Признаки недвижимого имущества и его кадастровая стоимость

Недвижимое имущество является одной из основных категорий отрасли гражданского права, важным элементов гражданского оборота и постоянным объектом исследования гражданско-правовой науки. Проблема понимания содержания категории недвижимости оказывает несомненное влияние на эффективность правового регулирования общественных отношений, связанных с оборотом недвижимого имущества. Несмотря на многолетнее изучение проблем, связанных с недвижимостью, а именно с анализом вопроса о ее сущности, понятии и признаках, эта тема злободневна и сложна.

На мой взгляд, в настоящее время в науке гражданского права до сих пор не сформирована четкая дефиниция недвижимого имущества, что порождает проблемы в вопросах изучения смежных институтов, в том числе проблему определения кадастровой стоимости недвижимости. Анализируя определение, регламентированное в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), законодатель отождествляет понятия «недвижимые вещи», «недвижимость», «недвижимое имущество».

По мнению ряда ученых, в действительности категория «недвижимость» сводится к вещам, а термин «недвижимое имущество» как синоним «недвижимых вещей» используется лишь условно (см. [2, с. 273]). Т.Г. Касьянено, Г.А. Маховиковой, В.Е. Есипова и С.К. Мерзажанова исходят из того, что понятие «недвижимость» нельзя отде- лить от понятия «имущество» (см. [3, с. 14]). Д.И. Ильин в первую очередь обращает внимание на терминологию, используемую в статье 130 ГК РФ («недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость»). Автор, с одной стороны, считает, что порядок использования этих дефиниций может подтверждать то, что они выступают одним и тем же явлением, то есть являются синонимами ([4, с. 146]), с другой – отрицает то, что законодатель мог допустить описание одного и того же явления, используя три различных термина в одной статье закона.

Исходя из определения, данного в статье 130 ГК РФ, можно заметить, что законодатель сформулировал дефиницию нормы таким образом, что в ней уже обозначены два главных, центральных признака недвижимой вещи, основными критериями для классификации которых являются:

• •    наличие неразрывной связи между совокупными объектами;

• •    прочная связь объекта с землей (см. [4, с. 147]).

По моему мнению, необходимо детально изучить признаки недвижимого имущества, проанализированные учеными-цивилистами, с целью возможного выявления новых признаков недвижимого имущества, а также раскрыть понятие «кадастровая стоимость» как один из признаков объекта недвижимого имущества. Также необходимо определить, в каких случаях возникают логические зависимости между признаками объектов недвижимого имущества и када- стровой стоимостью как одним из возможных признаков недвижимости.

Как отмечает В.А. Алексеев, государственная регистрация прав не дает собственнику уверенности в недвижимом характере его имущества. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в пункте 52 прямо указывает на то, что в случае, когда «право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество,.. оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими» [6].

В.А. Лапач справедливо отметил, что термин «недвижимость» в законодательстве употребляется в двух смыслах: в качестве обобщения для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности, и для обозначения комплексов, специально указанных в законе (см. [7, с. 356]). Таким образом, можно отметить, что автор выражает мнение о том, что любая недвижимая вещь, объект недвижимого имущества, не может существовать без возникновения в надлежащем порядке права собственности в отношении такого объекта. То есть одним из признаков недвижимой вещи В.А. Лапач выделил возникновение права собственности в отношении объекта недвижимого имущества. По моему мнению, возникновение права собственности в отношении конкретного объекта недвижимого имущества не может являться признаком объекта недвижимости, так как такое вещное право может возникнуть в отношении не каждого объекта недвижимого имущества в силу оснований, указанных в ГК РФ, а также в Федеральном законе от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижи- мости» (далее – Закон о регистрации недвижимости).

Как отмечает В.А. Алексеев в работе [9], к широкой дискуссии на тему признаков недвижимых вещей добавилась точка зрения о том, что необходимым признаком недвижимости является так называемая самостоятельность объекта.

Так, например, Л.В. Лапач утверждает, что сама по себе государственная регистрация объекта не определяет статус объекта как недвижимого, поскольку для этого требуется наличие определенных признаков, прежде всего самостоятельность объекта и его способность удовлетворять хозяйственный интерес лица (см. [10, с. 65]).

Таким образом, полагаю, что осуществление государственной регистрации не влияет на признание объекта недвижимым имуществом, поскольку по общему правилу ее осуществление не является обязательным условием для признания вещи объектом недвижимости.

Индивидуализирующее значение для объекта недвижимого имущества имеют как физические, так и юридические признаки.

Так, Л.А. Шигониной и И.П. Новохацкой выявлено, что для обеспечения защиты права собственности большое значение имеют не только индивидуализирующие признаки объекта, которые опосредуют появление недвижимого имущества в гражданском обороте, но и идентифицирующие признаки, которые определяют нахождение в обороте таких объектов (см. [11]).

Н.А. Сыроедов выражает мнение, что в настоящее время современные технические средства позволяют переместить на значительное расстояние даже монументальные здания не только без несоразмерного, но и в принципе без какого-либо ущерба их назначению, и исходя из этого считает целесообразным исключить этот признак из определения недвижимого имущества (см. [12, с. 5]).

На мой взгляд, при возможности перемещения конкретного объекта недвижимости в пространстве с использованием демонтажных и монтажных работ, а также с применением строительной техники такой объект моментально теряет свои характерные признаки, свойственные только этой вещи, то есть меняются основные и дополнительные характеристики недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 8 Закона о регистрации недвижимости к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуальноопределенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

Исходя из положений части 4 статьи 8 Закона о регистрации недвижимости, закрепляющих, на мой взгляд, исчерпывающий перечень основных характеристик недвижимости, можно сделать вывод о том, что при переносе объекта недвижимости на различные расстояния меняются следующие характеристики объекта:

• •    происходит изменения точек расположения на земельным участке при осуществлении пространственного анализа объекта;

• •    претерпевает изменения и такая основная характеристика объекта недвижимости, как площадь объекта;

• •    меняется уникальный кадастровый номер объекта, так как ранее возведенный объект, по моему мнению, подлежит снятию с государственного кадастрового учета, что влечет за собой и прекращение права собственности на такой объект, а в последствии постановку на государственный кадастровый учет объекта с новыми характеристиками и государственную регистрацию права собственности в соответствии с частью 3 статьи 41 Закона о регистрации недвижимости.

Профессор И.Л. Бруаде утверждает, что возможность передвижения строения с одного участка на другой, успехи строительной техники, позволяющей передвигать многоэтажные дома без нарушения жилищно-бытовых условий жителей передвигаемого дома (водопровод, телефонная связь, канализация, энергоснабжение, газоснабжение), не превращает строение в подвижную установку. И.Л. Бруаде кратко описывает технические действия при перемещении строения следующим образом: передвижение строения по существу есть некое новое строительство: производится закладка нового фундамента, на месте старого фундамента устанавливаются катки на рельсах и при помощи лебедок надземная часть строения передвигается и устанавливается на новом фундаменте. Технически передвижка строения связана не только с заменой фундамента, но и с заменой или капитальным ремонтом других конструктивных частей строения (см. [13, с. 17]). Автор подчеркивает невозможность передвижения строения с одновременным сохранением технической связи строения с земельным участком.

Вместе с этим, на мой взгляд, «перемещенному» объекту недвижимости будет присвоен иной кадастровый номер – неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер, присваиваемый органом регистрации прав. Кадастровый номер имеет каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Помимо уникальных свойств объекта недвижимости, таких как кадастровый номер, вид объекта недвижимости, площадь, описание местоположения, учитываются дополнительные сведения об объекте недвижимости. По моему мнению, может подвергнуться изменению и кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, так как при постановке на государственной кадастровый учет обязательным этапом является процедура определения кадастровой стоимости вновь созданного объекта недвижимости, обязательность которой регламентирована частью 1 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно пункту 1 части 5 статьи 8 Закона о регистрации недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости являются дополнительными сведениями об объекте недвижимого имущества. Несмотря на то, что в соответствии с законом кадастровая стоимость является дополнительной характеристикой объекта недвижимости, без ее определения не осуществляется процедура постановки объекта на государственный кадастровый учет, что дает право называть кадастровую стоимость одним из признаков объекта недвижимого имущества.

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется при наличии всех необходимых характеристик объекта. В отношении земельных участков такой характеристикой являются, например, категория земель, вид разрешенного использования, площадь земельного участка; в отношении зданий и помещений – вид, площадь, назначение и так далее. При отсутствии хотя бы одной из характеристик определение кадастровой стоимости невозможно.

Таким образом, считаю, что при идентификации объектов недвижимого имущества недостаточно полагаться только на классические признаки, указанные в статье 131 ГК РФ. При оценке юридических признаков объекта недвижимости считаю необходимым также использовать дополнительные квалифицирующие признаки, на существование которых указывает в том числе судебная практика.