Проблемы и механизмы повышения доступности жилья в Хабаровском крае

За время рыночных реформ Дальний Восток стал «лидером» по убытию населения среди регионов России. За 1990–2011 гг. регион утратил каждого пятого жителя (21,7% собственного населения). Среди федеральных округов в абсолютном отношении были потери и выше (Сибирский и Приволжский округа – 1774,0 и 1885,0 тыс. чел). Но в относительном исчислении – равных Дальнему Востоку не было [1, с. 217]. На долю Хабаровского края пришлось 15,8% общей потери населения Дальневосточным федеральным округом. Это составило 281,4 тыс. чел. собственного населения, в том числе 65,5% пришлось на миграционный отток и только 34,5% – на естественную убыль [2, с. 385]. Учитывая негативные тенденции, первоочередной геостратегической задачей становится закрепление населения на Дальнем Востоке. Поэтому необходимо формирование селитебного пояса (категория земель, предназначенная для строительства жилых и общественных зданий, промышленных предприятий, дорог, улиц, площадей и т. п. в пределах городов и посёлков городского типа) на юге региона. В противном случае экономическая потеря Дальнего Востока остается делом времени.

В числе основных причин, заставляющих население покидать обжитое место, – недоступность жилья. В новых экономических условиях государство сняло с себя ответственность за решение жилищной проблемы. Сегодня она возложена на самих людей, что далеко не каждому по силам. Об этом свидетельствуют социологические опросы разных лет, проведенные Дальневосточным научно-исследовательским институтом рынка (ДальНИИ рынка) в населенных пунктах Хабаровского края. По опросам 2005, 2011 и 2012 гг., в качестве основной причины переезда жители г. Хабаровска указали плохие жилищные условия (35,1%, 34,6% и 41,0% соответственно).

Настроенные на выезд респонденты, проживающие в г. Комсомольске-на-Амуре по опросам 2010 и 2012 гг. также отметили плохие жилищные условия (25,5% и 32,1%). В 2007 и 2012 гг. в г. Вяземский среди главных причин негативного миграционного настроения жителей были неудовлетворительные жилищные условия (29,1% и 37,5%) [3, с. 75].

Помимо этого, доступное и комфортное жилье имеет несомненное значение в определении репродуктивного поведения. В числе главных причин невозможности иметь двух детей и более 64,2% опрошенных комсомольчан назвали отсутствие собственного жилья (для г. Хабаровска 79,0%) [3, с. 76].

Как видно из выше приведенных данных, значение жилищных условий как фактора укорененности населения и его репродуктивной ориентированности только усиливается. В подобных условиях настоятельной необходимостью стало решение проблемы доступности жилья.

Решение жилищной проблемы в значительной степени определяется состоянием и развитием строительного комплекса региона. Так, на начало 2011 г. жилищный фонд Хабаровского края составлял 29,3 млн м2 общей площади. В сравнении с 2000 г. рост составил 7,7%. Уровень обеспеченности жильем (21,8 м2) ниже, чем в среднем по России (22,6 м2), и ниже, чем в северных субъектах Дальнего Востока – Чукотском автономном округе (30,4 м2), Магаданской (28,4 м2) области и Камчатском крае (24,3 м2), в связи с оттоком населения в другие регионы и, как следствие, наличием свободной жилой площади. Среди южных территорий Хабаровский край по тому же показателю опережает только Приморский край (20,8 м2), уступая Сахалинской (23,6 м2) и Амурской (22,2 м2) областям, а также Еврейской автономной области (22,1 м2) [4, с. 213].

В 2010 г. показатель сданной в эксплуатацию общей жилой площади и число построенных квартир увеличился по сравнению с 2000 г. более чем в 2 раза. Более чем в 8 раз возросла средняя стоимость 1 м2 жилья по сравнению с 2000 г. (таблица 1). За 2006–2010 гг. на 70,9% увеличился и показатель малоэтажного домостроения. За последние десять лет в 2 раза выросли темпы ввода в действие индивидуальных жилых домов. Однако в сравнении с 2009 г. показатели жилищного строительства уменьшились, что можно объяснить влиянием мирового финансового кризиса. Так, в кризисный год произошло снижение показателя по вводу в действие жилых домов на 20,3%, индивидуальных жилых домов на 40%, малоэтажных домов на 42%. Несмотря на трудности в экономике были сохранены повышательные темпы строительства социального жилья как следствие неукоснительного соблюдения социальных обязательств государства. Так, за период 2000–2010 гг. показатель вырос почти в 12 раз.

Большая часть жилья Хабаровского края введена в действие в 70-е–80-е годы прошлого века

– 16,8 млн м2 (60% фонда). В то время строились преимущественно многоэтажные дома, и велась массовая застройка микрорайонов в городах и крупных поселениях. Именно поэтому жилищный фонд здесь является относительно «молодым» с относительно «высоким» качеством: площадь ветхого и аварийного жилья на 2010 г. составляет 684,7 тыс. м2 (2,3% общей площади фонда) из низ 173 тыс. м2 – это индивидуальные, частные дома. За период 2000–2010 гг. рост общей площади ветхого и аварийного жилья составил 3,7%. Отнесение жилого объекта к категории ветхого или аварийного с последующим сносом производится крайне редко, что связано с отсутствием у муниципальных образований обменных фондов, необходимых для переселения жителей. Наибольшую долю ветхих и аварийных жилых помещений составляет малоэтажное (до 3 этажей) жилье, занимаемое на условиях найма и являющееся муниципальной или государственной собственностью.

За период реформ с 1990 г. кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности

Динамика строительства жилья в Хабаровском крае

Таблица 1

Показатель	2000	2004	2006	2008	2009	2010
Жилищный фонд, тыс. м2	27206,3	27942,3	28212,6	28602,4	28944,8	29314,5
Ветхий и аварийный жилищный фонд, тыс. м2	660,2	594,8	607,5	664,8	661,3	684,7
Удельный вес в общем жилищном фонде, %	2,4	2,1	2,2	2,3	2,3	2,3
Ввод в действие жилых домов, тыс. м2	149,0	180,8	205,1	303,9	379,0	315,1
Ввод индивидуальных жилых домов, тыс. м2	24,9	31,3	32,8	52,6	70,0	50,0
% от общего ввода жилья	16,7	17,3	16,0	17,3	18,5	15,9
Ввод малоэтажных жилых домов, тыс. м2			34,0	73,4	82,5	58,1
% от общего ввода жилья			16,6	24,2	21,8	18,4
Ввод социального жилья, тыс. м2	7,4	29,4	27,5	85,4	88,3	88,5
% от общего ввода жилья	5,0	16,3	13,4	28,1	23,3	28,1
Численность населения, тыс. чел.	1466,9	1423,6	1408,9	1402,8	1401,2	1348,1
Ввод жилья на 1 человека, м2	0,10	0,13	0,15	0,22	0,27	0,23
Средняя стоимость строительства 1 м2 общей площади жилых домов, рублей	4870,0	16782,0	27682,0	32335,0	37118,0	42441,0

Источник: Регионы России. Социально-экономические показатели. 2010: Статистический сборник // Госкомстат России. – М., 2011 [4]. Социально-экономическое положение городов и районов Хабаровского края, 2006 г.: статсборник / Хабаровскстат, 2007 [5]; Социальноэкономическое положение городов и районов Хабаровского края. 2010 г.: Сб. / Хабаровскстат. – Хабаровск, 2011 [6].

и источникам финансирования. Доля государственных предприятий изменилась незначительно, но они перестали быть основными участниками на этом рынке. В 2004 г. до 53,3%, увеличилась доля частного сектора по сравнению с 2000 г. Но с 2006 г. она стала снижаться и в 2010 г. составила 33,3%. Уменьшилось участие предприятий муниципальной формы собственности (2010 г. – 9,1%, 2000 г. – 15,9%). Позитивным итогом реформ стал существенный рост доли жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков. За счет бюджетных средств в Хабаровском крае в 2010 г. было построено лишь 4,1% всей жилищной площади (66,3% к 2009 г.).

Высокая доля государства в инвестициях создает условия для монополизации строительного рынка края. В настоящее время 61% жилья строят пять государственных предприятий (рисунок 1): ФГУП ГУСС «Дальспецстрой при Спецстрое России», МУП г. Хабаровска «Управление капитального строительства», ООО «Фонд жилищного строительства», а также ООО «Керинг-Хабаровск» и ООО «Титбит». Причем на «Дальспецстрой» приходится 42%.

Можно предположить, что это является причиной завышения стоимости жилья в Хабаровском крае.

Цены на первичном рынке жилья Хабаровского края за 2000–2010 гг. выросли в 6,3 раза с 7,7 тыс. руб. за 1 м2 в 2000 г. до 48,8 тыс. руб в 2010 г.

В послекризисный год (2010 г.) наблюдалось снижение цены на 1,4% к уровню 2009 г. Темпы изменения цен на рынке жилья различны в зависимости от типа квартир. Самым дорогим, как правило, является 1 м2 жилья в элитных квартирах. Поэтому наиболее высокими темпами в 2010 г. снижались цены на квартиры улучшенной планировки – за год на 17%. Стоимость 1 м2 общей площади более дорогостоящего элитного жилья за 2010 г. снизилась на 6,6%. При этом наблюдался рост цен на типовые квартиры – на 2,3%.

Строительство социального жилья также оказывает влияние на цены в новостройках и в какой-то мере способствует их удержанию – квартиры эконом класса по социальным программам, как правило, выкупаются по сниженной, но фиксированной цене. В 2010 г. за счет бюджетных средств построено на 43,7% жилья меньше, чем в предыдущем году.

За период 2000–2010 гг. цены на вторичном рынке жилья Хабаровского края также выросли в 8,1 раза с 5,3 тыс. руб. за 1 м2 в 2000 г. до 42,9 тыс. руб. в 2010 г. В 2010 г. рост цен продолжился (на 6,3% к уровню 2009 г.). В кризисный 2009 г. стоимость 1 м2 жилья снизилась на 9,6% к уровню 2008 г.

Таким образом, за последнее десятилетие наблюдался существенный рост цен на жилье. В сложившейся экономической ситуации даже снижение цен на рынке жилья в 2009–2010 гг. не

ФГУП ГУСС

"Дальспецстрой

Рис. 1. Доля ввода жилья в Хабаровском крае основными строительными компаниями в 2011 г., %

оказало существенного влияния на его доступность для большей части населения. Так, в Хабаровском крае лишь 10% населения трудоспособного возраста с самым высоким уровнем доходов могут позволить себе приобрести стандартную квартиру на вторичном рынке жилья, складывая годовой денежный доход одного члена семьи и исключая другие расходы в течение 3,5 лет. Немногим больше четырех лет понадобится этой категории населения для приобретения квартиры в новостройке. И это с учетом того, что значительно большая часть квартир на первичном рынке жилья реализуются без отделки либо с частичной отделкой.

Период накопления сбережений для приобретения недвижимости, исключая другие расходы, для 10% беднейших слоев населения составляет 35,2 года на первичном и 30,9 года – на вторичном рынке жилья, что почти в 10 раз выше, чем для 10% наиболее обеспеченных граждан.

Состояние жилищных условий населения, а также текущая потребность и платежеспособность жителей Хабаровского края покупки жилья демонстрирует социологический опрос, проведенный ДальНИИ рынка в населенных пунктах Хабаровского края. В опросе приняли участие 802 респондента, разных возрастных групп, начиная с 18 и до 60 и старше, из которых 54% – женщины, 46% – мужчины.

Оценка имеющихся жилищных условий показала, что наибольшее количество жителей Хабаровского края проживают в двухкомнатных квартирах (42,3%), общей площадью 40–60 м2 (45,6%), новой планировки (32,7%), в основном в кирпичных или панельных домах (62,4 и 28,8%% соответственно), построенных в 1990-х и ранее годах (70,6%) и находящихся в удовлетворительном состоянии. Половина жителей края (46,1%) частично удовлетворены своими жилищными условиями, неудовлетворенны – 28%, удовлетворены полностью только 26%. В свою очередь нуждаются в улучшении жилья 48,8% жителей Хабаровского края.

Если исходить из понимания логики развития потребностей, то самое главное в их определении – это платежеспособность населения, то есть возможность оплатить заявляемые потребности. Насколько сильно они расходятся с платежеспособным спросом видно из результатов опроса. Как отмечалось выше, потребность в улучшении жилья испытывает почти 48,8% опрошенного населения Хабаровского края, при этом планиру- ет улучшение всего 34,6% респондентов. Из них 60,6% в ближайшие 3–5 лет. Предпочтения отдаются квартирам в многоквартирных домах (52%) и индивидуальным постройкам (30,9%).

Участникам опроса были предложены варианты по улучшению жилищных условий. Самым популярным ответом является покупка жилья (74,2%). Менее актуальными способами стали строительство (39,8%), возможность получения жилой площади (22,8%) и аренда (20,1%) жилья.

Основными источниками при планировании улучшения жилищных условий участники опроса видят собственные и заемные средства (54,7% и 44,8% соответственно).

В ходе исследования детально рассматривались предпочтения жителей края в характеристиках жилья. Самые желаемые размеры общей площади квартиры при покупке – 51–70 м2. Это объясняется тем, что плата за коммунальные услуги напрямую зависит от размеров жилищной площади. В ходе опроса респонденты указывали на высокую плату за коммунальные услуги. Для жителей, которые собираются приобретать индивидуальный дом (коттедж), наиболее предпочтительны размеры 91–110 м2.

Что касается стоимости жилья, то в среднем по Хабаровскому краю наиболее предпочтительная сумма от 1 до 1,5 млн руб.

Большинство участников опроса захотели кирпичные дома (75,6%). В поле «другое» респонденты (4,2%) указывали комбинированные строительные материалы: кирпич, дерево, пено-блоки. Использование различных строительных материалов снижает расходы на строительство, а это в свою очередь удешевляет жильё, что, в конечном счете, делает привлекательным продаваемый объект.

Данные опроса населения Хабаровского края показали, что из домохозяйств, планирующих приобретать готовое жилье, 40,0%, хотят приобрести жилье на первичном рынке, 47,1% – на вторичном рынке, а 9,5% готовы рассмотреть приобретение жилья в строящемся доме.

Разделились мнения по состоянию покупаемого жилья. Но большинство опрошенных хотели бы приобрести жилье с минимальной отделкой – 63,4% или с так называемым «социальным ремонтом». Евроремонту предпочтения отдали – 10,7%, а недвижимости без отделки – 11,1%.

Среди механизмов активизации спроса населения на жилье, на первое место респонденты ставят рост личных доходов и увеличение семьи

(возможность погашения ипотечного кредита за счет материнского капитала). Прочие факторы, касающиеся возможности получения заемных средств по значимости для принятия решения о покупке жилья оцениваются в 2–3 раза ниже.

Предпочтительнее всего, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке составлял от 10 до 15 тыс. руб. (49,0%). До 10 тыс. руб. могут платить 36,9% ответивших.

В зависимости от размеров своих доходов респонденты определили, на какой срок они могут взять кредит. Наиболее удобно для жителей Хабаровского края брать кредит на срок от 5 до 15 лет (53,1%). Погашение кредита до 5 лет могут себе позволить 17,8% респондентов.

В большинстве своем жители Хабаровского края отказываются пользоваться ипотечными кредитами. К основным причинам относятся: высокие процентные ставки (67,7%), низкие доходы семьи (53,9%), высокие ежемесячные выплаты (47,2%).

Таким образом, нехватка собственных средств, а также трудности в получении займов у финансовых институтов вполне объясняют предпочтения жителей края в приобретении доступного жилья эконом класса.

Поэтому ключевую проблему на рынке жилья в Хабаровском крае можно сформулировать как усиливающееся противоречие между низкими среднемесячными доходами жителей и высокой стоимостью 1 м2 жилья. Это порождает низкую доступность жилья для основной части нуждающегося в нем населения.

Среди главных причин такой динамики – более быстрый рост спроса на жилье у платежеспособных контингентов населения. Жилье, по мере роста доходов, становится предметом повышенной потребности, в первую очередь, среди этой группы населения. В том числе оно используется (и покупается), как источник дополнительных доходов, как средство выгодного вложения своих накоплений.

Помимо этого завышенная стоимость жилья и, как следствие, его труднодоступность объясняется рядом других причин:

• •    высокой себестоимостью строительства;

• •    завышением прибыльности строительных организаций;

• •    отсутствием конкуренции в строительной отрасли;

• •    неразвитостью промышленного производства строительных материалов;

• •    недостаточным предложением;

• •    высоким спросом на жильё.

Отсутствие конкуренции в данной отрасли объясняется сложностью открытия нового строительного бизнеса, что связано с административными ограничениями (барьерами), отсутствием благоприятных экономических условий. Не способствует созданию здоровой конкуренции высокая затратоемкость данного вида бизнеса, а также отсутствие кредитования строительства и благоприятных нормативно-правовых условий.

Завышенная себестоимость строительства определяется, прежде всего, высокими тарифами монополистов (энергетиков, транспортников, муниципальных служб и др.), налогами, а также значительными непроизводственными расходами, завышенной арендной платой за землю, сложной и дорогой процедурой получения земельного участка под застройку [7, с. 44].

Противостоять подобным негативным тенденциям можно путем наращивания объемов строительства жилья. В 2007 г. Президентом В. Путиным в Послании Федеральному Собранию Российской Федерации был задан курс на строительство «не меньше одного квадратного метра жилья в год в расчете на каждого гражданина России» [8, с. 7]. Также наряду с ростом ежегодного ввода в эксплуатацию жилой площади, необходимо переориентировать жилищное строительство от элитных проектов в сторону возведения доступного жилья для разных категорий граждан.

В рамках SWOT – анализа был разработан комплекс направлений по активизации строительства доступного жилья. Так, участникам экспертного опроса было предложено оценить в баллах концептуальные положения, реализация которых необходима для выше поставленной задачи (1 – наименее важно, 3 – наиболее важно). На рисунке 2 приведено их ранжирование по 3-балльной шкале. Наибольшее значение получил фактор, характеризующий макроэкономическую ситуацию в Хабаровском крае: повышение эффективности экономики и рост благосостояния жителей (2,5). Это, казалось бы, наиболее кардинальное решение проблемы, но, в действительности, во-первых, это потребует достаточно длительного периода времени; во-вторых, как уже было отмечено, рост спроса на жилье при современной организации строительства повлечет повышение его цены. Поэтому понятна высокая оценка «превращения ипотеки в доступ- ный финансовый инструмент» (2,4). Однако и она будет способствовать росту стоимости жилья.

Наряду с этим эксперты отмечали и иные немаловажные положения, в том числе

– развитие в строительстве государственночастного партнерства (выделение и оформление земли, содействие инфраструктурному обустройству территории и др. со стороны органов власти, а частные компании, в свою очередь, обязуются осуществлять застройку и реализацию жилья по приемлемым ценам и на согласованных с государством и муниципалитетом условиях (2,2);

– разработка системы конкурентного привлечения заказчика – застройщиков к жилищному строительству, максимально расширив количество земельных участков и упростив процедуру их получения (2,0);

– реализация в отрасли противозатратной политики, снижение себестоимости строительства жилья (2,0) и техническое перевооружение строительного комплекса в связи с высокими издержками в жилищном строительстве (1,4). Это коррелируется с необходимостью проведения кадровой политики в строительной от- расли: «разработка и реализация программы подготовки рабочих кадров – строителей» (1,6); «формирование престижности труда рабочих-строителей» (1,4).

Вывод. Обобщая вышеизложенное, сформулирована концепция развития жилищного строительства и повышения доступности жилья в Хабаровском крае на обозримую перспективу (рис. 3).

Предложенная Концепция видится, во-первых, в увеличении реальных доходов населения и формировании финансовых механизмов поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий жителей края. Во-вторых, в снижении либо замедлении темпов роста стоимости жилья. Важно отметить, что приостановление роста цен на 1 м2 жилья следует достигать не за счет введения административных мер по искусственной (временной) «заморозке» цен, а путем реального снижения себестоимости строительства. Следовательно, только комплекс мер по глубинному реформированию строительного комплекса и изменению отношений в системе «государство – бизнес – население» способен нивелировать сложившиеся противоречия на

Повышение эффективности экономики, рост благосостояния жителей

Развитие государственно-частного партнерства

Реализация противозатратной политики

Формирование престижности труда рабочих-строителей

Привлечение иностранной рабочей силы

Рис. 2. Оценка экспертами основных концептуальных положений, реализация которых необходима для повышения доступности жилья в Хабаровском крае, балл

Рис. 3. Концепция развития жилищного строительства и повышения доступности жилья в Хабаровском крае

рынке жилья Хабаровского края. Учитывая геостратегическое значение Дальнего Востока для России и согласно обозначенной в Стратегии социально-экономического развития Дальнего Востока и Байкальского региона на период до 2025 года, первоочередной задачей по закреплению населения, а таже координальным ре- шением является оплата 50% стоимости жилья государством. Для бюджета страны это достаточно затратное мероприятие. Поэтому необходимо обозначить вектор движения в данном направлении, показать позицию государства и сформировать перспективы жизни и хозяйствования на Дальнем Востоке.

*****

• 1.    Хорошавин А.В., Заусаев В.К. Дальний Восток России: как жить и хозяйствовать: монография / А.В. Хорошавин, В.К. Заусаев. – Хабаровск: КГУП «Хабаровская краевая типография», 2012.

• 2.    Мотрич Е.Л., Сафронов М.Г. Демографические и миграционные процессы в Хабаровском крае. Миграционный мост между Центральной Азией и Россией: роль миграции в модернизации и инновационном развитии экономики стран, посылающих и принимающих мигрантов // Материалы Третьего международного симпозиума (Москва 23–25 ноября 2011 г.– Худжанд 28–30 ноября 2011 г) – М.: Экономическое образование, 2011.

• 3.    Заусаев В.К., Михалев В.П., Минервин И.Г., Бурдакова Г.И. Селитебные центры Дальнего Востока – основа формирования постоянного населения / СОЦИС. – 2010, № 8.

• 4.    Регионы России. Социально-экономические показатели. 2010: Статистический сборник // Госкомстат России. – М., 2011.

• 5.    Социально-экономическое положение городов и районов Хабаровского края. 2006 г.: статсборник / Хабаровскстат, 2007.

• 6.    Социально-экономическое положение городов и районов Хабаровского края. 2010 г.: Сб. / Хабаровскстат. – Хабаровск, 2011.

• 7.    Заусаев В.К., Чепегин Н.В. Проблемы и перспективы повышения доступности жилья в Хабаровском крае // Вестник ТОГУ. – 2008, № 2.

• 8.    Послание Федеральному Собранию Российской Федерации Президента России Владимира Путина // Российская газета – Федеральный выпуск. – 2007. – № 4353.