Проблемы частной собственности на земельные участки

Вопросы земельной собственности, и прежде всего частной собственности на него, являются особо актуальными на сегодняшний день. Следует отметить, что понятие права частной собственности на землю появилось не так давно. В советские годы законодательство не допускало такого права граждан, существовала лишь государственная собственность на землю. Несмотря на то, что современное законодательство признает и охраняет право частной собственности на землю, реализация этого права сталкивается с множеством проблем.

Право собственности на землю является комплексным правовым институтом, который регулируется нормами гражданского земельного, природоресурсного, экологического, административного, других отраслей права РФ. Связано это с тем, что земля является особым объектом права. Согласно ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы – основа жизни и деятельности народов, проживающих на её территории. Это природный объект, охраняемый законодательством в качестве важнейшей составной части природы: плодородный слой земли используется для ведения сельского хозяйства, недра содержат полезные ископаемые, лес и водные ресурсы также находятся на земле, это место обитания животного мира и самих людей. С учетом того, что это важный компонент окружающей природной среды, формируются соответствующие права и обязанности землепользователей и землевладельцев.

Центральным нормативным актом, регулирующим отношения, возникающие в сфере собственности на землю, является Земельный кодекс РФ [2]. Вопрос о соотношении регулирования земельных отношений нормами Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ является проблемным в юридической литературе. Одни из ученых предлагают ограничить сферу применения норм Земельного кодекса РФ областью управленческих отношений, другие полагают, что многие вопросы пользования, владения и распоряжения землей могут и должны регулироваться нормами, как частного, так и публичного права, причем специфика содержания прав и обязанностей при использовании и охране земель определяется именно земельным, а не гражданским законодательством [9]. Представляется, что последняя позиция является более верной. Так как земля является особым объектом гражданского оборота, на него гражданское законодательство должно распространяться ровно в той мере, в какой вопросы его оборота не урегулированы законодательством о земле.

Интересным является исследование подходов к определению материального объекта – земли при обращении к нему земельного и гражданского законодательств. По мнению Галиновской Е.А., можно заметить разницу в том, какое свойство этого объекта оказывается основным для той и иной отрасли. Для гражданского законодательства земля -индивидуально-определенная вещь и объект оборота, природные свойства которого имеют вторичное значение. При регулировании земельных отношений нормами земельного законодательства объектом является земля со всем «набором» качеств, присущих этому материальному явлению [8].

Необходимость применения к земельным отношениям норм гражданского законодательства обусловлена тем, что земля в условиях рыночной экономики признается имуществом, которое может участвовать в гражданском обороте наравне с другими объектами гражданских прав.

О земельных участках как объектах гражданских прав говорится в ст. 129 и 130 Гражданского кодекса РФ, а также регулированию вопросов права собственности и других вещных прав на землю посвящена глава 17 Кодекса.

В действующем Гражданском кодексе РФ [1] отсутствует определение земельного участка как объекта гражданских прав. В Проекте, который принят Государственной Думой в первом чтении [7], сказано, что «объектом права собственности может являться участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет». Таким образом, за основу взято определение земельного участка, которое содержится в п. 2 ст. 6 действующего Земельного кодекса РФ.

Следует отметить, что не все земельные участки могут быть объектами гражданских прав, некоторые категории земель ограничены в обороте или изъяты из него. Например, ограничены в обороте и не подлежат приватизации земельные участки в составе земель лесного фонда, водного фонда, особо охраняемых природных территорий, участки общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты), находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд [6].

Земельный участок может быть объектом большего по сравнению с другими видами недвижимых вещей числа ограниченных вещных прав. Главой 17 Гражданского кодекса РФ предусмотрены такие ограниченные вещные права как право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Все земельные участки, независимо от форм собственности, целевого назначения и разрешенного использования, подлежат государственному кадастровому учету [3]. При этом в отношении земельного участка как объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости должны быть указаны следующие его уникальные данные: кадастровый номер и дата его внесения в государственный кадастр недвижимости, описание местоположения границ, площадь, а также дополнительные сведения об объекте недвижимости: о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, данные о категории земель, к которой отнесен земельный участок, его разрешенном использовании.

Поскольку земельные участки не могут перемещаться в пространстве, вполне логично они отнесены Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам, следовательно, все права и сделки с ними подлежат государственной регистрации [4].

Обладают своей спецификой основания возникновения права собственности на землю [10]. Согласно ст. 129 Гражданского кодекса РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому помимо обычного порядка, установленного для других объектов гражданских прав, и иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле. Например, гражданин может получить участок в собственность на основании акта государственного органа или местного самоуправления о предоставлении земельного участка для индивидуально-жилищного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества. Если участок был предоставлен гражданину до вступления в силу Земельного кодекса РФ на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, он вправе стать собственником участка в упрощенном порядке согласно Закону о так называемой «дачной амнистии» [5].

Часто право собственности на земельный участок возникает при переходе права собственности на расположенные на нем строения и сооружения. Это вытекает из ст. 552 Гражданского кодекса РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которым при переходе прав на недвижимость, покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Поэтому отчуждение земельного участка его собственником, являющимся также собственником зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, не допускается без одновременного отчуждения этих зданий и сооружений.

Земельным кодексом РФ установлены определенные ограничения частной собственности на земельные участки иностранных физических и юридических лиц. Так, согласно п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ они не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Согласно п.1 ст. 260 Гражданского кодекса РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209) поскольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии со ст. 261 Гражданского кодекса РФ право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения; собственник вправе использовать по своему усмотрению всё, что находится над и под поверхностью его участка, если иное не предусмотрено законами и не нарушает права других лиц. Например, если глубина скважины превышает 20 метров, собственнику необходимо получить лицензию на право пользования недрами для добычи подземных вод.

Согласно ч. 3 ст. 209 Гражданского кодекса РФ владение, пользование и распоряжение землей осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Собственник обязан эффективно использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, осуществлять комплекс мер по охране земель. В зависимости от категории земель и разрешенного использования на землепользователей могут быть возложены и другие, дополнительные обязанности.

Устанавливая ограничения в использовании земли, законодатель пытается учесть значение земли как основы жизни и деятельности человека и как важнейшего компонента природной среды.

В целях дальнейшего совершенствования действующего законодательства считаем необходимым предусмотреть в Гражданском кодексе РФ нормы, регламентирующие ограничение права собственности на земельный участок в публичных интересах, которые в настоящий момент содержатся в земельном законодательстве.