Правовые аспекты предоставления земельных участков для строительства

Стремительное развитие строительной отрасли в настоящее время – актуальная тема, так как возведение объектов строительства в целом расходится с идеей рационального природопользования как неистощимого и бережного воздействия на природные объекты и природные ресурсы, поэтому право должно способствовать смягчению существующего противоречия. Для оперативного решения вопросов жилищного строительства на уровне Правительства РФ принят приоритетный национальный Проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», реализуемый, в том числе, в рамках Федеральной целевой Программы «Жилище». Кроме того, политика Правительства РФ, изложенная в Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, основывается на решение задачи расширения территорий, предназначенных для проживания граждан.

Застройка земель и создание объектов недвижимости определяется биологическими, культурными, экономическими и иными интересами и потребностями. Земли делятся на:

– земли занятые объектами культурного наследия народов РФ;

– земли, занятые зданиями (жилыми и нежилыми);

– земли, занятые сооружениями;

– земли, занятые объектами незавершенного строительства.

В зависимости от расположения объекта недвижимости относительно земной поверхности, возможно выделение земель, занятых надземными объектами (эстакады, теплотрассы), занятых наземными объектами (автомобильные и железные дороги), занятых подземными объектами (тоннели, колодцы, газопроводы), и земель, занятых объектами смешанного типа.

Для обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека органы государственной власти субъектов РФ, а также органы местного самоуправления утверждают нормативы градостроительного проектирования. Принятие и реализация нормативов градостроительного проектирования способствуют претворению в жизнь природоохранных принципов, в частности принципа учета природных и социальноэкономических особенностей территорий при планировании и осуществлении хозяйственной деятельности.

Важное экологическое значение имеют нормы, предусматривающие юридическую ответственность за правонарушения при застройке земель. Это – соответствующие положения Кодекса РФ об административных правонарушениях, Гражданского кодекса РФ, Уголовного кодекса РФ. Существует понятие «правовой режим» и применяется в отношении отдельных категорий земель, так же исключительно в отношении земель, расположенных в пределах отдельного государства. Земельный фонд РФ внутренне неоднороден, состоит из различных видов земель, имеющих определенное целевое назначение. Для особенного правового режима земель основным способом является категоризация земель – система действий по отнесению земельных участков к категориям земель, установленным Земельным кодексом РФ. Другим способом установления отдельного правового режима земель является зонирование территорий – это способ установления правового режима земель, в результате которого определяется разрешенное его использование, входящих в ту или иную зону.

Вопросы совершенствования процедур предоставления земельных участков для целей строительства, действительно, стали актуальными на сегодняшний момент. Проведенный анализ действующего законодательства в данной сфере позволяет сформулировать ряд предложений по изменению земельного законодательства, что будет способствовать повышению уровня гарантий прав на землю граждан и юридических лиц, обеспечивать реализацию их конституционного права на землю для целей строительства, предупреждать факты коррупции и бюрократии при распоряжении земельными участками.

Основными направлениями по совершенствованию законодательства в сфере по предоставлению земельных участков для целей строительства могут являться:

• –    законодательный запрет переуступки прав на земельные участки, предоставленные на праве аренды. Ведь, получив земельный участок, правообладатель должен использовать его по целевому назначению, что повлечет для него немалые финансовые затраты;

• –    законодательно необходимо установить, что зарегистрировать право собственности на земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства, можно только после осуществленного строительства и регистрации прав на объект недвижимости, который он вправе реализовать вместе с земельным участком в рамках гражданского законодательства;

• –    законодательное закрепление положений о невозможности приватизации земельного участка под строениями, находящимися в состоянии, не позволяющем использовать их по назначению (например, находящихся в разрушенном состоянии);

• –    установить закрытый перечень разрешенного использования земельных участков, подлежащих предоставлению без применения процедуры торгов (например, под размещение объектов инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры);

• –    предусмотреть возможность реализации прав на земельные участки только с использованием аукционных процедур, а именно электронных торгов;

• –    на федеральном уровне определить список аккредитованных учреждений по проведению оценки земельных участков;

• –    на федеральном уровне установить размеры платы за землю (за предоставление в собственность либо долгосрочную аренду).

• –    запретить изменение разрешенного использования земельного участка, влекущего изменение его стоимости;

• –    создать единый открытый информационный ресурс о земельных участках.

В заключение можно сказать, что Земельный кодекс РФ достаточно полно и четко сформулировал общие правила предоставления земельных участков для целей строительства. Очень важно то, что Земельный кодекс в этом случае требует информирования о предоставлении земельных участков заинтересованным сторонам.

Важным вопросом для субъектов РФ является правильное использование и соответствующая работа с земельным законодательством. Дело в том, что не все регионы России одинаковы. Здесь дело и в способах хозяйствования, сложившихся в конкретной местности, в этнических различиях, наличием природных ресурсов. Немаловажную роль играет и географическое положение субъекта – территории покрытые лесами будут иметь значительные отличия отвода земельных участков для целей строительства от земель занятых горами или черноземами. Все это будет эффективно действовать только при одном условии – единая политика, единые правила в земельных отношениях, которые должны максимально снизить возможность произвола и максимально быть направленными на получение экономической выгоды при соблюдении закона и экологического равновесия естественных природных ресурсов, прежде всего земельных.