Проблема учета фактора времени при реализации инвестиционных проектов в жилищном строительстве

Главной задачей застройщика является наиболее быстрая окупаемость вложенных средств и получение максимальной прибыли. Для этого разрабатываются проекты организации строительства, организационные аспекты деятельности заказчика-застройщика (инвестора).

Инвестор заинтересован в достижении рациональной продолжительности процесса создания основных фондов. Это в полной мере относится к строительству. Экономия времени в строительстве носит двойственный характер: во-первых, увеличение объема возводимой продукции в единицу времени и при росте производительности труда; во-вторых, уменьшение объемов незавершенного строительства и ускоренное вовлечение объектов в эксплуатацию. Именно на этой группе посылок базируется цель исследования и сводится к учету фактора времени при реализации инвестиционного процесса.

Инвестиционный процесс – процесс накопления, трансформации, размещения, вложения и использования капитала с целью получения дохода, социального эффекта и повышения конкурентоспособности экономики [1, c. 13]. В самом общем смысле в отечественной литературе инвестиционным проектом называется комплекс мероприятий, направленный на достижение сформулированной цели (то есть как деятельность) [2, с. 59].

Функции специализированной строительной фирмы включают:

– прединвестиционные исследования и техникоэкономические обоснования;

– выбор и отчуждение земельных участков под застройку или реконструкцию;

– подбор инвесторов и организация финансирования;

– помощь индивидуальным заказчикам в организации кредитования;

– организация проектирования, строительства и эксплуатации строительных объектов;

– маркетинговая деятельность и реализация готовой продукции.

Кроме того, необходимо владеть достаточной информацией о потенциальном спросе на рынке жилья, чтобы минимизировать риск своей деятельности.

Исходя из перечисленных функций философия компании (проекта) включает в себя следующие элементы [3, с. 17–18]:

• -    основной замысел отражает цели компании (проекта), ее стратегию и направленность деятельности;

• -    описание компании (проекта) представляет ее историю, параметры, возможности и преимущества, стратегические цели и способы их осуществления в современных условиях, мотивы деятельности, девиз;

• -    философия заказчиков учитывает целевые группы, их интересы, сбытовую политику;

• -    внутриорганизационная политика описывает основы управления компанией (проектом), информационно-коммуникационная система – систему оплаты труда, пути повышения квалификации работников, инновационную и социальную политику, соблюдение этики менеджмента;

• -    связи с партнерами показывают капиталовложения, финансовую политику, снижение уровня риска, распределение прибыли;

• -    отношения с другими компаниями отвечают за выполнение обязательств, обеспечение стабильности в работе, охрану окружающей среды, вложения в развитие региона.

Все элементы философии застройщика объединяются в систему. Анализ жизненного цикла проекта по стадиям осуществления проекта позволяет выявить риски на каждом этапе, найти рациональные пути инвестирования с целью надежности функционирования проектов и эффективных методов управления ими.

При строительстве отдельных объектов недвижимости (жилых домов) на данных этапах выделяются различные факторы неопределенности, которые влияют на риски строительства и эксплуатации объектов недвижимости (таблица 1) [4, с. 234]. Главный инструмент управления рисками: таким образом организовать и финансировать проект, чтобы ожидаемая доходность (прибыль) была выше, чем стоимость вкладываемого капитала плюс надбавка за риск.

За эффективность инвестиционного проекта принимается категория, отражающая его соответствие целям и интересам участников проекта [5, с. 400]. При решении данной проблемы основными моментами повышения эффективности управления инвестициями в капитальном строительстве будет внедрение системы «поэтапного», «сквозного» формирования системы и контроля продолжительности, фактических затрат в течение всего жизненного цикла объекта строительства, позволяющих выявить и оценить резервы повышения его эффективности с учетом реализации интересов участников системы.

Существуют два условно разных подхода к оценке фактора времени в инвестиционном процессе [6, с. 20]:

• -    оптимизационный – констатация факта несоразмерности разновременных, разновеликих затрат (эффектов), не вдаваясь в анализ причины процессов, объясняющих этот факт и дающих ему динамическую количественную оценку (В.В. Новожилов, А.Л. Лурье, В.И. Богачев, А.И. Шустер). Внутри этого подхода выявлены общие закономерности «приведения» затрат во времени, имеющие плавный характер (типа сложных процентов);

• -    причинный – выяснение, какие же реально экономические и организационные процессы позволяют говорить о выборе продолжительности строительства, что, в конечном счете, приводит к снижению себестоимости проектно-строительного цикла. Совершенствование системы управления инвестициями, организации и технологий строительства, повышение производительности труда должны, в конечном счете, приводить к выигрышу

Таблица 1

Факторы неопределенности (риска), влияющие на строительство (реконструкцию) и эксплуатацию объектов недвижимости

Этапы жизненного цикла
Проектная подготовка строительства	Строительство	Эксплуатация	Капитальный ремонт (реконструкция)	Ликвидация объекта недвижимости
-    определение целевого сегмента потребителей; -    разработка технического задания на строительство улучшений и подготовку земельного участка; -    разработка проекта, учитывающего планировку, размеры и индивидуальные особенности строящихся квартир в соответствии с выбранным целевым потребителем; -    разработка схем финансирования (привлечение дольщиков, банковские кредиты).	-    строительство по проекту; -    благоустройство прилегающей к дому территории, обеспечение необходимыми социальными объектами (поликлиники, школы, спортивные сооружения).	-    продажа (передача права собственности) построенных квартир в соответствии с выбранной схемой финансирования; -    привлечение профессиональной управляющей компании (УК), которая организует рациональную эксплуатацию жилого дома (заключение договоров с поставщиками электричества, воды, газа; проведение ремонта; благоустройство придомовой территории и др.).	- проведение капитального ремонта жилого дома с предоставлением собственникам или нанимателям жилых помещений альтернативных вариантов жилья в соответствии с законодательством.	-    снос здания; -    предоставление собственникам или нанимателям жилых помещений альтернативных вариантов жилья в соответствии с законодательством.

эффектов продолжительности и стоимости строительства.

При строительстве одного и того же объекта строительства весь комплекс работ может быть выполнен различными методами, с разными техникоэкономическими показателями. В решении задач управления инвестициями в строительстве участвуют проектно-изыскательские, строительномонтажные, пусконаладочные, обеспечивающие и обслуживающие организации, которые территориально и технологически рассредоточены.

Нормальная продолжительность строительства предусматривает полное освоение сметной стоимости и распределение всего объема инвестиций и строительно-монтажных работ в течение срока строительства. По затратам времени и ресурсов инвестиционный процесс в капитальном строительстве, когда в нем участвуют заказчик (инвестор, застройщик), проектировщик, генеральный подрядчик и подрядчики традиционно выглядит следующим образом (таблица 2).

Основная цель инвестора (заказчика-застройщика) – сооружение объекта и ввод его в эксплуатацию при условии минимизации капитальных вложений в наиболее короткие сроки и получение максимально возможного дохода. Функции заказчика заключаются в финансировании строительства, обеспечении подрядчика проектно-сметной документацией, осуществлении технического надзора за строительством.

Главной задачей подрядчика является максимум рентабельности, то есть увеличение прибыли при снижении фактических затрат и выполнении условий договора подряда в установленные сроки с учетом возникающих рисков.

В качестве базового примера рассмотрим этапы инвестиционного процесса на примере инвестиционного проекта строительства в г. Москве типового 16-этажного крупнопанельного жилого здания площадью 12 000 квадратных метров. Выделим 13 этапов, отразив при этом примерную продолжительность этапа в месяцах, долю этапа в общей продолжительности в процентах, долю этапа в общей стоимости проекта в процентах.

• 1.    Прединвестиционные исследования и оформление исходно-разрешительной документации. Инновационный, патентный, экологический анализ намечаемого проекта, предварительное изучение спроса на продукцию, подготовка исходноразрешительной документации. До утверждения технико-экономического обоснования (ТЭО) [2 мес.; 10%; 0,7%].

• 2.    Землеотвод. Оценка стоимости аренды земли, проведение конкурса земельного участка, выпуск распорядительного документа, выкуп прав аренды земельного участка, оформление и регистрация договора аренды [2 мес.; 5%; 25%].

• 3.    Выплаты инвестором земельных платежей [8 мес.; 40%; 1,5%].

• 4.    Разработка ТЭО проекта (утверждаемой части). Проведение полномасштабного маркетингового исследования, разработка архитектурнопланировочных и строительных решений, сметно-финансовой документации, описание организации строительства, оценка эффективности. Этап может начинаться параллельно с решением вопроса о землеотводе, если исходноразрешительная документация полностью оформлена [3 мес.; 1,5%; 1,5%].

• 5.    Разработка рабочей документации – может начинаться до полного завершения предыдущего этапа (ТЭО, проект) и осуществляться в соответствии с последовательностью строительства: работы подготовительного периода, подземная часть, надземная часть, конструкции покрытия [4 мес.; 20%; 2,5%].

• 6.    Подготовка объекта: продолжается во время всего строительства. Разработка утверждаемой части проекта. Обеспечение строительства ИСД и изучение ее инженерно-техническим персоналом, разработка проектов производства работ и технологических карт, подготовка монтажных горизонтов [6 мес.; 30%; 1,7%].

• 7.    Подготовительный период. Выполнение внутриплощадочных подготовительных работ (геодезические работы, расчистка площадки, снос неиспользуемых строений, устройство дренажа, возведение бытового городка, подача на площадку временного электроснабжения и водоснабжения) [1 мес.; 5%; 3%].

• 8.    Возведение подземной части. Земляные работы, устройство оснований и фундаментов в соответствии со СНиП 1.04.03–85 [1,5–2 мес.; 7,5%; 9%].

• 9.    Возведение надземной части здания. Возведение поэтажных конструкций, устройство кровли, сантехнические работы, электромонтажные работы, монтаж лифтов [5 мес.; 25%; 35%].

• 10.    Отделочные работы [1,5–2 мес.; 7,5%; 9%].

• 11.    Присоединение инженерных коммуникаций. Прокладка наружных водопроводных сетей, сетей электроснабжения, канализационных, теплофикационных, газопроводных сетей, устройство водостоков [2 мес.; 10%; 9%].

• 12.    Приемка дома в эксплуатацию государственной приемочной комиссией [0,5–1 мес.; 2,5%; 0,1%].

• 13.    Этап реализации квартир. Общая продолжительность реализации квартир в жилом доме начинается с первой продажи и заканчивается продажей последней квартиры. Затем квартиры оформляются в собственность.

Таблица 2

Пример распределения затрат времени и ресурсов по участникам инвестиционно-строительной деятельности

Участник	Затраты времени, %	Затраты ресурсов, %
Заказчик (инвестор, застройщик)	13	7
Проектировщики	35	2
Генеральный подрядчик	10	15
Подрядчики	40	75
Освоение	2	1
Всего	100	100

Поэтому распределение лимита времени по этапам инвестиционно-строительного процесса приобретает особое значение (рис. 1). Общая продолжительность проекта (при принятом критерии оценки) составляет 20 мес. Из нее прединвести-ционный период составляет 4 мес. (20% времени), фаза строительства – 8 мес. (40%), фаза реализации – 8 мес. (40%). Между отдельными этапами инвестиционного цикла применяется совмещение стадий и этапов.

Ключевой задачей строительного менеджера является сопоставление затрат и результатов до начала, в процессе и по завершению строительства; моделирование предстоящих в процессе инвестиций ситуаций; определение стратегии и тактики вложения средств и получение дохода, по существу – формирование инвестиционного процесса.

Обычно экономический эффект определяется путем сопоставления результатов и затрат по про-

Предстроительные этапы и этапы строительства	Месяцы
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
1. Прединвестиционные исследования и оформление исходно-разрешительной документации
2. Землеотвод
3. Выплаты инвестором земельных платежей
4. Разработка ТЭО, проекта (утверждаемой части)
5. Разработка рабочей документации (РД)
6. Подготовка объекта
7. Подготовительный период
8. Возведение подземной части здания
9. Возведение надземной части здания
10. Отделочные работы
11. Присоединение инженерных коммуникаций
12. Приемка дома в эксплуатацию

Рис. 1. Вариант распределения лимита времени по этапам инвестиционно-строительного процесса екту за весь рассматриваемый период его осуществления (так называемый горизонт расчета), то есть сумма денежных потоков по годам проекта [7, с. 208]. Кривые затрат (З) и результатов (R) отражаются на графике изменения эффектов (Э) во времени (Т):

Э = f (З + R) T.

Например, денежный поток за t-й год представляет собой разницу между притоком и оттоком денежных средств:

CFt = ЧДt – Кt, где CFt – денежный поток за t-й год; ЧДt – чистый доход (приток денежных средств, инвестиционные результаты) за t-й год; Кt – капитальные вложения (отток денежных средств, инвестиционные затраты) за t-й год, а чистый доход определяется по формуле:

ЧДt = ЧПt + Аоt, где ЧПt – чистая прибыль за t-й год; Аоt – амортизационные отчисления за t-й год.

Сложные практические задачи застройщика связаны с учетом принятых решений в ситуациях, когда последствия результатов выбора определенного курса действий могут оказать значительное воздействие на основные экономические показатели. Поэтому каждый критерий может иметь положительную и отрицательную направленность в зависимости от варианта действий. При этом инструментами, оценивающими критерии, могут быть приняты следующие показатели:

• 1.    Современная чистая (текущая, приведенная, дисконтированная) стоимость (Net Present Value of Discounted Cash Flow, NPV).

• 2.    Срок окупаемости (Pay Back Period, PB).

• 3.    Индекс доходности (Profitability Index, PI).

• 4.    Норма результата (Accounting Rate of Return, ARR).

• 5.    Внутренняя ставка доходности (Investments Internal Rate of Return, IRR).

• 6.    Средневзвешенный срок жизненного цикла проекта (Duration).

Критерий NPV (современная чистая стоимость) оценивается по формуле:

NPV = y^^--!NV н (1 + ЯУ ,

где INV – объем собственных инвестиций;

R (t) – денежные поступления по проекту;

C (t) – затраты по проекту;

t – количество лет;

Е – ставка дисконтирования.

Положительно оцениваются проекты в случае NPV>0.

Срок окупаемости с учетом дисконтирования (PB) – продолжительность временного периода от момента начала реализации проекта до момента, начиная с которого величина текущего чистого дисконтированного дохода становится и в дальнейшем остается неотрицательной. Критерием положительной оценки показателя является не превышение им приемлемого для инвестора срока отвлечения инвестиционных ресурсов. Показатель находится как минимальный отрезок времени T, начиная с которого выполняется неравенство:

T _R^__C^ T _K(

^ (!+£)'   ^(l + £)' , где Кt – капитальные вложения.

Индекс доходности (PI) представляет собой от- ношение суммы дисконтированных денежных притоков к сумме дисконтированных денежных оттоков и показывает относительную величину прироста NPV. Критерием положительной оценки показателя является его значение больше 1. Пока- затель рассчитывается по формуле:

„^ад^,^ м (i+£)'

где К – сумма дисконтированных денежных оттоков.

Приведем некоторые достоинства и недостатки критериев оценки эффективности инвестиционных проектов, основанных на применении концепции дисконтирования в таблице 3 «Достоинства и недостатки критериев оценки эффективности проектов» [8, с. 79–87].

Таким образом, необходимо отметить, что установление рационального срока строительства объектов является одной из наиболее важных экономических задач. Во-первых, в условиях нестабильности и изменения конъюнктуры рынка, большая продолжительность строительства, учитывая вывод из оборота на длительный период значительных средств, сопряжена для инвестора со значительным риском. Во-вторых, сроки строительства влекут за собой изменение периода окупаемости и улучшение ряда других показателей эффективности проектов.

Таблица 3

Достоинства и недостатки критериев оценки эффективности проектов

Критерий	Достоинства («плюсы»)	Недостатки («минусы»)
NPV	Является интегральной аддитивной функцией; выступает в качестве универсального, аналитического, реалистичного, главного критерия при наличии противоречий с другими критериями; характеризует прирост благосостояния инвестора в результате реализации проекта на объем инвестированного капитала; базируется на абсолютных значениях; сравнительная простота расчетов.	Не предоставляет информации о резерве безопасности проекта; явная зависимость от ставки доходности, расчетного срока проекта, прогнозируемых денежных потоков, масштаба проекта; не дает никакой информации о том сроке, когда проект (инвестиции) становится эффективным; не позволяет судить о пороге рентабельности и запасе финансовой прочности проекта.
PB	Простота расчета, анализа, понимания, удобство в исследовании; характеризует степень риска проекта; используется при быстрой отбраковке проектов в ситуациях значительных рисков; рекомендует краткосрочные проекты с быстрыми денежными потоками и незначительными рисками.	Не учитывает денежные потоки после PB, игнорирует долгосрочные стратегии; не обладает аддитивностью; характеризует ликвидность, а не прибыльность (доходность) проекта; как правило, отсекает варианты с крупными первоначальными инвестициями.
PI	Характеризует риск проекта; простота и четкость расчетов; широкое практическое применение особенно в ситуации ограниченности капитала.	Является вторичным критерием (после NPV); нет учета масштаба инвестиционных проектов; не обладает аддитивностью, не может быть критерием оптимальности.
ARR	Относительная простота расчетов, близок к бухгалтерской схеме расчета нормы доходности.	Не может быть критерием оптимальности, не обладает аддитивностью, явно зависит от ставки доходности и расчетного срока реализации проекта.
IRR	При расчете не требует априорного задания ставки доходности и не позволяет манипулировать различными ставками доходности; не зависит от масштаба проекта; отражает качество самого проекта; чем больше IRR, тем легче найти источники финансирования, тем больше резерв безопасности проекта.	Является величиной относительной, то есть ориентирован на норму прибыли; не является средневзвешенной ценой используемого капитала, а выступает ценой капитала проекта; не является аддитивной функцией; не может быть использован для сравнения взаимоисключающих проектов; не является главным критерием для финансового менеджмента.
D	Позволяет привести к единому стандарту самые разнообразные по своим характеристикам проекты (по срокам, количеству платежей в периоде, методам расчета причитающегося процента).	Не учитывает размер инвестиций, не определяется при знакопеременных денежных потоках.

*****

• 1.    Фоменко О.О. Оптимизация управления инвестиционными проектами в строительстве в условиях риска: диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. – Воронеж, 2006.

• 2.    Ткаченко И.Ю. Инвестиции: учебное пособие / И.Ю. Ткаченко, Н.И. Малых. – М.: Издательский центр «Академия», 2009.

• 3.    Вотолевский В.Л. Управление инвестиционными проектами в жилищном строительстве: На примере ЗАО Петербургстрой-Сканска: диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. – СПб., 2005.

• 4.    Безбородова О.А., Прыкина Л.В. Факторы риска инвестирования в объекты жилой недвижимости // Сборник докладов и материалов 2-ой Международной научно-практической конференции «Инновации в отраслях народного хозяйства как фактор решения социально-экономических проблем современности». – Москва, 5–6 декабря 2012 г. Том 2.

• 5.    Экономический анализ предприятия: учебник для вузов / Л.В. Прыкина . – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006.

• 6.    Костенко Л.Ю. Система управления инвестиционной деятельностью в строительстве: диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. – М., 2004.

• 7.    Экономика строительства. Курсовое и дипломное проектирование: учебное пособие / А.Н. Кочурко и [др.]. – Минск: Изд-во Гревцова, 2012.

• 8.    Васильев В.Д. Методологические и методические проблемы оптимизации выбора инвестиционных проектов для строительства объектов в регионе: диссертация на соискание ученой степени доктора экономических наук. – М., 2004.