Проблемы девелопмента на этапе инвестиционно-строительной фазы возведения жилых объектов недвижимости

Проблема неэффективности использования недвижимостью, ее низкой окупаемости заставила расширять методы и структуры управления. И девелопмент занял одно из важных мест в инвестиционном проекте для того, чтоб обеспечить конкурентоспособность, и увеличить эффективность использования недвижимостью. Актуальна эта проблема для всех ее видов.

По мнению отечественных ученых Мазура И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г., которые занимаются исследованиями в области управления и развития недвижимости, « девелопмент – это особый процесс и особый вид профессиональной деятельности (бизнеса), связанный с качественным преобразованием недвижимости и обеспечивающий возрастание ее стоимости.».

Девелоперская компания –это многопрофильная инвестиционностроительная система, автор считает необходимым назвать девелопмент системой, так как управление начинается со стадии идеи проекта до его реализации, строительства и существования. Иерархические ступени представлены на рисунке 1. 1. В ней описана иерархия юридических лиц и их функций, которые и составляют контур общей системы.

ИНВЕСТИЦИОННАЯ КОМПАНИЯ ■ИНВЕСТИЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ВСЕХ СТАДИИ ПРОЕКТА)

СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ-ГЕНПОДРЯДЧИК ОСНОВНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ЗДАНИИ И СООРУЖЕНИИ. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ.!

ПРЕДПРИЯТИЯ!!О ПРОИ3-ВОДСТВУ ИЛИ ПРОДАЖЕ СТРОЙМАТЕРИАЛОВ

РИЭЛТОРСКАЯ КОМПАНИЯ (МАРКЕТИНГ. РЕКЛАМА, КОН-СУАКТИРОВАНИЕ. ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ПРОДАЖА)

ПРОЕКТНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКИЕ 1 ОРГАНИЗАЦИИ

ПОДГОТОВКА ГЕОПОДОСНОВЫ. РАЗРАБОТКА ОСНОВНЫХ ОРГАНИЗАЦИОННО-ПЛАНИРОВОЧНЫХ КОНЦЕПЦИЙ ПРОЕКТА ПРОЕКТА ПЛАНИРОВКИ. АРХИТЕКТУРНОГО СТИЛЯ ЗДАНИИ И СООРУЖЕНИИ. РАСЧЕТ ИХ ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ

МАРКЕТИНГОВОЕ. РЕК ЛАМНОЕ. КОНСАЛТИНГОВОЕ АГЕНС ТВО (АНАЛИЗ, МАРКЕТИНГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ МОДЕЛИРОВАНИЕ. ПРОГ

НОЗИРОВАНИЕ, РЕКЛАМА.

КОНСУЛЬТИРОВАНИЕ)

Рис.  1.1 Структура девелоперской

(ДЕВЕЛОПЕРСКАЯ) КОМПАНИЯ

(ВЫПОЛНЯЕТ ФУНКЦИИ

УПРАВ ЛЕНИЯ ПРОЕКТАМИ)

УПР АВЛЯЮЩАЯ КОМ ПАННЯ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ (ОБСЛУЖИВАНИЕ И ЭКСПЛУАТАЦИЯ ИНЖЕНЕРНЫХ СИСТЕМ, ОРГАНИЗАЦИЯ РАБОТЫ ОБЪЕКТОВ ВНУТРЕННЕЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ. РЕМОНТ ДОРОГ. ОБСЛУЖИВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ)

СТРОИТЕЛЬНАЯ

КОМПАНИЯ-СУБПОДРЯДЧИК ^ВЫПОЛНЯЕТ ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ СМР. ОТДЕЛОЧНЫЕ РАБОТЫ И Т.Д .)

компании при реализации

инвестиционно-строительных проектов

В статье рассматривается два варианта решения проблемы неэффективного использования недвижимости: административное регулирование и непосредственно девелоперами.

Государственный орган управления недвижимостью не готов к управлению самостоятельно и для решения этой проблемы поддерживают создания товариществ собственников жилья и недвижимсоти,которые самостоятельно управляют недвижимостью и находят пути решения проблем неэффективности использованиянедвижимости в их собственности.

Девелоперы не остаются в стороне и пытаются решать проблему с помощью создания разных структур управления и образования фондов. Одним из результатов стал фонд капитального ремонта, функциями фонда являются:

• 1)    аккумулирование взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственниками помещений в многоквартирных домах, в отношении которых фонды капитального ремонта формируются на счете Фонда;

• 2)    открытие на свое имя специальных счетов и совершение операций по этим счетам в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме выбрали регионального оператора в качестве владельца специального счета;

• 3)    осуществление функций технического заказчика услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах Фонда;

• 4)    взаимодействие с органами государственной власти Республики Бурятия и органами местного самоуправления в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах Фонда;

• 5)    финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах Фонда, в пределах средств этих фондов с привлечением при необходимости средств, полученных из иных источников, в том числе из бюджета Республики Бурятия и (или) местных бюджетов муниципальных образований в Республике Бурятия;

• 6)    взаимодействие с физическими и юридическими лицами в целях реализации функций Фонда;

• 7)    участие в реализации региональной программы (планов) капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Республике Бурятия;

• 8)    участие в подготовке, согласование проектов правовых актов, в том числе нормативных правовых актов Республики Бурятия, по вопросам

функционирования региональной системы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Республике Бурятия;

• 9)    иные функции, предусмотренные в отношении Фонда Жилищным кодексом Российской Федерации, законами Республики Бурятия.

Для каждого региона и вида недвижимости необходимо прописать и продумать систему управления. Для того, чтоб рационально использовать средства, вложенные в фонд капитального ремонта необходимо создание дорожных карт, в которых прописаны конкретные мероприятия, цифры и сроки исполнения работ. Чтоб каждый собственник имущества мог знать за что и для чего он платит. Это значительно увеличит срок эксплуатации недвижимости, возрастет привлекательность, что в свою очередь ведет к увеличению доходов с объекта недвижимости.

Также девелоперы находят различные способы решения проблем рационального управления с помощью сдачи отдельных конструкций здания под рекламу, с условием ремонта фасадов зданий, укрепление конструкции, снижение коммунальных платежей для жителей дома, таким образом, затраты на ремонт снижаются. Привлекают инвесторов для ремонта некоторых объектов с последующей их сдачей в аренду. Оборудование зданий солнечными батареями и использования энергии для мест общего пользования и придомовой территории.

Таким образом, процесс управления важен на каждом этапе создания объектов недвижимости. Для повышения эффективности всех подсистем управления необходим постоянный контроль. Но главное научиться правильно создавать модели управления с учетом особенностей региона и самого объекта недвижимости, и требований конечного пользователя объектом недвижимости.