Приватизация объектов нежилого фонда, принадлежащих городу на правах собственности

А.Н. Голубев заместитель руководителя специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества города Москвы

Анализ состояния российской экономики [8] выявил такие проблемы в управлении национальным имуществом как несогласованность проводимых экономической, структурной и административной реформ, недостаточность их ориентации на достижение конечных экономических и социальных целей.

Также недостаточна эффективность продажи государственного имущества в процессе его приватизации и сбора арендных платежей от использования земельных участков, зданий и строений [7]. Существует недооценка опасности поспешного снятия защитных механизмов с недостаточно конкурентоспособной экономики на открытых товарных и финансовых рынках и ограничения возможности адаптации отечественной экономики к требованиям и правилам мировой экономики.

Большинство исследователей рассматривает приватизацию как соподчиненный процесс разгосударствлению, дерегулированию экономики, как процесс передачи, делегирования прав собственности государством иному собственнику, который потенциально способен использовать ее более эффективно и рационально, преследуя при этом частные или коллективные экономические интересы. Во всех случаях процесс приватизации регулируется государством, которое признает равенство (перед законом) всех форм собственности и субъектов хозяйствования.

Следует учитывать, что развитие предпринимательства, формирование его имущественной базы – длительный, эволюционный процесс. Во-первых, этот процесс связан с развитием городов, с формиро- ванием институтов предпринимательства в национальной экономике. Во-вторых, необходимо учитывать ресурсные возможности развития городской инфраструктуры, строительных мощностей и мощностей реконструкции жилого и нежилого фондов. В-третьих, требуются мотивационные и организационно-экономические условия становления и развития субъектов хозяйствования.

В российскую бюджетную систему за пятнадцать лет приватизации (1993–2007 годы) поступило около 24,6 миллиарда долларов. В период с 1993 по 1997 год основными способами приватизации, установленными Законом РСФСР от 3 июля 1991 года [1], были акционирование, выкуп арендованного имущества (см. табл. 1). В период с 1998 по 2002 год способы приватизации, после принятия Федерального закона от 21 июля 1997 года [2], изменились – акционирование уступает место продаже государственного и муниципального имущества на аукционах и коммерческих конкурсах, значительную роль начинают играть продажа и перепродажа акций открытых акционерных обществ (ОАО), созданных в процессе приватизации.

Начиная с 2002 года, после принятия Федерального закона от 21 декабря 2001 года [3], основным способом приватизации стало преобразование унитарных предприятий в открытые акционерные общества и продажа имущественных комплексов государственных и муниципальных предприятий на аукционах, конкурсах посредством публичного предложения и без объявления цены.

Таблица 1

Структура приватизированных имущественных комплексов по способам приватизации в 1993–2007 годах1

Способы приватизации	Год
	1993	1994	1998	2000	2004	2005	2006	2007
Приватизировано всего , в том числе по способам:	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0
акционирование	31,1	44,8	–	–	–	–	–	–
продажа акций ОАО, созданных в процессе приватизации	–	–	15,8	8,5	–	–	–	–
выкуп арендованного имущества	29,5	20,8	7,1	18,0	–	0,2	–	–
Продажа имущественных комплексов всего	36,7	28,4	76,1*	73,0*	17,5	19,1	13,1	15,9
в том числе: на аукционах	6,3	4,4	–	–	9,5	10,4	7,3	6,6
на конкурсах	30,4	24,0	–	–	4,0	7,7	5,4	8,0
посредством публичного предложения	–	–	–	–	3,2	1,0	0,2	1,0
без объявления цены	–	–	–	–	0,8	–	0,2	0,3
Другие формы	2,7	6,0	1,0	0,5	82,5**	80,7**	86,9**	84,1**

* В том числе продажа имущества ликвидируемых и ликвидированных предприятий (1998 год – 6,0 процента, 2005 год – 5,0 процента), недвижимости (1998 год – 47,6 процента, 2000 год – 56,7 процента), земельных участков в составе имущественного комплекса приватизированных предприятий (1998 год – 4,0 процента, 2000 год – 3,4 процента).

** Преобразование унитарных предприятий в открытые акционерные общества.

Оценка приватизации государственного и муниципального имущества различна. С одной стороны, отмечается, что государство не сумело направить в бюджетную систему эквивалентные стоимости имущества, хотя были проданы самые высокодоходные активы, частный сектор не сумел компенсировать падение производства и бюджета [6]. Приватизация осуществлялась поспешно, без надлежащей экономической и организационной подготовки [4].

С другой стороны, приватизация государственной и муниципальной собственности позволила расширить имущественную базу предпринимательства и привлечь частный (акционерный) капитал. Она выступает одним из факторов вхождения страны в постиндустриальную цивилизацию, в систему международной конкуренции [7].

На наш взгляд, следует согласиться с мнением доктора экономических наук, профессора Б. Плышевского, считающего, что вопрос о том, какая форма собственности (государственная или частная) более эффективна и предпочтительна, в общей постановке не разрешим. В определенных границах в рыночной экономике допустимы и оправданы обе формы собственности, при хорошем управлении каждая из них может быть вполне эффективной, в том числе и в сфере реальной экономики [11, с. 160, 161].

Какие же условия необходимы для повышения эффективности государственной и частной форм собственности?

Во-первых, согласованность проводимой экономической, структурной и административной реформ по стратегическому замыслу, методам и срокам их осущест-

1 Российский статистический ежегодник. 2005. С. 349, 364, 369;

Россия в цифрах. 2008: Крат. стат. сб. // Росстат. М., 2008. С. 186–188.

вления. Обеспечение макроэкономической сбалансированности, включая формирование и функционирование имущественноземельного комплекса в национальной и региональной экономике.

Во-вторых, осуществление приватизации государственного и муниципального имущества в соответствии с уточненной концепцией управления и защиты собственности, программного регулирования сроков и методов продажи имущества, осуществления воспроизводственной политики при формировании имущественной базы Российской Федерации и регионов, координации деятельности органов управления имущественно-земельным комплексом в регионах.

В-третьих, постоянный мониторинг объектов недвижимости и субъектов хозяйствования, изучение инновационного отечественного и мирового опыта в области приватизации, аренды, концессий, акционирования предприятий.

Организация постоянного мониторинга объектов недвижимости и субъектов хозяйствования предполагает отслеживание процессов слияния и поглощения, банкротства, институциональных преобразований на рынке недвижимости. Преобразование форм собственности должно учитывать содержательную сторону права собственности, ее защищенность от несанкционированного вмешательства третьих лиц. Представляется актуальным уточнить государственную политику в сфере статистики учета различных форм собственности, от состояния которой зависит качество принимаемых решений о приватизации государственного и муниципального имущества и национализации частного (акционерного) капитала и имущества.

Приведем два примера противоречивой оценки удельного веса государственной собственности в Российской Федерации. Выступая на заседании Российско-немецкого круглого стола в октябре 2007 года [10] председатель Комитета Государственной Думы по собственности В.С. Плескачевский отметил, что в государственной собственности на- ходится более 75 процентов имущества, включенного в гражданские правоотношения. Результаты исследований в сфере экономики [5] показывают, что в государственной собственности находится 9–10 процентов имущества.

Наличие резкой дифференциации в оценке государственной собственности свидетельствует как об отсутствии комплексной статистики, так и о различной методологии к подходу оценки структуры национального имущества. Официальное издание Федеральной службы государственной статистики «Россия в цифрах. 2008» [12] дает статистику элементов национального богатства, распределения предприятий и организаций по формам собственности, среднегодовой численности занятых в экономике по формам собственности. Данные таблицы 2 о распределении предприятий (организаций) и среднегодовой численности по формам собственности показывает, что в настоящее время государственная и муниципальная виды собственности зафиксированы на уровне 8,6 процента (к итогу) по показателю числа предприятий (404,4 тысячи) и 32,0 процента по показателю среднегодовой численности (21 656 тысяч человек).

Таким образом, по состоянию на 1 июля 2008 года государственный и муниципальный секторы по числу занятых и числу рабочих мест составляют 1/3 в национальной экономике.

В целом за пятнадцатилетний период число занятых в государственном и муниципальном секторе сократилось с 49 660 до 21 656 тысяч человек, то есть на 28 004 тысячи человек, или на 56 процентов. Число занятых в частном секторе за этот период увеличилось с 13 887 до 38 221 тысячи человек, то есть на 24 334 тысячи человек, или в 2,75 раза. При этом следует учитывать распределение занятых и особенности функционирования персонала, необходимость создания нормальных условий труда, снижение текучести кадров. По итогам социологического опроса респондентов, ищущих работу, большинство из них (42,5%) ищут работу, поскольку имеющаяся их не удовлетворяет. Основные причины неудовлетворенности работы – низкая оплата труда (54,9%), бесперспективность (24,1%), регулярные высвобождения работников (10,7%). Среди других причин респонденты выделяли обман со стороны работодателя при приеме на работу, несоответствие рабочего места предпочтениям работника [9].

Организация статистического учета предприятий и имущественно-земельных блоков, их массовая инвентаризация и оценка, как показывают зарубежный и отечественный опыт, позволяют уменьшить возможность возникновения конфликтных ситуаций при осуществлении операций аренды и продажи городских объектов нежилого фонда.

Таблица 2

Распределение предприятий (организаций) и среднегодовой численности по формам собственности, в процентах2

Принадлежность (форма собственности)	Год
	Предприятия и организации				Среднегодовая численность
	1996	2001	2004	2008	1992	1995	2000	2007
Государственная	14,3	4,3	3,9	3,0	69,1**	42,2**	37,8**	32,0**
Муниципальная	8,8	6,4	5,9	5,6	–	–	–	–
Частная	63,4	75,8	4,7	4,1	19,3	34,3	46,1	56,4
Общественных и религиозных организаций	4,2	6,6	6,1	4,6	0,9	0,7	0,8	0,6
Смешанная российская	9,3*	6,8*2	6,1*	4,3*	10,5	22,2	12,6	6,9
Иностранная, совместная российская и иностранная	–	–	–	–	0,3	0,6	2,7	4,1

* Прочие формы собственности, включая смешанную российскую, иностранную, совместную российскую и иностранную.

** Государственная, муниципальная.

Исследуя инновационный опыт управления городской недвижимостью в США, Великобритании, Франции и других странах с развитой рыночной экономикой, необходимо отметить следующие характерные особенности, которые важно учитывать в отечественной практике:

• 1)    координация проектных решений в застройке городов, увязка управления городскими объектами недвижимости в виде зданий, строений, помещений генеральным проектом и строительными проектами развития города, городского строительства, использования земельных участков, комплексного строительства объектов для разных нужд городского хозяйства и населения;

• 2)    развитие заемной банковской системы, аккумулирующей методы финансиро-

• вания и кредитования строительства, ремонта, и приспособление существующих объектов, помещений для целей их последующего использования в публичном и частнопредпринимательском секторе для решения социальных задач муниципалитетов;

• 3)    распределение расходов на инвестирование (проектное и строительство), содержание, эксплуатацию, улучшение объектов недвижимости между бюджетами разных уровней, частными собственниками, потенциальными арендодателями, компенсация этих расходов через механизм рыночных цен и арендной платы;

• 4)    формирование государственных и негосударственных, общественных институтов и инструментов независимой оценки

стоимости объектов нежилого фонда, доходных потоков от аренды недвижимости с учетом доходов от использования земельных участков.

В механизме аукционных продаж прав аренды решаются в основном две задачи. С одной стороны, конкурсный порядок продажи выявляет инвестора (арендатора), согласного заключить договор аренды с определенными условиями и сервитутами. С другой стороны, в ходе аукционных торгов на право аренды формируется рыночная арендная ставка на перспективный период.

Инновационный характер формирования городского арендного фонда достигается:

• 1)    за счет инвестиционной активности участников торгов и улучшения качественных характеристик объектов;

• 2)    посредством структурного взаимодействия департаментов и префектур, их на-

• целенности на расширение арендного фонда;

• 3)    за счет бюджетной эффективности организации торгов, выражающейся в превышении цен (стоимостей) реализации над стартовыми ценами;

• 4)    посредством четкого исполнения нормативных процедур персоналом специализированного государственного унитарного предприятия (СГУП) по продаже имущества города Москвы и участниками торгов (см. рисунок).

Следует подчеркнуть, что процесс аукционных продаж достаточно динамичен, в него вносятся коррективы с целью повышения информационной прозрачности и доступности для инвестора. Для потенциальных участников торгов проводятся бесплатные ознакомительные семинары. Осуществляется обмен опытом со специалистами региональных центров и префектур города Москвы.

г

МОСКОВСКАЯ ГОРОДСКАЯ ДУМА

ПРАВИТЕЛЬСТВО

МОСКВЫ

Постановление правительства Москвы от 23.08.2005 № 648

Бюджет Москвы

ПРЕФЕКТУРЫ

Департамент имущества города Москвы (ДИГМ)

Территориальные агентства ДИГМ

• 1.

• 2.

• 3.

• 4.

• 5.

Осмотр объекта Заявка

Задаток

Участие в аукционе

Определение победителя

Расчеты с участниками по итогам торгов Заключение договора аренды

Лотовая документация

С ГУП по продаже - имущества города Москвы

_ Подготовка объекта к _ продаже

АУКЦИОН

Публикация информации о торгах

-Участники торгов

Проведение торгов

_ Информация об итогах торгов

Текущие арендные платежи

Договор аренды с победителем

Контроль договоров

Схема продажи прав аренды в городе Москве