Проблемы государственной кадастровой оценки земель поселений

Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (далее – Правила). Правила утверждены, но они не сняли целый ряд важных проблем, связанных с кадастровой оценкой земель.

Хотелось бы остановиться на некоторых из них.

Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для определения кадастровой стоимости этих земельных участков, которая далее может использоваться для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством.

Однако проблема в том, что до сих пор нет четкого определения кадастровой стоимости земли. Тавтологические определения типа «кадастровая стоимость– это стоимость для целей кадастра» вовсе не являются решением вопроса.

На мой взгляд, сегодня в России под кадастровой стоимостью земельного участка следует понимать некоторый количественный показатель экономической ценности участка, равный или близкий к рыночной стоимости этой земли в ее текущем использовании .

На Западе кадастровая стоимость земли именно так и считается – по ее текущему использованию. В этом нет большой ошибки, т. к. там на протяжении столетий существования рыночной экономики естественным образом сложилась оптимальная система землепользования. В России в эпоху плановой экономики при застройке или ином использовании земель рыночные критерии не принимались во внимание, по- скольку рынка не было. Поэтому сегодня использование земли в нашей стране далеко от оптимального. Чтобы исправить это положение, нужно либо время (несколько десятилетий), либо экономический механизм, который способствовал бы организации оптимального землепользования. Таким механизмом могут быть системы арен-дообложения или налогообложения, основанные на использовании в качестве базы для расчета арендной платы или земельного налога рыночной стоимости земли как условно свободной и оцененной по ее наилучшему использованию. При такой системе землепользователь будет вынужден эксплуатировать землю так, чтобы покрыть издержки по аренде или налогам.

Для того чтобы ввести в действие такой механизм, нужно оценить всю землю по ее наилучшему использованию. Классическими оценочными методами эта проблема не решается. Рыночная стоимость конкретного земельного участка основана на наиболее эффективном его использовании и является точечной оценкой. Наиболее эффективное использование конкретного земельного участка, в свою очередь, основано на анализе видов использования соседних участков. Таким образом, возникает неразрешимая проблема перекрестной взаимозависимости способов использования земель. Отсюда следует, что сплошная оценка территории в принципе исключает возможность применения процедуры определения наиболее эффективного использования земли, т. е. возможность проведения оценки рыночной стоимости каждого земельного участка, участвующего в сплошной оценке территории.

Не решает эту проблему и кадастровая оценка. Связано это с тем, что кадастровая оценка является всего лишь разновидностью индивидуальной оценки, примененной к большим массивам территории оценкой. Как правило, в кадастровом квартале участки находятся в разных местах и выполняют разные функции. Ясно, что они должны иметь разную цену. Невозможность анализа наиболее эффективного использования участка при сплошной оценке обусловлена не размером участка, а необходимостью анализа наиболее эффективного использования одновременно всех участков, использование каждого из которых зависит от использования других. Такой анализ сравним с известной попыткой барона Мюнхгаузена вытащить себя из болота за свои же волосы. Другими словами, при анализе наиболее эффективного использования участка нельзя ориентироваться на использование соседнего участка, т. к. его использование, в свою очередь, зависит от использования первого.

Задача определения наиболее эффективного использования конкретного участка при сплошной оценке всей территории может быть решена только в рамках решения задачи определения наиболее эффективного использования всей территории поселения в целом при условии грамотного градостроительного и функционального зонирования оцениваемой территории. Это также предполагает нахождение оптимального баланса территорий, выполняющих различные функции в поселении, а также оптимальное распределение этих функций по территории поселения в целом [1,2, 3].

Кроме этого, можно предполагать, что в большинстве случаев наиболее эффективным использованием для земельного участка будет являться не одна функция, а определенный набор функций. Для современного уровня развития теории и практики градостроительного планирования и оценочной науки в России корректное решение этой задачи представляется маловероятным, и в ближайшее время появление такого механизма не предвидится, т. к. для этого требуются время и деньги.

Таким образом, в число иных целей, реализуемых с помощью кадастровой стоимости, по крайней мере, на современном эта- пе развития рынка недвижимости в России нельзя включать цели, направленные на определение рыночной стоимости земельных участков и ее производных. Решение этой задачи необходимо оставить за индивидуальной оценкой. Если же сейчас государство начнет использовать кадастровую стоимость (реально определенную сегодня исходя из текущего использования земельного участка) для оценки рыночной стоимости земли, то это негативно повлияет на рыночное ценообразование и создаст тем самым серьезные проблемы на рынке земли. Именно по этой причине, как уже было указано, необходимо временно определить кадастровую стоимость земель как стоимость земельных участков при их текущем использовании и применять ее для ограниченного круга целей.

В идеале же кадастровая стоимость земли должна равняться ее рыночной стоимости. В этом случае ее (кадастровую стоимость) можно использовать для любых целей (налогообложения, сдачи в аренду, продаж и т. д.) без опасения дестабилизировать рыночную экономику.

Безусловно, здесь есть определенное противоречие. Но противоречие, к сожалению, неразрешимое в условиях современного развития рынка земли и технологий ее оценки в России.

На мой взгляд, сегодня кадастровая стоимость может быть использована только для определения стоимости земли в целях налогообложения.

Вызывает возражения еще один сформулированный в Правилах постулат, о том, что государственная кадастровая оценка земель «… осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости».

Проблема состоит в том, что в настоящее время в России нет определения массовой оценки недвижимости и практически нет опыта успешного ее проведения.

Известен сравнительно удачный опыт массовой оценки нежилой недвижимости в Санкт-Петербурге для целей сдачи в аренду [4]. Принципиальное отличие этой оцен- ки состоит в том, что она была не сплошной, а многоточечной (дискретной) массовой оценкой, т. е. объекты оценки были распределены по всей территории Санкт-Петербурга дискретным образом. При таком распределении существовала возможность создания экономико-математических моделей аренды нежилых помещений, каждая из которых использовалась для оценки всех объектов оценки. При этом в качестве итогового результата использовался результат той модели, которая давала наивысший результат.

Массовая оценка на базе текущего использования земли не является сложной задачей, и этот подход используется практически во всех развитых странах мира. Как уже отмечалось, это объясняется тем, что в этих странах на протяжении многих столетий текущее использование земли естественным образом перешло в состояние наиболее эффективного землепользования. В современной же России использование земли далеко от оптимального, поэтому применение такого подхода для расчета кадастровой стоимости и применение ее для расчета земельных платежей достаточно долго не будет обеспечивать максимальные поступления в бюджеты разных уровней.

Эту проблему можно решать постепенно, если предусмотреть возможность корректи- ровки базы для расчета земельных платежей путем использования результатов индивидуальной оценки земельных участков при создании новых объектов недвижимости или реконструкции старых.

Таким образом, на современном этапе развития рынка недвижимости в России кадастровая стоимость земель, полученная в результате государственной кадастровой оценки, может быть использована только для целей налогообложения. Для иных целей оценка кадастровой стоимости земельных участков должна производиться на местном уровне исключительно силами местных оценщиков с использованием методов, наиболее подходящих для местных условий.