (по решению орган местного самоуправления).

В настоящее время возникает необходимость определения границ правомочий собственника (нанимателя) комнаты в общежитии (бывшем общежитии). Помимо права собственности (пользования) на комнату, гражданину должна переходить еще и доля в праве соб-; ственности на общее имущество квартиры (или $ право пользования общим имуществом): кухню, • коридор, санузел и т. д. Это означает, что дол-: жен существовать единый объект, состоящий из нескольких комнат и общего имущества, кото-I рым в совокупности пользуются наниматели : (наниматели и собственники; собственники), а именно коммунальная квартира. Ситуация осложняется тем, что внутреннее строение бывших общежитий представляет собой большое ! количество изолированных комнат с общими : туалетом, душем, кухней.

Достаточно сложно представить себе ком-; мунальную квартиру, состоящую из 18 комнат, i однако иного варианта, кроме признания секции ; (крыла, этажа — в зависимости, от того, какой ■ объект обособлен) коммунальной квартирой и i присвоения всей квартире единого номера, нет. i В противном случае, если признать, что нани-} матели (собственники) обладают только отдель-I ной комнатой, мы придем к выводу, что общее ; имущество на каждом этаже в виде коридора (санузла, туалета) принадлежит муниципалитету, что представляется наиболее парадоксальным в случае, когда все комнаты в бывшем общежитии приватизированы. Между тем общеизвестно, что общее имущество никогда не было самостоятельным объектом права Ни коридор, ни санузел нельзя использовать отдельно от комнаты, а тем более распоряжаться ими. А комната в совокупности с общим имуществом — составная часть коммунальной квартиры.

Жилищный кодекс Российской Федерации [1] не содержит определения коммунальной квартиры. На основе анализа ст. 59, а также ст. 41—43 ЖК РФ можно сделать вывод о том, что коммунальная квартира — жилое помещение, состоящее из двух и более комнат, занимаемых несколькими гражданами, не являющимися членами одной семьи, как по отдельным договорам найма, так и принадлежащих им на праве собственности; в коммунальных квартирах наряду с изолированными комнатами, предоставленными жильцам по договорам социального найма и (или) переданным им в собственность, имеется также общее имущество: туалет, коридор, ванная, душ. Согласно норме п. 1. ст. 41 ЖК РФ общее имущество — это имущество, используемое для обслуживания более чем одной комнаты.

Учитывая данные положения ЖК РФ, можно отнести обособленную совокупность комнат с общим имуществом (секцию, крыло, этаж) к коммунальной квартире. Тот же самый вывод можно сделать исходя из ст. 62 ЖК РФ. Согласно данной статье предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Таким образом, по договору социального найма отдельному нанимателю (вместе с членами его семьи) может предоставляться либо отдельный обособленный объект — дом, квартира, либо часть данного объекта — часть дома, квартиры (заметим, не комната, а часть квартиры, т. е. комната с общим имуществом). Таким образом, когда речь идет о части квартиры, подразумевается часть коммунальной квартиры, когда несколько пользователей (собственников) пользуются по различным договорам социального найма одной квартирой. Следовательно, комната предметом договора социального найма выступать не может. Вышеизложенное приводит к выводу о невозможности указания в договоре комнаты как самостоятельного объекта такого договора.

Ситуация с правом собственности на комнату в общежитии не такая однозначная. Раздел II Жилищного кодекса Российской Федерации предполагает право собственности на жилое помещение без раскрытия содержания последнего. Ст. 16 относит к жилым помещениям жилой дом либо его часть; квартиру либо ее часть; комнату.

Однако, как уже упоминалось, невозможно приобрести какие-либо права на комнату, не обладая правом на общее имущество. Поэтому необходимо внести изменения в ЖК РФ, исключив комнату из числа объектов права собственности.

Между тем судебная практика в ряде спуча- ев развивается именно по парадоксальному направлению (признание права собственности только на комнату в общежитии), чреватому негативными последствиями в будущем. Приведем лишь один пример из однотипной судебной практики. Ленинский районный суд Саранска в решении от 3 ноября 2004 г., рассмотрев иск П. к Администрации г. Саранска и МУ «Городское агентство по приватизации жилищного фонда и обмену жилой площади» решил: иск П. удовлетворить; исключить жилое помещение, расположенное по адресу: г. Саранск, ул. Веселовского, д. 83, комната 81, из числа жилых помещений, имеющих статус общежития; обязать Администрацию г. Саранска заключить с П. договор о бесплатной передаче ей в собственность жилого помещения, расположенного по адресу: г. Саранск, ул. Веселовского, д. S3, комната 8*

В результате П. было выдано свидетельство о праве собственности на комнату в общежитии общей площадью 17,9 кв. м. Когда все комнаты в общежитии будут исключены из состава общежитий и приватизированы, а граждане станут их собственниками, муниципалитет останется собственником большого количества вспомогательных помещений в доме начиная от коридоров и закончивая туалетами.

Существует несколько вариантов решения проблемы.

Во-первых, как уже указывалось, в ЖК РФ необходимо внести изменения и исключить комнаты из числа объектов права собственности. Во-вторых, дать в кодексе конкретное определение коммунальной квартиры, например, как в первой редакции Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. № 6 «Основы жилищной политики в городе Москве» (п. 1 ст. 18): «Квартира коммунального заселения — жилое помещение, состоящее из двух и более комнат, занимаемых несколькими гражданами как по отдельным договорам найма, так и принадлежащих им на праве частной собственности». В-третьих, при рассмотрении судами исков об исключении комнат в общежитиях из числа таковых и их приватизации суд должен определить состав коммунальной квартиры, в которую входит вышеуказанная комната, привлечь остальных владельцев (собственников) комнат к участию в процессе и вынести решение об исключении из состава общежития комнаты в коммунальной квартире и обязании агентств по приватизации к приватизации комнаты в коммунальной квартире. При использовании данной конструкции (коммунальной квартиры) снимаются указанные в данной статье противоречия, ведь приватизация комнат в коммунальных квартирах проблем не вызывает, а количество этих комнат (две или восемнадцать) значения не имеет. Если все пользователи комнат в коммунальной квартире выступают соистцами по иску, можно предъявить еще одно дополнительное требование к муниципалитету об изменении нумерации квартиры и присвоении ей единого номера.

Судебная практика также подтверждает нашу позицию о признании нескольких комнат в секции (крыле) общежития коммунальной квартирой. Так, в определении СК Омского областного суда от 5 июня 1996 г. № 33-9642 указано следующее. К., занимающая комнату № 3 с семьей в составе трех человек, и Г., занимающая комнату Ne 2 вдвоем с Б„ проживающие в одной секции дома, обратились с иском к РЖК и администрации района о предоставлении освободившейся в секции комнаты № 1 как нуждающимся в улучшении жилищных условий. Г. указала также, что при снятии в 1994 г. с дома статуса общежития ее перевели в положение поднанимателя, ордер на комнату № 2 был выдан на Б. Истцы отметили, что три комнаты изолированные, в секции имеется санузел, секция изолирована от общего коридора. Судебная коллегия Омского областного суда, вынося определение, указала: статус общежития с дома, где проживают истцы, снят; поэтажный план дома свидетельствует о том, что каждая секция представляет собой коммунальную квартиру.

В кассационном определении СК Пензенского областного суда от 17 апреля 2007 г. № 33-6713 также говорится о предоставлении освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире, которая ранее была общежитием. В постановлении Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 5 декабря 2007 г. № 44г-830/074 также говорится о коммунальной квартире в бывшем общежитии. В постановлении Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 31 января 2007 г. № 44г-43/075 говорится о расторжении договора социального найма ввиду выезда нанимателей из комнаты в коммунальной квартире в доме, ранее являвшемся общежитием.

№ 1541-1 [с поел, измен, от 11.06.2008 г.] // Рос. газ. — 1993. — № 5. —С. 5.

№ 57-В07-2 // Бюл. Верхов. Суда Рос. Федерации. - 2008.'- № 4. - С. 8.