Приоритетные направления развития кадастра недвижимости

Кадастр недвижимости является информационным ресурсом, сведения которого используются для организации наиболее эффективного и рационального использования земельных ресурсов, их охраны, планирования народного хозяйства, для осуществления государственного и муниципального управления земельными ресурсами, а также для решения других задач. Также данные кадастра недвижимости используются при проведении кадастровой оценки земель, совершении сделок с недвижимым имуществом. Кадастр недвижимости содействует активному развитию рынка недвижимости и обеспечивает контроль за ним.

При этом важна роль каждой из составляющих кадастра недвижимости:

• >    кадастровый учет - акт признания и подтверждения существования недвижимого имущества как индивидуально-определенной вещи;

• >    землеустройство включает в себя мероприятия по установления границ объектов землеустройства на местности, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства;

• >    земельный контроль - механизм, который направлен на предупреждение, выявление и пресечение нарушений земельного законодательства при использовании земель

• >    кадастровая оценка - определение стоимости объекта недвижимости.

Современный кадастровый учет, ведение кадастра недвижимости обеспечивают индивидуализацию и идентификацию земельных участков и объектов капитального строительства как потенциальных объектов зарегистрированного права на них и объектов налогообложения. Подобный подход, определенный государством в последние годы, приобретает в большей степени экономическую "окраску", о природоохранной составляющей здесь речи, к сожалению, не идет. Вместе с тем в принимаемых программах (подпрограммах) о создании кадастра недвижимости определялось, что он создается для обеспечения реализации эффективного и рационального использования и управления земельными ресурсами.

В процессе осуществления реформ кадастра недвижимости, а также постоянным повышением требований к качеству работ в данной сфере все время совершенствовались методы и формы решения поставленных задач, осуществлялись изменения различных показателей обработки, передачи и хранения информации. Стало весьма продуктивным использование эффективного опыта зарубежных стран в экономическом отношении. В целом же, в качестве результата последовательного развития законодательной базы по кадастровому учету земельных участков стало изменение его направленности от фискальной до информационной и регистрационно-учетной функции1.

Вместе с этим, практическая реализация всех первостепенных изменений в системе кадастра РФ проводится не всегда на высоком уровне и в соответствии намеченным темпам. Именно поэтому, помимо достигнутых результатов стоит обратить внимание также на проблемы, мешающие реализовать на практике все намеченные преобразования. Так, в первую очередь, к наиболее характерным из них в местных системах координат относятся следующие:

– применение определенных систем координат, а также отсутствие параметров конвертирования, которые за собой влекут наложение границ или же появление у смежных земельных участников разрывов;

– режимные ограничения, которые мешают эффективно использовать в местных системах координат современные спутниковые технологии навигации2.

Среди самых общих проблем, существующих в кадастре, относятся следующие:

– отсутствуют точные границы земельных участков;

– несовершенны методы их оценки;

– эффективная регуляция стоимости проведения кадастровых работ;

– закрытость системы предоставления информации.

Одной из серьезных проблем является проблема определения кадастровой стоимости при ведении КН.

В принятых нормативных документах нерешенным остается вопрос учета фактора величины земельного участка. В то же время данный показатель напрямую влияет на стоимость недвижимости, а, следовательно, и на величину налогооблагаемой базы. Используемые методы группировки не позволяют адекватно учесть степень влияния на стоимость данного важного фактора. Отражение величины и конфигурации земельного участка в плане позволит существенно повысить достоверность стоимостных оценок3.

Актуальной остается общая для кадастра проблема разрешения споров по результатам утвержденной величины кадастровой стоимости объектов недвижимости4.

В качестве направлений совершенствования методологии кадастровой оценки недвижимости, на наш взгляд, можно выделить следующие:

• 1.    Законодательное закрепление качественных и количественных параметров определения кадастровой стоимости в зависимости от рыночных значений.

• 2.    Определение правил применения рыночной величины стоимости в случаях отсутствия кадастровых значений для определенного перечня установленных обязательных ситуаций.

• 3.    Предусмотреть обязанности по разработке и утверждению норм и правил оценки, методических материалов, программно-технических средств, а также функций контроля и надзора федеральным органам.

• 4.    Предоставить полномочия местным органам власти по контролю и проверке результатов процесса оценочных работ, повысить открытость и прозрачность методологии оценки.

• 5.    Закрепить возможности и расширить возможности согласования результатов кадастровой оценки объектов с собственниками недвижимости в досудебном порядке.

Таким образом, на основе проведенного анализа, можно говорить о том, что система учета объектов недвижимости за последние годы претерпела кардинальные изменения, но их процесс еще остается незавершенным.

Насколько будет эффективной реформируемая система учета объектов недвижимости, может показать только время. Но предполагается, что помешать ее эффективности могут многие нерешенные проблемы в сфере реформирования земельных отношений.