Предпосылки и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ

В условиях недостатка государственных средств на развитие жилищного строительства в России, одной из важных задач для органов власти всех уровней, стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением считается развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования [1].

Актуальность темы исследования обусловлена тем, что совершенствование системы ипотечного кредитования позволяет населению использовать данный финансово-кредитный механизм для улучшения своих жилищных условий, что стимулирует увеличение спроса у населения и увеличение доходов кредитных учреждений, за счет увеличения объема кредитования.

Коммерческим банкам выгодно выдавать ипотечный кредит, так он имеет долгосрочные платежи с минимальными рисками, поскольку недвижимость остается в собственности у банка до полной выплаты по кредиту. Одним из обязательных условий ипотечного кредитования является страхование недвижимости, что делает кредит более защищенным. В России рынок ипотечного кредитования развивается, делая ипотечный кредит все более доступным для большинства граждан России [1].

Несмотря на спад деловой активности в стране, кредитные организации в 2020 году выдали ипотечных кредитов на сумму

1,71 млн руб, по сравнению с 2019 г. прирост составил почти 35%. В тоже время вырос объем задолженности по ипотечным кредитам (+21,4%). В кредитном портфеле банков ипотека занимает 45,2% и продолжает расти. Заслуживает внимания еще один факт. Фактором роста объемов ипотечного кредитования является рефинансирование кредитов (около 15%). При этом из всех видов кредитов физических лиц ипотечное кредитование отличается самой низкой долей просроченной задолженности: всего 0,8% против 7,8% по потребительским кредитам [2].

Такой положительный результат достигнут благодаря целенаправленным действиям правительства: снижение процентных ставок, реализация программ льготного кредитования, антикризисные меры поддержки заемщикам.

Однако, следует отметить и ряд негативных моментов. Во-первых, реальные располагаемые доходы населения заметно сократились и предпосылок их роста не наблюдается. Во-вторых, отмечается значительное расширение рынка жилья при одновременном росте цен на него (введение в действие новой модели финансирования жилищного строительства с использованием эскроу-счетов повышает стоимость жилья в новостройках). В-третьих, объявленное ЦБ повышение ключевой ставки и окончание действия ряда льготных программ в 2021 г.

Таким образом, появляется угроза возникновения «ипотечного пузыря». Кроме того, опыт ряда стран доказывает, что эффект от расширения ипотечного кредитования может смениться ростом цен на жилье, что уже наблюдается в 1 квартале 2021 года. Единственным решением возникающей проблемы видится обеспечение устойчивого роста реальных доходов населения.

Вопросам ипотечного жилищного кредитования посвящено достаточно много исследований, менее изученным является вопрос об ипотечном земельном кредитовании.

В соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге. Согласно п. 3 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или названным ФЗ не установлены иные правила [3].

Таким образом, следует сделать вывод, что нормы указанного ФЗ, а также положения о вещных правах, а именно о вещных способах защиты, являются специальными и имеют приоритет по отношению к общим нормам главы о залоге ГК РФ. Но при анализе сделок с земельными участками этих актов недостаточно в связи с тем, что здесь имеется особый предмет сделки – земля, индивидуализированная в виде конкретного земельного участка. Известно, что земля выступает в трех различных аспектах:

• 1)    природный объект, являющийся важнейшей составной частью природы;

• 2)    природный ресурс, представляющий собой базу для осуществления хозяйственной деятельности и средство производства для сельского и лесного хозяйства;

• 3)    недвижимое имущество.

Такой триединый подход обуславливает особую ценность земли и необходимость сочетания частных и публичных интересов при регулировании общественных отношений, возникающих по поводу земли. Земля как недвижимость выступает, прежде всего, объектом частных интересов; земля как природный объект и ресурс – в большей степени публичных. Говоря об этом, следует упомянуть, что земельное и гражданское законодательство преследуют различные цели.

Главная цель гражданского законодательства состоит в том, чтобы путем регулирования отношений принадлежности и присвоенности материальных благ, составляющих предпосылку и результат товарообмена, регулировался сам процесс товарообмена. Для земельного законодательства эта цель также имеет значение. Регулирование оборота земельных участков - одно из направлений воздействия земельного законодательства. Но эта цель не является главной [4].

Несмотря на богатые традиции, в России сейчас не имеется специальных земельных банков, специализирующихся в основном на кредитовании контрагента под залог земельного участка. Зарубежная же практика по-прежнему следует по пути сохранения специализированных кредитных земельных организаций. Так, в настоящее время ипотечные кредиты под залог земель сельскохозяйственного назначения в США предоставляют федеральные земельные банки и мелкие фермерские банки, имеющие региональные значение [5].

Следует отметить, что в настоящее время Россия находится в поиске модели построения системы земельного ипотечного кредитования. На данный момент в России только часть кредитных организаций осуществляет кредитование под залог земли. В их число входят в основном крупнейшие банки, такие как: Сбербанк, Банк Москвы, Россельхозбанк и некоторые другие. Вместе с тем, многими экономистами отмечается, что необходимость воссоздания специализированных кредитных организаций, способных выступать посредником между сельским хозяйством и капиталом, уже давно назрела и имеет высокую степень актуальности.

Появление специализированных земельных банков может стать катализатором развития сельских поселений, повышения общей рентабельности сельскохозяйственных товаропроизводителей. Такие организации должны способствовать получению крестьянскими хозяйствами дополнительных финансовых средств на приемлемых условиях, что позволит обновить материально-техническую базу производителей, широко механизировать технологический процесс в сельском хозяйстве.

Рынок ипотечного кредитования представляет собой сложную разветвленную структуру связанных между собой элементов, обусловленную определенными моделями и схемами организации, а также совокупностью предпочтительных финансовых технологий и инструментов. Применение различных моделей и схем организации, финансовых технологий и инструментов, а также их эффективность определяются в основном степенью учета действующих факторов. Основной задачей ипотечного рынка является выбор не только оптимальной модели организации, но и максимально мобильных, приближенных к текущим быстро меняющимся условиям инструментов и технологий.