Принципы прогнозирования динамики цен на жилую недвижимость

В.М. Минц руководитель дирекции ипотечных фондов финансовой компании «Уралсиб»

В нашей стране жилая недвижимость давно превратилась в один из самых популярных объектов инвестирования. Инвестирование в жилье осуществляется как путем приобретения специального вида ценных бумаг – паев инвестиционных фондов, средства которых вложены в жилую недвижимость, – так и непосредственно через выкуп квартир на первичном и вторичном рынках.

Риелторы называют квартиры, приобретенные не с целью использования их как жилье, а как объект инвестирования (то есть с целью извлечения дохода), инвестиционными квартирами. По оценкам некоторых риелторов, в 2005–2006 годах доля инвестиционных квартир достигла 30 процентов от общего объема сделок с жилой недвижимостью.

Очевидно, что доходность инвестирования в жилую недвижимость в значительной степени определяется динамикой цен на жилье. В настоящее время большинство экспертов в области недвижимости едины во мнении, что цены на жилье стабилизировались. При этом они резко расходятся в ответах на вопрос, какими будут с цены на жилье в будущем. Диапазон мнений очень широк: одни полагают, что период стабилизации завершится новым ростом цен, другие говорят о неизбежности некоторого снижения или даже резкого обвала цен на рынке.

Составляя прогнозы динамики цен на жилую недвижимость, необходимо учитывать ее сложный двойственный характер. Как уже было сказано, будучи предметом потребления, недвижимость одновременно является объектом инвестирования. Соответственно, цены на нее определяются исходя из соотношения единого предложения недвижимости и двух видов спроса на нее:

• 1)    как на предмет потребления,

• 2)    как на объект инвестирования.

Если цены на какое-то время стабилизировались, значит, на рынке достигнут баланс между предложением недвижимости и платежеспособным спросом на нее. Таким образом, прогноз должен базироваться на оценке того, сохранится ли этот баланс, то есть не изменятся ли предложение либо спрос, либо то и другое одновременно. В случае если такое изменение произойдет, баланс нарушится, и цены изменятся.

В силу ряда особенностей (прежде всего из-за долговечности сооружений и низкой эластичности строительного производства) предложение недвижимости не подвержено резким колебаниям, следовательно, изменение цен на жилье обычно не вызывается колебаниями предложения, поэтому дестабилизация цен – переход из периода стабильного состояния цен в период роста или падения цен – чаще всего обусловлена колебаниями спроса.

Очевидно, что некоторые изменения спроса на недвижимость возникают по мере изменения платежеспособности населения, то есть по мере изменения доходов граждан. Это происходит по тем же причинам, по которым по мере изменения доходов меняется спрос на все предметы потребления и объекты инвестирования. Если доходы растут, то и оба вида спроса повышаются, а если доходы снижаются, то и оба вида спроса снижаются.

Как было доказано многочисленными исследованиями, эластичность спроса на недвижимость как на предмет потребления достаточно низкая. Это связано с тем, что люди при изменении в ту или иную сторону уровня своих доходов сначала меняют уровень потребления товаров и услуг и лишь затем жилье – на более (или менее) комфортабельное и дорогое. Таким образом, изменение спроса на недвижимость, возникающее по мере повышения или снижения дохода населения, не должно быть резким и превышать изменения спроса на прочие предметы потребления и объекты инвестирования. Следовательно, если стабилизировавшиеся в условиях баланса спроса и предложения цены на жилье изменятся в ту или иную сторону, это будет связано не с общей тенденцией роста либо снижения доходов населения, а с изменениями спроса населения именно на недвижимость. Другими словами, это связано с какими-то обстоятельствами, изменяющими спрос на недвижимость как на объект инвестирования либо как на предмет потребления.

Рассмотрим, какие же обстоятельства могут дестабилизировать спрос на недвижимость как на объект инвестирования и какие обстоятельства могут дестабилизировать спрос на нее как на предмет потребления.

Анализируя спрос на жилую недвижимость как на объект инвестирования, удобнее всего рассматривать недвижимость как актив с фиксированной доходностью.

Доходность от инвестирования в недвижимость, в случае если цены на недвижимость стабильны, образуется за счет арендной платы.

Спрос инвесторов на недвижимость зависит от соотношения доходности и рискованности инвестиций в недвижимость и от соотношения доходности и рискованности инвестиций в другие доступные на рынке активы. Мы будем исходить из предположения, что на рынке присутствуют финансовые активы, уровень риска по которым равен уровню риска вложений в недвижимость. Такие активы мы будем называть эквивалентными активами, а инвестиции в них – эквивалентными инвестициями.

Очевидно, что если доходность инвестиций в недвижимость будет выше, чем доходность инвестиций в эквивалентные активы, то спрос на недвижимость со стороны инвесторов будет постоянно увеличиваться, то есть будет расти быстрее, чем общий спрос на объекты инвестирования. Это должно активизировать рост цен на недвижимость. В случае если доходность инвестиций в недвижимость будет меньше, чем доходность эквивалентных инвестиций, то спрос на недвижимость со стороны инвесторов уменьшится, что приведет к снижению цен на нее.

Спрос со стороны инвесторов постоянен и не стимулирует ни дальнейшего роста, ни снижения цен на жилье только в случае, если доходность от получения арендной платы и доходность эквивалентных инвестиций равны.

Условия, при которых цены на недвижимость, рассматриваемую исключительно как объект инвестирования, стабилизировавшись на каком то уровне, будут оставаться на том же уровне, можно представить следующей формулой:

r x V = i x V или (1) r= i, где V – величина, равная рыночной цене квартиры, являющейся объектом инвестирования, и одновременно равная объему средств, которые могут быть вложены в эквивалентные инвестиции, в денежных единицах;

i – доходность эквивалентных инвестиций, в процентах годовых;

r – доходность инвестирования в жилую недвижимость (доход от сдачи жилья в аренду).

Доходность инвестирования в жилую недвижимость ( r ), в свою очередь, определяется как А / V , где А – годовая арендная плата. Поскольку в краткосрочном диапазоне величина А является фиксированной величиной, то можно считать, что каждой величине доходности r соответствует одна и только одна величина рыночной стоимости недвижимости V .

Цену недвижимости ( V ), при которой доходность от сдачи ее в аренду ( r ) будет равна доходности эквивалентных инвестиций ( i ), назовем инвестиционно-равновесной ценой ( Vi ).

Очевидно, для того чтобы определить, какова тенденция изменения цен на недви- жимость как на объект инвестирования, необходимо установить, как соотносится цена, достигнув которой недвижимость стабилизировалась (назовем ее стабилизационно-равновесной ценой), с инвестиционноравновесной ценой.

Если стабилизационно-равновесная цена выше инвестиционно-равновесной цены, значит, доходность инвестиций в недвижимость ниже, чем доходность эквивалентных инвестиций. Следовательно, инвесторы будут переводить свои активы с рынка недвижимости на финансовый рынок1. Такие действия инвесторов могут привести к снижению цен на недвижимость. В случае если стабилизационно-равновесная цена ниже инвестиционно-равновесной, то доходность инвестиций в недвижимость окажется выше, чем доходность инвестиций в финансовые активы. Инвесторы начнут увеличивать долю недвижимости в своих портфелях, повышая спрос на нее и, следовательно, стимулируя рост цен.

Только в случае, если цены стабилизировались на инвестиционно-равновесном уровне (стабилизационно-равновесная цена равна инвестиционно-равновесной), инвесторы не будут менять уровень своего спроса на недвижимость, поэтому цены не нее останутся стабильными.

Однако возможна ситуация, при которой в условиях равенства стабилизационноравновесных и инвестиционно-равновесных цен, то есть в условиях постоянного спроса со стороны инвесторов, спрос со стороны потребителей недвижимости – лиц, рассматривающих недвижимость исключительно как жилье, то есть как предмет потребления, будет меняться в ту или иную сторону. Если при стабильных ценах такой спрос будет расти, период стабилизации трансформируется в период роста цен; если он будет снижаться, то произойдет соответствующее снижение цен. Это произойдет даже в случае, если с точки зрения инвесторов цены установились на равновесном уровне и должны стабилизироваться.

Рассматривая спрос на недвижимость как на предмет потребления, надо учитывать, что недвижимость может потребляться двумя способами: путем проживания в приобретенном в собственность жилье и путем проживания в арендованном (съемном) жилье. Если соотношение потребителей, предпочитающих каждый из этих способов, стабильно, то и цены будут стабильными. В случае если доля людей, предпочитающих покупать жилье, будет расти, а доля населения, предпочитающего снимать жилье, будет снижаться, то возрастет спрос на покупку недвижимости и, следовательно, увеличится ее цена.

Соотношение людей, предпочитающих снимать жилье или владеть им, в различных странах разнится. Это связано с различиями в традициях, климате, видах занятости и т. д. Достаточно сказать, что в Швейцарии предпочитают снимать жилье 70 процентов населения, в Германии – 57, а в США – всего 31 процент.

Причины, по которым люди в той или иной стране выбирают вариант аренды или вариант покупки, не являются темой настоящей работы. Тем не менее важно отметить, что, помимо людей, принципиально выбирающих один из этих вариантов, большая доля населения готова и покупать, и арендовать в зависимости от того, что в конкретный период времени выгоднее. За счет изменения пристрастий этих людей соотношение спроса на покупку и аренду может измениться, что обеспечит давление на цены, направленное либо на их повышение, либо на их снижение.

Таким образом, цены, установившиеся на инвестиционно-равновесном уровне, будут оставаться стабильными только в случае, если потребителям будет одинаково выгодно или покупать квартиру, или снимать ее. Рассматривая случаи, когда эти варианты для потребителей одинаково выгодны, будем исходить из того, что большинство потребителей имеет возможность использовать при приобретении квартиры ипотечный кредит.

При покупке квартиры с использованием ипотечного кредита покупатель частично вносит собственные средства, (обозначим их Ve ) частично – кредитные средства, полученные в банке (обозначим их Vd ). Если человек решает не покупать квартиру, а снимать ее, то он может инвестировать собственные средства, снижая за счет дохода от инвестирования расходы на выплату арендной платы. Это значит, что при стабильности цен аренда жилья и его покупка будут равновыгодными для потребителя в случае, если расходы потребителя на погашение процентов по ипотечному кредиту будут равны его расходам на выплату арендной платы, уменьшенным на его доходы от инвестирования имеющихся у него (и не потраченных на покупку квартиры) собственных средств.

Условия, при которых, спрос покупателей будет стабильным и не будет приводить к изменению стабилизировавшихся цен, можно выразить следующей формулой:

V x r - Ve x i = Vd x m , (2)

где m – процентная ставка по ипотечному кредиту.

Анализ формулы (2) позволяет прийти к интересным выводам. Рассмотрим условия стабильности рынка для потребителей жилья, которые располагают достаточными средствами для покупки квартиры. Назовем их условно «неипотечными» потребителями. Последние не берут ипотечные кредиты, и, соответственно, Vd для этих потребителей равно нулю, а Ve равно V . В этом случае формула (2) трансформируется в формулу (1).

Таким образом, условия, при которых спрос со стороны неипотечных потребителей жилья не будет меняться (и, соответственно, не будет вызывать изменение цен относительно уровня, на котором они стабилизировались), такие же, как и ранее рассмотренные условия для инвесторов. Иными словами, если цены (V) находятся на инвестиционно-равновесном уровне (i = r) и спрос со стороны инвесторов устойчив, то спрос со стороны неипотечных потребителей также будет устойчивым. Изменения спроса с их стороны не возникнет, и давления на цены они не окажут.

Однако возможна ситуация, при которой цены, установившиеся на инвестиционноравновесном уровне, то есть уровне, являющемся равновесным с точки зрения инвесторов и неипотечных покупателей, будут дестабилизироваться из-за изменения уровня спроса со стороны покупателей, реально использующих ипотечные кредиты. Назовем таких покупателей «ипотечными».

Рассмотрим формулу (2) для случая равенства стабилизационно-равновесных и инвестиционно-равновесных цен. Поскольку в этом случае i равно r , а ( V – Ve ) по определению равно Vd , то формула (2) преобразуется в формулу (3):

Vd x r = Vd x m или (3) r = m.

Как уже было указано, каждой величине r соответствует только одна величина V . Следовательно, существует такая цена недвижимости, при которой r , равное соотношению арендной платы и этой цены ( V ) будет равно ставке по ипотечному кредиту ( m ). Назовем такую цену ипотечно-равновесной ценой и обозначим ее Vm .

Из формулы (3) следует, что если цены стабилизировались на инвестиционно-равновесном уровне ( Vi ) , то ипотечные покупатели будут воспринимать их как равновесные только в случае, если при этом они будут равны ипотечно-равновесным ценам ( Vm ).

В случае если цена V стабилизировалась на уровне большем, чем Vm, то есть если r, равное А/V, будет меньше, чем m, то ипотечному покупателю выгоднее снимать квартиру, чем покупать ее, используя ипотечный кредит. Это значит, что большинство людей, которые в противном случае рассматривали бы аренду как решение, используемое только на время поиска подходящего для покупки варианта, предпочтут продолжать арендовать жилье. Решение семьи «временно арендовать жилье» превращается в «долгосрочное» или даже «перманентное» решение. Это приводит к сни- жению спроса на жилье со стороны ипотечных покупателей и, следовательно, к понижающему давлению на цены.

В случае если цена стабилизировалась на уровне V меньшем, чем Vm , то есть если r , равное А / V , будет больше, чем m , то ипотечному покупателю выгоднее оформить ипотечный кредит и купить квартиру, нежели чем снимать ее. Это означает, что большинство людей, которые годами арендовали жилье, будут стремиться при первой же возможности получить ипотечный кредит и купить квартиру. Это приведет к повышению спроса на жилье и, следовательно, к повышающему давлению на цены.

Ипотечно-равновесные цены имеют одну очень важная особенность: они подвержены внезапным, часто совершенно нерыночным колебаниям. Такие колебания возникают под влиянием реализации тех или иных государственных программ, меняющих уровень ипотечной ставки m .

Посмотрим, что произойдет со стабильным рынком недвижимости (с рынком, на котором цены стабилизировались на уровне, равном ипотечно-равновесному и инвестиционно-равновесному) при внезапном уменьшении ипотечной ставки. Очевидно, что в этом случае на рынке возникнет дополнительный спрос со стороны ипотечных покупателей. Появление дополнительного спроса приведет к дестабилизации цен и активизирует их рост.

Предположим, что цены начнут расти со скоростью p в год и за этот срок вырастут с уровня Vi до уровня V 1, равного Vi х (1 + p ). Рост цен приведет к тому, что доход инвестора сформируется за счет не только доходов от получения арендной платы, но и роста стоимости имеющегося у инвестора актива (объекта недвижимости).

В этом случае левая часть формулы (1), показывающая доходность от инвестирования в недвижимость, преобразуется следующим образом:

r х V + p х V . (4)

Правая же часть уравнения (2), показывающая расходы покупателя недвижимости, преобразуется в следующее выражение:

Vd х m - p х V . (5)

Таким образом, в результате воздействия, вызванного изменением ипотечных процентных ставок, доходы инвесторов возрастут, а расходы покупателей (как ипотечных, так и неипотечных) уменьшатся на величину дохода, который они будут получать благодаря росту стоимости приобретенной ими недвижимости. Появление дополнительного дохода и снижение расходов делают приобретение недвижимости для инвесторов более выгодным, чем инвестирование в эквивалентные активы, а для покупателей – более выгодным, чем аренда квартир.

Следовательно, в этой ситуации спрос на недвижимость будет увеличиваться со стороны инвесторов и покупателей. Его увеличение приведет к дальнейшему росту цен. Возникнет порочный круг. Рост цен будет порождать дополнительный спрос, который, в свою очередь, инициирует дальнейший рост цен, еще больше увеличивающий спрос. Иными словами, если изменение ипотечной ставки приведет к тому, что стабилизировавшиеся цены на недвижимость окажутся ниже ипотечно-равновесного уровня, это дестабилизирует рынок, запустив механизм роста цен. Рост цен на недвижимость, вызванный повышением спроса, в свою очередь, обусловленного повышением цен, называют раздуванием ценового «пузыря» недвижимости (housing bubble).

По мнению автора, некоторые специалисты полагают, что это явление наблюдалось в последние годы в отдельных странах. Обзоры, посвященные росту ценового «пузыря» недвижимости, обычно включают страны, в которых это явление имело место в 2006 году, а именно США, Англию, Австралию, Новую Зеландию, Ирландию, Испанию, Польшу, Южную Африку, Израиль, Индию, Румынию, Южную Корею и Китай. Автор статьи считает, что так называемый «пузырь» недвижимости в последнее время также раздувался в России и Украине.

«Пузырь» растет до некоторого уровня, при котором спрос на недвижимость начинает снижаться в связи с уменьшением числа покупателей, доходы которых позволяют приобретать подорожавшее жилье с ис- пользованием ипотечного кредита. Снижение платежеспособного спроса покупателей сначала приводит к уменьшению темпов роста (p), а затем и к остановке роста цен. При этом цены останавливаются на новом стабилизационно-равновесном уровне, значительно превышающем как инвестиционно-равновесный, так и ипотечно-равновесный уровни. Это означает, что в этих условиях инвестирование в недвижимость оказывается менее выгодным, чем инвестирование в эквивалентные активы, а приобретение жилья – менее выгодным, чем его аренда. В этой ситуации инвесторы стремятся выводить из своих портфелей недвижимость, и все больше и больше людей, «временно» снимающих жилье, отказываются от покупки квартир. Спрос снижается, предложение растет, цены начинают падать.

Из изложенного следует, что для прогнозирования динамики цен на жилье после их стабилизации необходимо оценить, как соотносится тот уровень, на котором они стабилизировались, с инвестиционно-равновесным и ипотечно-равновесным уровнями. Тогда можно будет понять, какие изменения в спросе ожидаются со стороны инвесторов и покупателей и как эти изменения повлияют на цены на недвижимость.

В настоящее время в Москве стабилизировались цены на жилье эконом-класса. Для того чтобы оценить, останутся ли цены на это жилье на достигнутом уровне или следует ожидать их изменения (роста либо снижения), нам необходимо определить, каковы сейчас инвестиционно-равновесный и ипотечно-равновесный уровни цен на среднестатистическую квартиру эконом-класса. Рассмотрим пример покупки (аренды) однокомнатных квартир в непрестижном районе города.

Арендная плата такой квартиры составляет около 700 долларов в месяц, то есть примерно 8,4 тысячи долларов в год. В качестве эквивалентного актива мы будем рассматривать долгосрочный депозит в государственном банке. Сегодня в банке «ВТБ-24» ставка по депозиту на 1 год равняется 10,55 процента годовых. С учетом этих условий инвестицонно-равновесная цена однокомнатной квартиры составляет около 79 681 доллара (8 400 / 79 621 = 10,55 процента).

Ипотечный кредит на покупку такой квартиры можно получить по ставке около 9 процентов годовых. Это значит, что ипотечно-равновесная цена квартиры составит 93 333 доллара (8 400 / 93 333 = 9 процентов).

Текущая стабилизационно-равновесная цена таких квартир, то есть цена, на уровне которой произошла стабилизация, составляет около 150 тысяч долларов. Эта цена выше ипотечно-равновесной и инвестиционно-равновесной цен. Как мы уже показали, возникновение ситуации, при которой стабилизационно-равновесная цена выше ипотечно-равновесной и инвестиционноравновесной цен, приводит к тому, что инвесторы и покупатели уменьшают свой спрос на недвижимость. Инвесторы перестают покупать недвижимость и выставляют на продажу ту, которая уже существует в их портфелях. Потенциальные покупатели, живущие в арендованных квартирах, откладывают покупку квартир, поскольку проживать в арендованной квартире менее обременительно для семейного бюджета.

Снижение спроса не может не обусловить понижающего давления на цены, которое будет продолжаться, пока фактические цены не окажутся равными наибольшему из двух уровней цен: ипотечно-равновесному и инвестиционно-равновесному. В нашем случае наибольшим является ипотечно-равновесный уровень (93 333 доллара). Когда текущие цены будут равны ипотечно-равновесным, возрастет спрос со стороны покупателей, использующих ипотечные кредиты. После этого либо цены будут длительное время колебаться между двумя равновесными уровнями, либо увеличение спроса приведет к новому толчку роста цен. Если это произойдет, то в условиях растущих цен приобретение недвижимости окажется более выгодным для инвесторов, чем инвестиции в эквивалентные активы. Спрос еще больше увеличится, и цены снова пойдут вверх. Аналогичным образом можно построить прогноз для любого региона и типа жилья. Однако, подготавливая такой прогноз, следует учесть три важных обстоятельства.

Во-первых, прогноз необходимо будет корректировать в случае возникновения изменений в параметрах, влияющих на равновесные цены. Так, например, если будет поддержан почин Банка Москвы, снизившего процентные ставки по ипотечным кредитам до 7 процентов годовых, то ипотечноравновесная цена увеличится до 120 тысяч долларов. В этом случае понижающее давление на текущие цены окажется значительно меньшим, чем при текущих ставках. Если снизятся ставки привлечения банками депозитов (в настоящее время максимальная ставка Сберегательного банка Российской Федерации снижена до 9 процентов), то повысится инвестиционно-равновесная цена.

Во-вторых, необходимо учитывать, что снижение спроса на покупку жилья обязательно сопровождается повышением спроса на его аренду. Из-за повышения спроса на аренду растет арендная плата. При этом постоянно увеличиваются как инвестиционно-равновесная, так и ипотечно-равновесная цены. Соответственно, оценивая, когда наступит тот момент, в который текущие цены сравняются с равновесными, следует учитывать темпы изменения равновесных цен под влиянием растущего спроса на аренду.

Сделанный автором полгода назад прогноз величины арендной платы однокомнатной квартиры в Москве в 700 долларов уже не соответствует действительности. Рост спроса на аренду привел к повышению арендной платы таких квартир до 900 долларов в месяц (10 800 долларов в год). Следовательно, за 6 месяцев инвестиционноравновесная цена возросла до 102 370 долларов (10 800/ 102 370 = 10,55 процента), а ипотечно-равновесная – до 120 тысяч долларов (10 800 / 120 000 = 9 процентов). Таким образом, можно говорить, что в Москве в сегменте дешевых однокомнатных квартир равновесные цены растут со скоростью около 6 процентов в год.

Снижение цен завершится в тот момент, когда снижающиеся текущие цены сравняются с постоянно растущими равновесны- ми ценами. Иначе говоря, цены на недвижимость будут снижаться не до того уровня равновесных цен, который сложился сейчас, а до того уровня, на котором они будут находиться в момент, когда будет достигнуто равновесие.

Если темпы роста арендной платы будут высокими, снижение ипотечных и депозитных ставок значительным, а темпы снижения цен на жилье низкими, то стабилизация наступит на уровне, незначительно отличающемся от текущего уровня. Если падение цен будет стремительным, а рост арендной платы и изменения в ставках не будут за ним успевать, то цены снизятся до уровня, близкого к тому ипотечно-равновесному, который достигнут сейчас.

Таким образом, без постоянной корректировки, учитывающей изменения равновесных цен в связи с происходящими на рынке изменениями в процентных ставках и величине арендной платы, прогнозировать динамику изменения цен на недвижимость невозможно.

В-третьих, следует помнить, что предлагаемая методика дает весьма приблизительные результаты, поскольку она не учитывает целого ряда дополнительных обстоятельств, влияющих на уровень равновесных цен. Для более точного определения величин ипотечно-равновесной и инвестиционно-равновесной цен необходимо ввести несколько поправочных коэффициентов.

Поправочный коэффициент для инвестиционно-равновесной цены нужен, поскольку осуществленный нами расчет этой цены сделан исходя из того, что доход, получаемый инвесторами, равен арендной плате. Однако фактический доход арендодателя (инвестора) меньше, чем арендная плата. Этот доход должен быть уменьшен на величину затрат на ремонты, поиски арендаторов, амортизацию мебели, страховку и т. д. Инвестицонно-равновесная цена, рассчитанная с учетом указанного обстоятельства, окажется меньше инвестицонно-рав-новесной цены, определенной без его учета.

Поправочный коэффициент для ипотечно-равновесной цены должен быть введен, поскольку приведенный в примере расчет этой цены сделан исходя из использования балунных ипотечных кредитов, то есть кредитов, по которым ежемесячно выплачиваются только проценты, а основной долг гасится в конце срока (обычно за счет получения нового кредита). Ипотечно-равновесная цена, рассчитанная с учетом использования традиционных для нашей страны аннуитетных ипотечных кредитов, окажется меньше цены, определенной на основании применения баллунных ипотечных кредитов.

Так, например, ипотечно-равновесная цена, рассчитанная для приведенного в настоящей статье примера (цена аренды – 700 долларов в месяц, ипотечная ставка – 9 процентов годовых, доходность эквивалентных активов – 10,55 процента, срок аннуитетного кредита – 10 лет, ставка дисконтирования для потоков платежей арендаторов и ипотечных покупателей – 10,55 процента годовых, арендаторы осуществляют накопления, позволяющие им через 10 лет приобрести жилье и прекратить платить арендные платежи), будет равна 86 тысячам дол- ларов (цена, рассчитанная без учета аннуитетной формы кредитов, составляет 93,3 тысячи долларов)2.

Целесообразно также ввести поправочный коэффициент для ставок, выраженных в иностранной валюте. При оценке величины этого коэффициента необходимо понимать, что он учитывает не валютный риск, а оценку валютного риска основной массой потребителей недвижимости. Как показывает практика, в различных регионах страны оценка этого риска потребителями недвижимости резко различается. Соответственно, если вводить этот поправочный коэффициент, то он должен разрабатываться индивидуально для каждого региона, а возможно и для каждой категории покупателей.

Тем не менее для грубой оценки направления, в котором будут изменяться цены, предложенная автором статьи методика может быть использована без применения поправочных коэффициентов как для любого регион, так и для любого сектора жилой недвижимости.

КОНСУЛЬТАЦИОННЫЙ СЕМИНАР 12-13 февраля 2008 года, Москва ОТНОШЕНИЯ С ИНВЕСТОРАМИ: ПЕРЕДОВОЙ ОПЫТ. ПОДГОТОВКА ГОДОВОГО ОТЧЕТА ДЛЯ АКЦИОНЕРОВ

• •    концепция годового отчета как элемента внешних и внутренних коммуникаций

• •    годовой отчет как важнейший инструмент во взаимоотношениях с инвесторами

• •    требования ФСФР России к процедуре утверждения и раскрытия годового отчета открытого акционерного общества

• •    раскрытие информации о соблюдении норм корпоративного поведения: опыт лидеров и новые стандарты

• •    коммуникационная политика российских компаний при проведении IPO: западные стандарты и российские инновации

• •    использование стратегий отношений с инвесторами (IR) для улучшения восприятия ликвидности компании во время IPO

Получить более подробную информацию о семинаре Вы можете у организатора - ЗАО «Бизнее-семинары»

E-mail:

Тел.: (495) 937-5809 Факс: (495) 363-0258