Преодоление барьеров при реализации инвестиционных проектов. Мифы и реальность

О.В. Михеева председатель Комиссии инвестиционных программ Совета предпринимателей при мэре и правительстве Москвы

По оценкам ряда западных консалтинговых инвестиционных групп, таких как Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons, Colliers International, уже не первый год, работающих в Москве, современный рынок недвижимости столицы продолжает сохранять свою высокую активность, по ряду показателей наблюдается устойчивый рост, и в ближайшем будущем рынок недвижимости в целом имеет большие перспективы.

Если обратиться к истории развития рынка недвижимости в России, то 15–20 лет назад во время перестройки и проведения рыночных реформ недвижимость однозначно признавалась лучшей альтернативой инвестициям на фондовом рынке в силу отрицательной корреляции ее доходности с доходностью ценных бумаг. Исследователи подчеркивали неоспоримые преимущества недвижимости как актива – хеджирование от инфляции, возможность увеличения стоимости за счет активного менеджмента, инфляционная защищенность дохода, относительно стабильная стоимость. Однако имевшие место депрессии на рынках недвижимости в 1980–90 годах заставили инвесторов подвергнуть сомнению указанные преимущества и задуматься о недостатках недвижимости – низкой ликвидности, высоких транзакционных издержках, высоких расходах на управление, недостаточной прозрачности цен. Многие инвесторы отдали предпочтение краткосрочным инвестиционным вложениям на фондовом рынке, риски которых также достаточно высоки, но мобильность инвестиционных инструментов позволяет оперативно реагировать на изменения ситуации на рынке.

В то же время, как показал кризис 1998 года, при общем обвале рынка ценных бумаг их мобильность не играет большой роли для сохранения вложенных капиталов. А если сравнивать рынок ценных бумаг с рынком недвижимости, то во время того же кризиса, те из инвесторов, которые не ушли с рынка недвижимого имущества, не понесли значительных убытков независимо от объема вложенных средств. Цена на недвижимость достаточно быстро восстановилась и в скором времени превысила докризисный уровень.

Последние несколько лет аналитиками делаются прогнозы по поводу скорого обвала рынка недвижимости, его «перегревании» и грядущем спаде, но, невзирая на эти прогнозы, цены на недвижимость упорно повышаются.

В настоящее время, несмотря на инвестиционную привлекательность рынка недвижимости Московского региона, среди большинства инвесторов сформировалось мнение о том, что работа на территории Москвы значительно осложнена наличием многочисленных препятствий. При проведении работ по инвестиционным контрактам любой инициатор проекта сталкивается с трудностями на всех этапах проведения проекта: начиная с согласования условий и заканчивая приемкой проекта государственной комиссией. На языке российского бизнеса эти препятствия называют «барьерами», в том числе административными. На первый взгляд эти барьеры кажутся труднопреодолимыми. Бюрократический подход, который, к сожалению, имеет место в государственных структурах, множество постоянно изменяющихся законодательных и нормативных актов, регулирующих инвестиционный процесс, согласований в комитетах, которые должны быть получены прежде, чем будет заложен «первый кирпич», могут привести в смятение и достаточно искушенного инвестора.

С целью разрешения таких проблем и вопросов, с которыми сталкиваются как отечественные, так и западные инвесторы, Совет предпринимателей при мэре и правительстве Москвы принял решение о создании Комиссии инвестиционных программ. Комиссия образована для организации поддержки инвестиционных проектов, которые служат решению социальных и экономических задач города Москвы. Основным направлением деятельности Комиссии является создание совместно с органами государственной и муниципальной властей города Москвы оптимальных условий для осуществления инвестиционной деятельности инвесторов на территории города, облегчение и ускорение выполнения социально значимых и экономически оправданных инвестиционных проектов.

Преимущества работы инвесторов именно с Комиссией инвестиционных программ заключаются в том, что членами Комиссии являются специалисты практически по всем направлениям работы на рынках финансов, инвестиций, строительства и недвижимости: аналитики, консультанты, девелоперы, правоведы, проектировщики, специалисты строительных направлений, управляющие объектами недвижимости. Комиссия тесно сотрудничает с правительством Москвы и правительством Московской области, префектурами города, руководителями департаментов, которые осуществляют надзор и контроль выполнения постановлений правительства и законодательных актов, регулирующих процессы инвестирования и освоения объектов. Помощь Комиссии инвестиционных программ инвесторам Москвы заключается в следующем:

• •    проведение анализа, независимой экспертизы проектов, решений, постановлений и других нормативных актов, принимаемых органами власти; подготовка и предс-

• тавление в законодательные и исполнительные органы соответствующих рекомендаций;

• •    оказание широкого спектра консалтинговых услуг;

• •    подбор инвестиционных проектов и оказание помощи в их оформлении; регулярный анализ состояния рынка недвижимости столицы.

В рамках Комиссии совместно с партнерами и в интересах клиентов реализуются такие проекты, как:

• •    привлечение финансирования для завершения «замороженных» объектов «долгостроя»;

• •    перебазирование производства, освоение резервных территорий;

• •    создание мультифункциональных торговых и бизнес-центров;

• •    строительство гостиниц эконом-клас-са;

• •    создание и развитие промышленных зон, освоение резервных территорий;

• •    перебазирование производства из центральных районов Москвы.

Работа с инвесторами (частными лицами, коммерческими и некоммерческими фондами, консультантами, консалтинговыми компаниями) заключается в подборе проектов под заданные критерии инвесторов (направленность предполагаемых инвестиций), их грамотное распределение, обеспечение доходности, возвратности инвестиций и гарантий этой возвратности. Для частных инвесторов Комиссия, как правило, разрабатывает инвестиционный портфель, то есть программу вложения не в один, а в несколько проектов.

Работа с финансовыми институтами заключается в следующем:

• •    подготовка документации для получения инвестором или инициатором проекта кредитных и заемных средств;

• •    подбор банка, условия которого явились бы оптимальными для инвестора; реализация заявок, поступающих от банков на кредитование и предоставление займов;

• •    перекредитование или рефинансирование инвесторов.

Одним из партнеров Комиссии инвестиционных программ является Агентство ин- вестиционного проектирования (IMAC). IMAC оказывают участникам инвестиционного рынка услуги в области правового и финансового консалтинга, привлечения инвестиций из альтернативных источников финансирования.

Опыт, наработанный Комиссией инвестиционных программ по финансовому направлению, позволяет сделать следующие выводы: организации, действительно заинтересованные в привлечении финансирования, могут найти эти средства. Каждый инвестор сам определяет, насколько выгодны и приемлемы предлагаемые ему условия на рынке кредитования: кредитование под жесткий залог с дисконтом 0,5–0,75 от рыночной стоимости или иное обеспечение в виде гарантий третьих лиц, ставки в пределах 12–15 процентов годовых, длительные сроки рассмотрения заявок.

К сожалению, мы вынуждены отметить, что проектное финансирование в российских банках развито очень слабо. Даже если у инвестора имеется в наличии 30 процентов собственных средств от суммы необходимого финансирования в соответствии с действующими инструкциями Центрального банка Российской Федерации и даже если инвестор имеет грамотно разработанные инвестиционный меморандум и бизнес-план, то получить проектное финансирование очень сложно.

С особыми проблемами сопряжено финансирование проектов малого и среднего уровня в размере от полутора до трех миллионов долларов США. Примерами таких проектов могут служить проекты по строительству небольших торгово-административных зданий, автосервисов, небольших складских терминалов, владельцы которых имеют недостаточные собственные средства, и у них отсутствуют залоговые объекты. Для таких инвесторов особенно актуальны те услуги, которые предлагает Комиссия инвестиционных программ.

Барьерами, которые инвесторы могут преодолеть с помощью Комиссии, являются длительный срок принятия решений, неторопливость в работе исполнителей при рассмотрении заявок о выдаче кредитов. Комиссия инвестиционных программ ведет ра- боту непосредственно с руководством банков, что позволяет сократить до минимума сроки принятия решения о финансировании.

Работа Комиссии с инициаторами проектов заключается в поиске соинвесторов, инвесторов и кредиторов, консультировании по всем вопросам, возникающим на всех стадиях прохождения проектов, а именно:

• •    разработка маркетинговой концепции и инвестиционного меморандума;

• •    привлечение финансирования;

• •    согласование предпроектной и проектной документации;

• •    получение акта разрешенного использования;

• •    получение разрешения на строительство;

• •    строительство;

• •    сдача объекта государственной комиссии.

В процессе реализации инвестиционного проекта инициатор проекта – инвестор может обратиться к специалистам Комиссии инвестиционных программ на любой стадии реализации проекта для получения быстрой и квалифицированной помощи в преодолении возможных барьеров и нахождения наиболее эффективного решения возникающих вопросов.

Получая заявку, мы предоставляем услуги специалистов, которые вплотную занимаются проблемами, с которыми столкнулась организация-инвестор при реализации того или иного проекта. Просьбы, с которыми к нам обращаются, могут быть как разовыми, например выяснить причины задержки согласования на одном из этапов осуществления инвестиционного контракта, так и комплексные, например сопровождение специалистами Комиссии всего процесса подготовки и согласования на всех этапах реализации проекта инвестиционного контракта.

Помимо преодоления различных препятствий на пути согласования документальной части проекта, нам зачастую приходится решать и вопросы привлечения дополнительного финансирования в проект. Нередко именно решение вопросов организации финансирования становится ключевым для определения, насколько успешным окажется тот или иной инвестиционный проект, насколько быстро и с какой доходностью он будет реализован.

Мы рады оказать помощь и содействие тем компаниям, которые занимаются строительной или инвестиционной деятельностью на территории Москвы и Московской области.

Мы открыты для общения и надеемся на взаимное успешное и плодотворное сотрудничество.

Более подробную информацию о Комиссии инвестиционных программ и оказываемых услугах Вы можете найти на сайте

***

Постановление Правительства Российской Федерации от 21.04.2006 № 233 «о требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика»

(Окончание. Начало см. на стр. 25)

Расчет размера собственных денежных средств застройщика, а также оценка финансовой устойчивости его деятельности по нормативам обеспеченности обязательств и целевого использования средств осуществляются ежеквартально. Оценка финансовой устойчивости по нормативу безубыточности осуществляется ежегодно.

Расчет размера собственных денежных средств и нормативов оценки финансовой устойчивости должен производиться застройщиком в соответствии с инструкцией, которую утвердит Федеральная служба по финансовым рынкам по согласованию с Минфином Российской Федерации.

Ответственность застройщика за несоблюдение требований к размеру собственных средств и нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности

В соответствии с Постановлением (утвержденным им «Положением») за несоблюдение требований, предъявляемых к размеру собственных денежных средств застройщика, а также установленных нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности застройщик несет ответственность, предусмотренную упоминавшимся Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Законом установлено право уполномоченного федерального органа исполнительной власти обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в частности, в случаях, если размер собственных средств застройщика ниже минимальных значений, установленных Правительством Российской Федерации, или если застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности.

В случае неоднократного или грубого нарушения застройщиком положений Закона или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов уполномоченный орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации застройщика либо, если застройщик является индивидуальным предпринимателем, о прекращении его деятельности в этом качестве в принудительном порядке.

Кроме того, следует иметь в виду, что Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях установлена ответственность за определенные нарушения требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, в частности за привлечение средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, опубликование застройщиком недостоверной информации (например требуемой Законом к обязательной публикации информации о величине собственных денежных средств и финансовом результате текущего года), непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, отчетности либо представление недостоверной отчетности. За указанные нарушения может быть наложен административный штраф:

• •    на должностных лиц – в размере от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда;

• •    на юридических лиц – в размере от одной до пяти тысяч минимальных размеров оплаты труда.