Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

Одной из приоритетных задач государства в современных условиях является улучшение жилищных условий граждан. Для решения этой задачи должны быть одновременно задействованы два механизма: поддержка со стороны государства, а также улучшение и упрощение условий по предоставлению жилищных кредитов финансовым институтам.

Современная банковская система - неотъемлемая часть российской экономики. Кредитные операции составляют основу активной деятельности коммерческих банков.

В России рынок ипотечного жилищного кредитования только зарождается и понятия «ипотека», «закладная» еще не стали привычными для большинства россиян.

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем[1].

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

В более полном и широком понимании ипотека означает не только ипотечные кредиты в виде банковской ссуды или закладной, но и рынок ипотечных бумаг. Кредит по ипотеке самый долгосрочный -от 10 до 40 и более лет - и имеет, как правило, сравнительно низкие процентные ставки.

Ипотека позволяет предпринимателю увеличить долю производительно используемого свободного капитала, землевладельцам финансировать покупку дополнительных участков земли, увеличивать капитальные затраты на возведение современных производственных построек и сооружений и т. п., физическому лицу улучшать свои жилищные условия: покупать новое или дополнительное жилье.

Важным элементом российской государственной политики является формирование рынка доступного жилья. Это декларируется на самом высоком уровне. Ипотека - основной механизм достижения этой цели. Во всех экономически развитых странах люди не приобретают жилье (квартиру, дом), заплатив за него единовременно полную стоимость, а получают ипотечный кредит, что позволяет вселиться в квартиру сразу после оплаты первой части долга, потом же, в течение ряда лет, периодическими платежами заемщик возвращает кредит и проценты по нему. Россия вряд ли должна быть исключением - и перестает им быть.

В наибольшей степени ипотека развита в США, Канаде, Великобритании, Германии, Франции, Швеции, в России развита в наименьшей.

В России первыми начали свою деятельность в области ипотечного кредитования Санкт-Петербургский ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, "Опцион", Акционерный специализированный коммерческий банк.

В настоящее время коммерческие банки России могут предоставлять три вида жилищных ипотечных кредитов:

• - краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый заемщиками на приобретение или обустройство земли под предстоящее жилищное строительство - земельный кредит;

• - краткосрочный кредит на строительство жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ - строительный кредит;

• - долгосрочный кредит для приобретения жилья -кредит на приобретение жилья.

Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности. Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70 % стоимости приобретения и обустройства земли, строительства или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств в размере не менее 30 % стоимости кредитуемого объекта.

Развитие ипотечного жилищного кредитования проходит в сложной экономической ситуации. Статистические данные фиксируют, с одной стороны, недостаточную обеспеченность российских граждан жильем, с другой - небольшие объемы ипотечных жилищных кредитов, выданных коммерческими банками.

Чтобы составить прогноз развития ипотечного жилищного кредитования в России, необходимо знать общую площадь жилья для удовлетворения спроса населения (в расчете 40 кв. м на одного человека). В США этот показатель равен 70 кв. м, во Франции - 35 кв. м, в Японии - 31 кв.м.

Решение жилищной проблемы должно стать приоритетным направлением государственной политики. Следует сказать, что примерно 60 % жилых строений в России построено более 30 лет назад и изношено более чем на треть. Около 20 % городского жилья неблагоустроенно, более 11 % нуждается в капитальном ремонте. Цифры красноречиво свидетельствует, что количество вводимых жилых домов постоянно сокращается.

В очереди на улучшение жилищных условий стоят 4,43 млн семей (18,6 % общего количества). Время ожидания в очереди на получение социального жилья -15-20 лет. Количество желающих улучшить жилищные условия - 31,6 млн семей (61 %).

К факторам, осложняющим развитие ипотечного кредитования в нашей стране, можно отнести:

• -    неотработанность государственными финансовыми и экономическими органами функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;

• -    относительную слабость отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного кредитования;

• -    невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний;

• -    юридические проблемы, охватывающие вопросы создания жилищноинвестиционного законодательства, нормативно-правовой базы;

• -    отсутствие необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением населению ипотечного кредита;

• -    отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;

• -    высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;

• -    проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему.

На сегодняшний день в России так и не сложилась четкая система ипотечного жилищного кредитования. Но важным этапом, закладывающим организационные основы ее функционирования, явилось создание (в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов) Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). На сегодняшний день Агентство заключило договоры с 70 субъектами РФ.

Наиболее успешно ипотечное кредитование развивается в Башкортостане, где в день выдается до 30 ипотечных кредитов. Схема там очень похожа на систему розничного кредитования в магазинах Москвы. Оренбургская область - одна из первых в РФ - приступила к внедрению ипотечного кредитования.

Основной проблемой для банков, работающих в области долгосрочного ипотечного кредитования, стала проблема привлечения ресурсов, которую с полным основанием можно считать наиболее значимой для развития системы жилищного кредитования в России.

Слишком "короткие" и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

Имеются две основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

• 1)    ориентация на "розничные" источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

• 2)    ориентация на "оптовые" источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

К "розничным" источникам кредитных ресурсов можно отнести также средства на "контрактных" жилищных накопительных счетах (такие счета предполагают на первом этапе накопление гражданином определенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в этом же банке для приобретения жилья).

По ряду причин (например, потеря доверия к большинству банков со стороны населения после августа 1998 г.) вклады населения являются наименее возможным сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, вклады населения оказываются наиболее мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком.

Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из "оптовых" источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения кредитных ресурсов [3]. К таким источникам относятся:

• -    кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков;

• -    средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми организациями и др.) сроком на 5-10 лет;

• -    средства от продажи целевых облигационных займов.

Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан на "оптовых" источниках, формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения, таким образом, проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке - специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка. Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты.

Возможны следующие модели привлечения банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов.

Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке.

Модель 2. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов этого рынка.

Модель 3. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).

Модель 4. Заключение банком с юридическими и/или физическими лицами кредитных договоров под залог жилья с оформлением соответствующих закладных.

Модель 5. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ), являющейся одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить деньги и ценные бумаги, то возможна организация специализированных ОФБУ, средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных.

В ноябре 2003 г. вступил в силу Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Прежде всего, российские «ипотечные» банки, смогли лучше понять особенности данного вида финансовых инструментов. К сожалению, появление закона пока не привело к практическим результатам [2].

Но необходимо отметить, что российский ипотечный рынок за этот период сделал большой скачок. Говоря о перспективах рынка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), уместно провести аналогию с рынком закладных. В 1998 г. понятие «закладная» (новый вид ценной бумаги) впервые появилось в российском законодательстве, а сегодня объем закладных, находящихся только в портфеле АИЖК, приближается к 1 млрд долл. Операции банков по продаже пулов закладных перестали быть экзотикой и проводятся регулярно. Более того, спустя 7 лет с момента принятия закона об ипотеке участники строительного рынка всерьез говорят о том, что ипотека превратилась в значимый макроэкономический фактор. По крайней мере, об ипотеке как о важной составляющей растущего спроса вспоминают всякий раз, когда речь заходит о причинах быстрого роста цен на жилую недвижимость. Возможно, спустя какое-то время сегмент ипотечных ценных бумаг займет достойное (если не главенствующее) место на национальном рынке капиталов.

В качестве сравнения приведем показатели ипотечного рынка США. Объем ипотечных кредитов на американском рынке (около 7 трлн долл.) составляет приблизительно 60 % ВВП. При этом не менее 70 % этих кредитов секьюритизируется. Американский рынок по объему сопоставим с рынком государственного долга - около 5 трлн долл. против 7,5 трлн долл. на рынке казначейских ценных бумаг. С достижением соответствующего качества российского ипотечного (и, конечно, инвестиционного) рынка при современной величине ВВП России (15,2 трлн руб.) гипотетически можно было бы рассчитывать на объем рынка ИЦБ в 100-200 млрд долл. Текущий объем рынка корпоративных облигаций составляет не более 18 млрд долл., т. е. имеет на порядок меньший объем, а стоимость ежегодно возводимого жилья не превышает 20 млрд долл.

Но можно отметить, что российский законодатель, предложив рынку закон об ИЦБ, не смог добиться намеченной цели. Закон оказался изолирован от экономических и правовых реалий, подготовлен без должной проработки бизнес-модели и международного опыта. В конструкции ипотечных ценных бумаг попытались соединить как германскую, так и американскую модель рефинансирования, обеспечив их российской схемой коллективных инвестиций. Причем все это делалось в короткие сроки, без должного осмысления.

Ипотека в условиях рынка пока еще только набирает обороты, интерес к ней со стороны банков, инвесторов и населения довольно высок, но пока в этой области остается множество нерешенных вопросов.

Правительство России решило удвоить ВВП с помощью вовлечения пенсионных денег в ипотеку. Пенсионные деньги позволяют увеличить обращения ипотечных ценных бумаг, которые выпущены АИЖК в феврале 2005 г. В рамках этой программы должны будут субсидироваться первоначальные взносы на жилье для молодых семей. Помощь всем семьям должна быть дифференцированной, в зависимости от их годового дохода (как это делается в Германии, Франции, Испании, США).

В настоящее время собственные программы ипотечного кредитования в Москве демонстрируют ВТБ, Газпромбанк, Европейский трастовый банк, Первое ОВК, Райффазенбанк, Сбербанк и многие другие.

Что же препятствует внедрению американской модели ИЖК в России? Ключевыми отличиями внешних условий формирования систем ипотечного жилищного кредитования в 80-е г. в США и современной России являются: уровень развития рыночных отношений; ограниченные размеры бюджетных средств, которые могут быть направлены в эту сферу; высокие темпы инфляции; кредитный риск, слабая банковская система, низкая доступность жилья; неразвитый фондовый рынок. Поэтому необходимо развивать параллельно и другие модели ИЖК, в частности систему строй сберкасс.

Следующим важным вопросом является формирование и развитие ссудо-сберегательных касс, которые наряду с коммерческими банками могли бы заниматься ипотечным кредитованием. Но для этого им необходимо создать определенные условия.

Аналогичные программы ипотечного кредитования предлагают Абсолют-банк, Газпромбанк, Городской ипотечный банк, Сбербанк и другие.

Государство должно создать институт ипотеки и условия надежного эффективного функционирования всей системы ипотечного кредитования. Необходимо провести институциональные реформы и создать правовое поле в целях стимулирования ипотечного рынка. Ипотека является мощным инструментом экономического развития, решающим не только социальную задачу - обеспечение граждан жильем, но и стимулирующим все смежные отрасли экономики.

Создание системы ипотечного кредитования не только позволит резко ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом, обеспечить импульс для экономического подъема и стать своего рода «локомотивом» для других отраслей экономики России.