Проблематика оценки покупательной способности населения на рынке жилья

По данным Росстата население города Новосибирск, превысило отметку 1.5 миллиона [6]. С каждым годом численность населения растёт, соответственно и возрастает потребность в жилье. В 2013 году в очередной раз были превышены плановые показатели по вводу жилья – введено 1 179 612 кв. м. жилья [1].

На этом фоне возникает несколько вопросов, которые уместны при анализе рынков жилья в любых городах. Во - первых – нужны ли городу такие объемы строительства? Во-вторых – доступно ли это жилье для населения? Доступность подразумевает, что на рынке есть достаточное количество жилья, которое подходит по цене и потребительским качествам, а у покупателя есть необходимые деньги или возможность взять кредит.

Чтобы выявить покупательную способность населения необходимо рассчитать коэффициент доступности жилья т.е. величину, которая позволяет оценить, за сколько лет семья со средним доходом сможет накопить на покупку квартиры, если все свои свободные средства направит на приобретение жилья. Коэффициент доступности рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общая площадь 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи (три человека). Этот показатель отражает фактически сложившееся соотношение между средними ценами на жилье и средними доходами. Во всем мире принято считать жилье доступным, если этот коэффициент не превышает три года [7].

17 декабря 2010 г. вышло постановление правительства №1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы» основной целью которой является формирование рынка доступного жилья эконом класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности. Жильем эконом класса признается сооружение, имеющее следующий ряд признаков [8]:

• •     архитектура - стандартная (серийный проект), проекты

повторного применения;

• •     несущие и ограждающие конструкции - нет ограничений;

• •     остекление - двойные рамы из отечественных, деревянных или

• пластиковых профилей с однослойным стеклом, или одинарные рамы со стеклопакетами;

• •     объемно-планировочные решения - высота потолков в чистоте

менее 2,7 м;

• •     внутренняя отделка общественных зон - стандартная отделка;

• •     внутренняя отделка квартир - без отделки или стандартная

отделка;

• •     общая площадь квартир: 1-комн. от 28; 2-комн. от 44; 3-комн. от

56; 4-комн. от 70; 5 комн. от 84;

• •     площадь кухни кв. м. - до 8, возможна кухня ниша;

• •     внешнее окружение наличие социальной инфраструктуры в

районе - наличие объектов социальной инфраструктуры в радиусе 1 км. от жилого дома.

• 13 июля 2012 года вступил в силу Федеральный закон от 10 июля 2012 года № 118-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым предусмотрено не только увеличение объема строительства жилья эконом класса, но и содержатся меры по снижению рыночной стоимости жилья, построенного на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. [2]

В частности, законом для снижения стоимости жилья эконом класса предусмотрено проведение Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства [9] аукционов на право заключения договоров безвозмездного срочного пользования земельными участками Фонда для строительства жилья экономического класса. Безусловно, что введение данной процедуры направлено на обеспечение жильем нуждающихся граждан.

При оценке потребности населения в жилье учитывается ряд факторов. Минимальный объем строительства жилья обусловлен состоянием существующего жилого фонда, нормами обеспеченности жильем, численностью нуждающихся в жилье.

При оценке численности нуждающихся в жилье нужно учитывать во-первых, миграционные процессы. Так Новосибирск является привлекательным как для жителей российского Севера, так и для мигрантов из стран Азии [3]. Межрегиональный миграционный прирост за январь-ноябрь 2013года составил 10139 человек, а прирост внешней миграции составляет 18243 человек [4].Миграционным приростом принято считать абсолютную величину разности между числом прибывших на данную территорию и числом выбывших за пределы этой территории за определенный промежуток времени. Прирост внешней миграции означает, абсолютную величину разности между числом прибывших и выбывших людей на территорию данной страны из другого государства за определенный промежуток времени. По итогам январь-ноябрь 2013 г. в Новосибирске обосновалось 18243 человека.[4]

Во-вторых, нужно анализировать показатели естественного движения населения. В 2013 году Новосибирске (по отношению к 2012 году) эти показатели таковы: родилось 965 человек, умерло 300 человек, естественный прирост составил 665 человек [4]. Исходя из этих данных, миграционные процессы оказываются более значимыми при анализе потребности населения в жилье.

В-третьих,     нужно     учитывать     численность     граждан, зарегистрированных в качестве нуждающихся в жилье.

На покупательную способность граждан влияют следующие показатели:

• -    сумма доходов;

• -    сумма расходов;

• -    сумма сбережений.

Эти три показателя определяют кредитоспособность, а в итоге – покупательную способность населения на рынке жилья. На основе этих показателей можно рассчитать доступность жилья и такие цены, при которых жилье будет доступным.

Среднемесячная заработанная плата в Новосибирской области по итогам январь - сентябрь 2013 года составила 24 554,2 руб. [4].

Средневзвешенная цена предложения в многоквартирных домах на вторичном рынке жилья в Новосибирске на конец октября составила 61 120 тыс. руб. за кв. м. [5].

Основываясь на вышеизложенных данных, можно предположить, что покупательная способность граждан в Новосибирске невысока. Первоначальные расчеты показывают, что «доступная цена» одного кв.м. в Новосибирске составляет примерно 35 000 руб. Однако эта сумма нуждается в дополнительном обосновании и более глубоком анализе.