Применение практического опыта развитых зарубежных стран в решении проблем управления жилым фондом в России

Во многих зарубежных странах, к примеру, Франции, Нидерландах, США, Канаде, Польше, Словакии, Чехии, Мексике, Сингапуре, Малайзии управление в жилищно-коммунальным комплексом рассматривается в качестве отдельного вида предпринимательской деятельности, за которую управляющая компания имеет вознаграждение от собственников помещений, а ответственность перед ними за содержание здания несет объединение собственников жилья (ассоциация, товарищество).

Рынком жилищно-коммунальных услуг формируются требования к управляющим организациям. Невыполнение этих требований делает их неконкурентоспособными. Помимо этого, уровень конкурентоспособности управляющей компании растет, если имеется сертификат, который подтверждает ее опыт, профессионализм и финансовую стабильность, а также постоянное следование стандартам в жилищно-коммунальной сфере.

В Швеции широкое развитие получило движение квартиросъемщиков, следящих за качеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, а также ценами на них.

Движение квартиросъемщиков ведет работу по взаимодействию с государственными и муниципальными органами власти, защищают свои права в суде. Несколькими союзами и ассоциациями квартиросъемщиков, количество участников которых достигает более ста тысяч, представляется огромная сила. С их мнением считаются все политические партии. У таких ассоциаций есть своя штаб-квартира, а также региональные и местные отделения.

Главной целью жилищного движения является повышение заинтересованности квартиросъемщиков в процессе выработки квалифицированных решений относительно домов, в которых они живут. Для чего в зарубежных странах используются две различные модели – модель «амортизации» и модель «скидки». Первая гласит, что тот, кто бережнее относится к своему жилью, тот меньше платит. Согласно второй модели предполагается возможность выбора именно тех услуг, в которых нуждается квартиросъемщик, пропорционально этому производится расчет размера квартплаты.

Жилищно-коммунальный комплекс Финляндии отличается высоким уровнем качества предоставляемых услуг. К примеру, в данной стране 1,4 млн. домов объединены в 70 тыс. акционерных обществ – владельцев жилой недвижимости. При этом 50 тыс. из них потребляют услуги предприятий по управлению недвижимостью (операторы), а 20 тыс. управляются самостоятельно.

Управляющая компания (оператор), прежде всего, несет ответственность за ежедневное управление по договору на управление. В нем оговорены условия, перечень услуг и расценки. Управляющей компанией (оператором) выбирается эксплуатирующая организация.

Эксплуатирующей организацией предоставляются жилищнокоммунальные услуги самостоятельно, или в соответствии с договором со специализированными организациями (ремонтно-строительные, уборке территории, снега, охране, вывозу мусора и т.д.).

Необходимо отметить, что эксплуатирующая организация каждый год отчитывается перед жильцами о доходах и расходах, а также балансе общества собственников жилья.

В Германии жителями многоквартирных домов ежемесячно вносятся определенные суммы в «кассу». При этом величина взноса утверждается общим собранием. Определенная доля денег направляется на текущее обслуживание, ремонт и вывоз мусора, остальная часть откладывается на капитальный ремонт.

На общем собрании также решаются вопросы порядок уборки подъездов и придомовой территории - если жители в состоянии оплатить услуги специального человека, то соответственно он отвечает за чистоту. Если же жители не готовы нести дополнительные затраты, то они убираются сами согласно графику. За услуги поставки воды, электричества и газа каждым владельцем квартиры заключается собственный договор с поставщиком.

Отдельно здесь обстоит дело с вывозом мусора. В данной стране принято сортировать мусор, прежде чем его выбрасывать. Как правило, различают три вида контейнеров: для пищевых и органических отходов, бумаги, а также неорганических и химических отходов. Контейнеры находятся в собственности мусоровывозящей организации. Контейнеры устроены так, что сверх того объема, на который они рассчитаны, мусор в них поместить не получится. В связи с этим компания вывозит лишь оплаченный объем. За правильностью сортировки производится тщательное наблюдение: в случае, если жильцом выброшен мусор в непредназначенный для этого контейнер, то в следующий месяц он будет платить в значительной мере больше. Однако оплата строительного и нетипового мусора производится отдельно.

В Англии на реформу жилищно-коммунального хозяйства потрачено более 15 лет, а результат себя оправдал. Здесь водоканал и электросети расположены в руках частных предприятий.

Жители Лондона могут свободно менять поставщиков электроэнергии, единственным ограничением является то, что делать это можно не чаще раза в неделю. Допускается иметь даже несколько: у одного выгодно покупать электричество днем, у другого – ночью.

Качество коммунальных услуг в Великобритании обусловливается многими измеряемыми параметрами. К примеру, фиксированное время дозвона до диспетчерской службы – 30 секунд – и время исполнения заявки по устранению неполадок.

В США развитый рынок жилищных услуг сочетается с узкоспециализированной деятельностью компании в сфере содержания и ремонта жилья. Инженерные сети внутри дома обслуживается одной компанией, приборы учета на системах теплоснабжения – второй, насосы, которые установлены на системах теплоснабжения, – третьей, бойлер (теплообменник) – четвертой и т. д.

Для чего собственникам жилья требуется управляющий, знающий рынок подрядных работ и преимущества использования различных технологий, ориентирующийся в ценах, владеющий разными инструментами финансирования и выступающий как консультант по данным вопросам. Квартплата же в нашем понимании в этой стране не существует. Имеется налог на жилье, оплачиваемый один раз в год, который составляет 13% от стоимости дома либо квартиры.

По данным анализа практики функционирования коммунальных компаний в рассмотренных странах видно, что в этих государствах имеется множество гибких форм и методов управления объектами публичной собственности с применением возможностей частной инициативы, частного капитала и рыночной конкуренции.

В международной практике управления многоквартирными домами чаще применяется подход, когда собственниками принимаются управленческие решения в рамках сформированного ими союза или ассоциации – юридического лица, а исполнение решений доверяется профессиональной управляющей компанией на основе договора.

Этот подход к управлению домами целесообразно считать лучшим, поскольку деятельность по управлению домами производится на профессиональном уровне, качество услуг является соответствующим запросам и возможностям собственников жилья, при условии соблюдения демократических норм принятия управленческих решений жильцами. Следует отметить, что основное преимущество для собственников жилья при формировании товарищества состоит в возможности осуществлять контроль расходования средств, вносимых ими на содержание общего имущества.

Как показывает опыт различных стран, стоимость услуг управляющей компании может составлять 6–8% в структуре затрат на содержание дома, при этом доля управленческих затрат в товариществе, в котором управление осуществляется правлением, может доходить до 18–20%.

Таким образом, изучив передовой зарубежный опыт можно отметить ряд основных направлений его использования в условиях РФ:

• -    демонополизация и развитие конкуренции на рынке жилищнокоммунальных услуг;

• -    формирование эффективных механизмов антимонопольного регулирования;

• -    расчленение функций заказчика и подрядчика;

• -    целевое использование средств;

• -    контроль собственников жилья;

• -    привлечение частного капитала в сферу обслуживания и предоставления коммунальных услуг.

"Экономика и социум" №4(17) 2015