Предоставление земельных участков в целях строительства (на примере Якутска)

Одной из проблем жилищного строительства является предоставление заинтересованным физическим и юридическим лицам земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Поэтому комплексное рассмотрение вопросов такого предоставления земельных участков представляет собой актуальную тему [1, 3].

Предоставление земельных участков претерпело кардинальные изменения. Сам по себе режим их предоставления установлен законодательными актами как федерального уровня (Земельный кодекс Российской Федерации [2], Градостроительный кодекс Российской Федерации [3]), так и на уровне субъекта и на муниципальном уровне. Данные нормативные правовые акты были концептуально изменены, в них введены изменения и дополнения, касающиеся, в том числе, и порядка предоставления земельных участков в целях строительства.

Актуальность проблем, связанных с предоставлением земельных участков для строительства, в последние годы повысилась. Это связано с развитием инвестиционно-строительной сферы, объявлением в качестве приоритета государственной политики увеличения объемов жилищного строительства и в итоге - резким увеличе нием потребности в земельных участках для возведения жилых, промышленных и административных объектов. Однако, несмотря на активную деятельность государства по регулированию и усовершенствованию данного процесса, порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, остается, по нашему мнению, достаточно сложным.

Предоставление земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в целях строительства можно разделить на две группы: это предоставление такого земельного участка на праве аренды и в результате продажи на аукционе.

С 1 марта 2015 г. аренда стала основным правом, на котором государственную и муниципальную землю предоставляют для строительства.

Как правило, чтобы предоставить участок в аренду, нужно провести аукцион. Но в некоторых случаях можно обойтись без него (например, если с заявителем заключен договор о комплексном освоении территории (п. 1, п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

При этом срок аренды можно установить лишь в пределах, разрешенных законом.

Общим основанием предоставления государственного или муниципального земельного участка в аренду под строительство является протокол об итогах аукциона (п. 15 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ). Это первое и главное основание, по которому можно сдать в аренду под строительство государственный или муниципальный земельный участок [4].

Специальными основаниями, позволяющими заключить договор аренды земельного участка под строительство без аукциона, являются (п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ):

– указ или распоряжение Президента РФ;

– распоряжение Правительства РФ при масштабных инвестиционных проектах;

– распоряжение высшего должностного лица субъекта РФ;

– обязательство нового застройщика достроить дом по долевому строительству;

– международный договор;

– образование земельного участка при разделе участка, который арендован для комплексного освоения территории;

– право собственности лица, которое хочет взять участок в аренду, на здание на этом участке;

– право собственности на объект незавершенного строительства. В этом случае участок предоставляется однократно на три года;

– договор о развитии застроенной территории;

– договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья;

– изъятие участка для муниципальных нужд при комплексном освоении территории по инициативе органа местного самоуправления;

– строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры при комплексном освоении территории;

– концессионное соглашение (соглашение о государственно-частном партнерстве, соглашение о муниципально-частном партнерстве);

– договор об освоении территории для строительства наемного дома;

– специальный инвестиционный контракт;

– инвестиционный проект в зоне территориального развития.

Таким образом, способом предоставления земельных участков в аренду под строительство является проведение аукциона. Он проводится по тем же правилам, что и аукцион для аренды других государственных и муниципальных участков. Его может инициировать как орган, уполномоченный распоряжаться участками, так и заинтересованное лицо.

Непосредственно образование земельного участка, а также проведение аукциона инициируются как гражданином или юридическим лицом, заинтересованным в приобретении земельного участка, так и органами государственной или муниципальной власти. Заинтересованные лица готовят схему расположения земельного участка (в той ситуации, если земельный участок необходимо образовать и если не утвержден проект межевания соответствующей территории) [5].

Если образование земельного участка осуществляется из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации или в границах населенных пунктов, то подготовка схемы расположения земельного участка заинтересованным лицом не допускается [6].

В собственность государственные или муниципальные участки для строительства можно передать в исключительных случаях, а именно когда земельный участок:

• 1)    Продается без торгов.

• 2)    Предназначен для индивидуального жилищного строительства и продается на аукционе.

Таким образом, предоставление земельных участков для строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется либо на праве аренды, либо в результате продажи на аукционе.

Окружная Администрация Городского округа «Город Якутск» предоставляет земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственно- сти гражданам и юридическим лицам с целью строительства.

Рассмотрим предоставление таких участков по следующим основаниям предоставления:

• –    в безвозмездное пользование;

• –    в собственность;

• –    на основании торгов;

• –    в аренду;

• –    многодетным семьям;

  – путем перераспределения собственников.

В безвозмездное пользование за 2018 год было предоставлено 131 участок, общей площадью 16462326. Из них под строительство в отчетный период было предоставлено всего 2 участка (один – площадью 1100, второй – 606). Предоставлены эти земельные участки были Окружной администрации ГО «Город Якутск» (вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство) [7].

Таким образом, в безвозмездное пользование под строительство выделено за 2018 год всего 0,01% земельных участков.

За этот же период в собственность с целью строительства было предоставлено 56 земельных участков. Это составляет 17,5% от общего количества земельных участков, предоставленных в собственность.

Следует отметить, что в собственность с целью строительства на участке, данные земельные участки были предоставлен исключительно физическим лицам (отдельным гражданам), а разрешенный вид пользования земельным участком – исключительно индивидуальное жилищное строительство.

Общая площадь земельных участков, представленных в собственность с целями строительства, составила 51413.

На основании торгов в 2018 году Окружной Администрацией Городского округа «Город Якутск» было предоставлено 25 участков, общей площадью 32504.

Всего за отчетный период в аренду было предоставлено 160 участков. Таким образом, под строительство в аренду было предоставлено 15,6% земельных участков.

Среди представленных земельных участков под строительство, физическим лицам было предоставлено 19 земельных участков, а 6 – юридическим лицам. При этом, из 6 земельных участков, предоставленных юридическим лицам под строительство, три участка были предоставлены одному юридическому лицу (ООО «Высота»), а остальные предоставлены различным юридическим лицам. Следует отметить, что один участок был предоставлен индивидуальному предпринимателю (ИП Литвинов), а остальные – юридическому лицу (ООО «Трансстрой»).

Распределение земельных участков в зависимости от категории получателя (физическое лицо или юридическое лицо) соответственно 76 и 24%.

Если рассмотреть структуру предоставления земельных участков под строительство в аренду среди юридических лиц, то 66,4% земельных участков были предоставлены в аренду обществам с ограниченной ответственностью, а 34,6% – индивидуальному предпринимателю.

По видам разрешенного использования, предоставленные земельные участки можно распределить следующим образом: под индивидуальное жилищное строительство – 19 земельных участков, под многоэтажную и среднеэтажную жилищную застройку – 6 земельных участков.

Всем физическим лицам были предоставлены земельные участки под строительство с разрешенным видом использования «под индивидуальное жилищное строительство». Юридическим лицам земельные участки представлены с таким разрешенным видом использования как жилищная застройка. Многоэтажное строительство осуществляют общества с ограниченной ответственностью, а среднеэтажное строительство – индивидуальный предприниматель.

С торгов было предоставлено 3 земельных участка под строительство, что составило 16,7% от общего количества земельных участков, предоставляемых с помощью торгов.

Все три земельных участка имеют разрешенное использование – индивидуальное жилищное строительство.

По категориям получателей, два земельных участка предоставлены физическим лицам (66,7%), а один земельный участок – юридическому лицу (в форме ООО) (33,3%).

Многодетным семьям за 2018 год Окружной администрацией Городского округа «Город Якутск» был предоставлен 91 земельный участок, из них 100% – под ин- дивидуальное жилищное строительство. Следует отметить, что в Республике Саха (Якутия) данное право предусмотрено Земельным кодексом Республики Саха (Якутия). Земельные участки предоставляются на территории Городского округа «Город Якутск», при условии, что многодетная семья постоянно проживает на его территории (не менее пяти лет непрерывно) на момент подачи заявления о постановке на учет, для определенных целей, включая дачное и индивидуальное жилищное строительство. Следует также отметить, что гражданам, имеющим трех и более детей, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, земельные участки предоставляют- ся в первоочередном порядке.

Предоставление земельных участков для строительства при перераспределении собственников в 2018 году осуществлено следующим образом: всего было предоставлено 185 земельных участков, из них – 117 земельных участков под строительство. Таким образом, под строительство при перераспределении собственников Окружной администрацией предоставлено 63,2% земельных участков.

Под индивидуальное жилищное строительство предоставлено 110 земельных участков, а в целях многоэтажной застройки – 7 участков (соответственно, 94 и 6 процентов).

Все земельные участки с разрешенным видом использования – индивидуальное жилищное строительство – предоставлено физическим лицам, а для многоэтажной застройки – юридическим лицам. При этом, все юридические лица представлены обществам с ограниченной ответственностью (ООО «Высота» – 1 земельный участок, ООО «Ир-Строй» – 2 земельных участка, 4 земельных участка – ООО «КапиталСтрой»).

Таким образом, анализ предоставления земельных участков в Городском округе «Город Якутск» показал, что в абсолютных величинах земельные участки под строительство ранжированы следующим образом: на первом месте – при перераспределении собственников, на втором – предоставление земельных участков мно- годетным семьям, далее идет предоставление земельных участков в собственность и затем – предоставление земельных участков под строительство в аренду, на основании торгов и в безвозмездное пользование. В зависимости от субъектов предоставления, большая часть участков предоставляется физическим лицам, а затем – юридическим лицам и муниципальным органам.