Применение категориально-системной методологии в организации использования земель жилой зоны

Городские земли представляют собой важнейший ресурс развития и функционирования города, так как являются одновременно пространственным базисом, объектом недвижимости и природным объектом. Планировка и застройка городских поселений должна основываться на принципе комплексности, основанном на комплексном решении вопросов экономического, социального, экологического, технического и эстетического характера.

Земля как пространственный фактор является элементом, связывающим землеустройство и планировку населенных мест, вследствие того, что землеустройство, являясь системой управления земельным фондом, выполняет определенные функции и мероприятия по организации территории, ее учету и контролю, направленные на рациональное и эффективное использование земель [1].

При планировке и застройке городов зонирование территории происходит с установлением вида преимущественного функционального использования. Жилые зоны предусматриваются в целях создания удобной, здоровой и безопасной среды проживания для населения.

В современной практике организации земель жилой зоны выделяется два основных направления застройки территории: индивидуальная и этажная многоквартирная застройка. В настоящее время увеличивается тенденция к индивидуальному строительству, что обусловлено наилуч- шими социальными и экологическими условиями.

Для выявления причин, влияющих на соотношение частной и квартирной застройки в городах, представляется целесообразным использование категориальносистемной методологии (далее - КСМ), которая представляет собой одну из ветвей системного подхода в философии.

Особенностью КСМ является проработка в ее структуре различных проблем (онтологических, метафизических, мировоззренческих), а также учет психофизиологических особенностей познания, образующих подоснову всякого научного исследования. Применение КСМ к тому или иному предмету исследования предполагает построение категориальных схем, которые облегчают усвоение информации и обработку конкретного содержательного материала [2]. Поэтому и представляется возможным использование КСМ при решении землеустроительных вопросов.

Наиболее универсальным в рамках КСМ является механизм противоречия, так как на его основе строятся и другие модели КСМ. Механизм противоречия представляет собой взаимодействие между несколькими элементами по обмену ресурсами, отличающееся цикличностью и воспроизводимостью, которые обеспечиваются согласованием внутреннего и внешнего противоречия в системе.

В качестве механизма противоречия может быть представлена модель распре- деления населения между частной и многоквартирной застройкой (рис. 1). Суть механизма противоречия заключается в том, что с увеличением индивидуального строительства снижается количество мно- гоквартирной застройки и наоборот. Такая система устойчива, но слабо регулируема, поэтому нуждается в регулирующем воздействии.

Рис. 1. Механизм противоречия, выражающий распределение населения между типами застройки жилой зоны

Многоэтажное строительство требует больших начальных капиталовложений в производство. Также необходимо учитывать, что при такой застройке не обеспечиваются должным образом комфортные условия жизни жителей города. Индивидуальная застройка в свою очередь дает более высокое качество жизни, но ведет к уменьшению плотности застройки и как следствие увеличению территории города и удалению жилья от центра и культурнобытового обслуживания. Этому благоприятствует и земельная реформа 2015 года, позволяющая покупать участки не только у других собственников, но и непосредственно у муниципалитета. Такое развитие потребует капиталовложений в развитие транспортной и инженерной инфраструктуры города.

Следовательно, регулирующее воздействие на распределение населения оказывает ценовая, налоговая политика города. Желание жителей жить в частном доме или квартире ограничивается их финансовыми возможностями и степенью доступности конкретного вида жилья.

Для рассмотрения причин влияющих на соотношение типов застройки не достаточно одной модели механизма противоречия. В этих целях перенесем механизм противоречия в развернутую модель гомеостата, которая сохраняя механизм внутреннего противоречия, добавляет так же управляющие компоненты (рис. 2).

Городские поселения, согласно законодательству, проектируются на основе документов территориального планирования, a также правил землепользования и застройки.

Территория для развития городов выбирается с учетом возможности ее рационального функционального использования на основе сравнения вариантов архитектурно-планировочных решений, техникоэкономических, санитарно-гигиенических показателей, топливно-энергетических, водных, территориальных ресурсов, состояния окружающей среды с учетом прогноза изменения на перспективу природных и других условий. При этом необходимо учитывать предельно допустимые нагрузки на окружающую природную среду, ее потенциальные возможности, режим рационального использования территори- альных и природных ресурсов для обеспечения наиболее благоприятных условий жизни населения, недопущение разрушения естественных экологических систем и необратимых изменений в окружающей природной среде. Все это должно учитываться специалистами в области градостроительства и землеустройства.

Рис. 2 Развернутая модель гомеостата

Следовательно, в роли управляющего компонента территорией жилой застройки населенного пункта должен выступать генеральный план города, правила землепользования и застройки. A департамент архитектуры в свою очередь должен выполнять регулирующую функцию за соблюдением соответствия развития и организации территории города ее градостроительной документации.

Развернутая модель гомеостата позволяет перенести механизм противоречия внутрь каждого регулятора исполнителя (частная и квартирная застройка), для выражения специальных минимумов и максимумов. Так в качестве противоречащих элементов квартирной застройки выступают точечная застройка и комплексное строительство. Проведенный анализ существующих тенденций жилой застройки в РФ показывает, что темпы ввода жилья могут быть обеспечены не за счет «угасающей точечной застройки», а путем наращивания объемов комплексной жилой застройки территорий крупными девелоперскими организациями при поддержке государственных и муниципальных властей. Отличительной особенностью муниципального земельного девелопмента комплексной жилой застройки является то, что это высокорентабельный, очень доходный и привлекательный для инвестирования вид деятельности [3].

Таким образом, применение КСМ позволяет установить причины, влияющие на соотношение частной и квартирной застройки на территории города и возможность их регулирования. В дальнейшем представляется возможным использование других моделей в рамках КСМ для получения более полной картины, в том числе модель пентаграммы, позволяющей показать в каком состоянии находятся ее элементы и какие функциональные взаимосвязи (отношения взаимопорождения и отношения взаимоограничения и контроля) между ними существуют.