Предпринимательская деятельность на рынке коммерческой недвижимости

При любом общественном устройстве важное место в системе хозяйственных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связана деятельность субъектов экономики во всех сферах бизнеса и управления. Актуальность предпринимательства на рынке недвижимости объясняется развитием многообразия форм собственности, расширением рыночных сделок с недвижимостью, использованием недвижимости в разнообразных экономических операциях.

Сложности инвестирования в объекты коммерческой недвижимости обусловлены их высокой капиталоёмкостью. На рисунке 1 представлен объём инвестиций в коммерческую недвижимость за 2006-2017 гг. в России [1].

Эффективная деятельность предприятий сферы коммерческой недвижимости должна быть направлена на повышение их привлекательности и способствовать привлечению инвесторов.

Становление предпринимательства в сфере недвижимости относится к первой половине 1990-х гг., в это время начинал активно формироваться отечественный рынок недвижимости [2]. Главными его особенностями в данный период являлись:

• 1)    потребительские мотивации, которые создавали спрос на рынке недвижимости, при определении финансовыми институтами недвижимости в качестве основного объекта инвестирования;

• 2)    слабая нормативно-правовая база рынка, что стимулировало стремительное наращивание количества сделок в начале периода и вело к торможению этого процесса на этапе его завершения;

• 3)    тенденции перераспределения между слоями населения с разным уровнем дохода, между старыми и новыми собственниками;

• 4)    неразвитая инфраструктура рынка недвижимости.

  

  ■ Офисная недвижимость

  ■ Торговая недвижимость

  ■ Складская недвижимость

  
  

Рис. 1. Объем инвестиций в объекты коммерческой недвижимости

С развитием рынка недвижимости происходит формирование полноценной структуры предпринимательской деятельности, которая включает:

• 1)    девелоперские фирмы, которые нацелены на совершенствование объектов недвижимости, их качественное преобразование;

• 2)    оценочные фирмы;

• 3)    фирмы по управлению недвижимостью (эффективному использованию объекта недвижимости);

• 4)    риэлторские фирмы.

Для более полного понимания стоит подробно рассмотреть каждый из элементов структуры предпринимательской деятельности на рынке коммерческой недвижимости.

Девелопмент определяется как качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее рост её стоимости, а также как профессиональную деятельность по организации данных процессов. Анализируя понятие девелопмента, есть смысл рассматривать этот процесс, конечным этапом которого является достижение расчетной прибыли, стабильности её получения и аккумулирования в рамках реализации строительного проекта, в рамках осуществления строительным предприятием своей деятельности и, как следствие, в экономике строительной отрасли в це- лом [3]. Развитие объекта недвижимости сопряжено с физическими изменениями, обеспечивающими появление у объекта новых качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Наиболее оптимальным на сегодняшний день решением для девелопмента является поиск эффективного способа управления финансовыми результатами проекта и в целом организации, достижение устойчивости всего жизненного цикла девелоперского проекта и его поддержание, в результате чего и будет достигнуто качественное преобразование недвижимости.

Развитие рыночных отношений в сфере недвижимости потребовало возникновение такого вида деятельности как оценка объектов. Это необходимо при операциях купли-продажи, сдаче в аренду, перераспределении имущественных долей предприятия, привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций, кадастровой оценке, страховании объектов недвижимости, кредитовании под залог, разработке инвестиционных проектов, привлечении инвесторов и т.д. Перед оценщиком в ходе определения стоимости объекта недвижимости стоит ряд задач, которые ему необходимо решить [4]. Во-первых, рынок коммерческой недвижимости является активно развивающимся сегментом на данный момент и непрерывной, но не устой- чивый рост цен на подобные объекты вы- блюдением всеми субъектами рынка не- нуждает осторожно подходить к оценке коммерческой недвижимости и более корректно учитывать будущие денежные поступления в условиях непостоянного спроса. Во-вторых, в достоверной оценке объектов коммерческой недвижимости заинтересован не только собственник, но и потенциальный приобретатель, который стремится оптимизировать затраты в предстоящей сделке. Также важность оценки данного вида активов объясняется тем, что недвижимое имущество является наиболее привлекательным объектом залога для кредитных учреждений.

Специфика российского рынка коммерческой недвижимости отражается на деятельности по оказанию услуг управления коммерческой недвижимостью [5]. Стоит выделить три основные группы субъектов рынка, которые занимаются деятельностью по управлению коммерческой недвижимостью. Это профессиональные управляющие компании, собственники, инвестиционные фонды как инструмент финансирования, реализации и управления недвижимостью.

Управление недвижимостью осуществляется в трёх направлениях:

• – правовом (распределение прав на недвижимость);

  – экономическом (управление доходами и расходами в процессе эксплуатации объекта недвижимости);

  – техническом (содержание объекта исходя из его функционального назначения).

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним. Внутреннее управление – деятельность субъекта рынка недвижимости, которая регламентируется его собственными нормативными документами. Внешнее управление недвижимостью – это деятельность государственных структур, направленная на формирование нормативной базы и контроль за со- движимости установленных норм и правил.

Важную роль на рынке недвижимости играют профессиональные риэлторы. Риэлтерская деятельность – это деятельность, которая осуществляется юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) на основании соглашения (доверенности) с заинтересованным лицом по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них. Процесс оказания риэлтерских услуг может сводиться к следующим основным этапам:

• 1.    Принятие заявки на услугу;

• 2.    Предварительный осмотр объекта и заключение договора об оказании услуги;

• 3.    Сбор и анализ информации об объекте;

• 4.    Юридическое сопровождение сделки;

• 5.    Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтору.

Заказчику, в свою очередь, необходимо чётко определить содержание и ожидаемый конечный результат предоставляемой услуги. Недооценка особенностей восприятия заказчиком содержания риэлтерской услуги может вызывать риски.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что развитие рынка недвижимости способствует появлению новых форм предпринимательской деятельности. Стоит еще раз отметить, что коммерческая недвижимость – один из наиболее привлекательных активов для инвесторов. Но в то же время недвижимость – сложный, капиталоёмкий актив с весьма специфическими условиями функционирования. Успешное инвестирование в данный сегмент во многом зависит от эффективной работы специализированных предпринимательских структур.