Применение концепции управления по стоимости к оценке ЗПИФ недвижимости

В апреле 2017 года мировая экономическая элита в очередной раз заговорила о выходе российской экономики из кризиса. Кристин Лагард, директор-распорядитель МВФ, заявила1 о переходе российской экономики к фазе развития и прогнозирует рост на 1,4% за 2017 год. Начиная с осени 2016 года, когда волатильность рубля заметно снизилась2, заявления подобного характера начали периодически поступать и от отечественных министров.

Тем не менее, остается неизменным фактор неопределенности, в условиях которого приходится функционировать российскому бизнесу. Методологический инструментарий, предлагаемый аналитиками для принятия управленческих решений, зачастую представляет собой регрессионную модель, основанную на прогностических данных потребительского спроса, уровня рыночной активности и инфляции. Такой способ находит одобрение в большинстве учебно-методологических изданий и позволяет вычислить прогнозные значения основных целевых показателей. В частности, таким способом на основании данных прошлых периодов определяют значения выручки, для чего обычно не требуется корректировка на внешние факторы. Регрессные модели и соответствующе коэффициенты используются так же для оценки риска и доходности основных финансовых инструментов3, однако недостатком данного метода уже будет сложность включения в модель части внешних факторов, трудно поддающихся оценке.

Согласно ФЗ № 156 от 29.11.2001, активы, входящие в состав имущества паевых инвестиционных фондов, должны учитываться по оценочной стоимости на основании соответствующих отчетов оценщика, при этом переоценка должна осуществляться не реже чем раз в 6 месяцев4. Стоимость актива, указанная в таком отчете, рекомендована для утвержденных в отчете целей – например, для реализации имущества, расчета стоимости чистых активов и т.д. Оценка стоимости имущества без учета налогов производится по сравнительному, затратному и доходному подходу, каждый из которых взвешенно содержится в итоговой оценке. Так же отчет оценщика включает обзор рынка, на котором обращается то или иное имущество. Устанавливая такие требования к оценке, Центробанк уравнивает права участников рынка, минимально вмешиваясь в рыночные процессы.

В управленческих целях названный подход к оценке стоимости имущества выполняет следующие функции:

• •    отражает текущую ситуацию на рынке;

• •    косвенно учитывает влияние внешних факторов, в том числе потребительские ожидания, общую экономическую ситуацию;

• •    учитывает волатильность валюты, в которой производится оценка.

Аналогичная ситуация складывается в отношении активов, которые отражаются в составе имущества фонда по приведенной стоимости. В зависимости от вида актива и формулы оценочной стоимости, представляется возможным скорректировать доходность на изменение инфляции, ключевой ставки, курсов валют. Реальная стоимость активов по учету может отличаться от полученной, как происходит, в частности, при отражении дебиторской задолженности. Согласно утвержденным Управляющей компанией фонда Правилам определения стоимости чистых активов утверждается порядок учета дебиторской задолженности. В Правилах может быть установлен предельный срок погашения задолженности дебитором, по истечении которого задолженность будет продисконтирована в зависимости от длительности просрочки платежа. При погашении задолженности дебитором сумма дисконта будет восстановлена, что будет отображено в соответствующей строке в Отчете о приросте (об уменьшении) стоимости имущества, принадлежащего акционерному инвестиционному фонду (составляющего паевой инвестиционный фонд)5.

Учитывая описанную выше методику признания активов в составе имущества фонда, отметим, что применение методики оценки эффективности экономической деятельности, исходя из акционерной стоимости, наиболее удобно проследить именно на примере паевых инвестиционных фондов. Данные, приведенные в формах отчетности, уже скорректированы с учетом таких факторов, как рыночные ожидания, потребительский спрос, волатильность валюты расчета, вероятность получения дохода и т.д.

Так, для расчета ключевых показателей, в том числе стоимости компании, целевой прибыли, объемов реализации и им подобных достаточно построить регрессионную модель и исключить фактор сезонности.