Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования жилищного строительства

В условиях рыночной экономики оптимальным способом привлечения денежных средств на строительство объектов жилой недвижимости является ипотечное кредитование, под которым следует понимать совокупность действий, совершаемых между заемщиком, залогодателем, застройщиком и банком (кредитной организацией), по предоставлению кредита на строительство объекта жилой недвижимости с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств [3].

В зависимости от объекта кредитования можно выделить три основных вида ипотечного кредитования жилищного строительства: кредитование коммерческого жилищного строительства; кредитование индивидуального жилищного строительства и кредитование долевого участия в жилищном строительстве.

Ипотечного кредитование коммерческого жилищного строительства - это совокупность действий, совершаемых между стройщиком коммерческой организацией и банком (иной кредитной организацией), по предоставлению кредита на строительство объекта жилой недвижимости в целях его дальнейшей реализации (продажи) с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

Для кредитования коммерческого жилищного строительства характерны следующие особенности:

• 1)    Заемщиками являются не частные лица, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, а застройщики коммерческие организации, профессионально занимающиеся реализацией строительных проектов и управлением ими;

• 2)    Строительство жилого дома осуществляется в целях его дальнейшей реализации (продажи), т.е. получения прибыли, а не проживания в нем, как при других видах ипотечного кредитования жилищного строительства;

• 3)    Этим видом кредитования редко занимаются «случайные» кредитные организации, не имеющие штата соответствующих профильных специалистов, профессионально владеющих вопросами жилищного строительства;

• 4)    Срок кредитов при ипотечном кредитовании коммерческого жилищного строительства как правило, не более пяти лет, что значительно меньше сроков кредитования, характерных для других видов ипотечных жилищно-строительных кредитов.

Ипотечное кредитование индивидуального жилищного строительства -совокупность действий, совершаемых между заемщиком и банком (небанковской кредитной организацией), по предоставлению строительство заемщиком индивидуального жилого дома в целях собственного проживания в нем или сдачи в аренду с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств [3].

Для ипотечного кредитования индивидуального жилищного строительства характерны следующие особенности:

• 1)    Застройщиком является заемщик, стремящийся улучшить свои жилищные условия;

• 2)    Строительство жилого дома осуществляется в целях проживания в нем заемщика (членов семьи) или сдачи дома в аренду, т.е. не преследует цели реализации (продажи) данного объекта недвижимости по окончании строительства;

• 3)    Для этого вида кредитования характерны более длительные сроки кредита по сравнению с другими видами ипотечных жилищно-строительных кредитов (до 30 лет).

В целом ипотечное кредитование индивидуального жилищного строительства по своим признакам ближе всех к классическому ипотечному жилищному кредитованию.

Ипотечное кредитование долевого участия в жилищном строительстве - это совокупность действий, совершаемых между заемщиком, залогодателем, застройщиком и банком (кредитной организацией), по предоставлению кредита с целью привлечь денежные средства для долевого строительства объекта жилой недвижимости на основании договора долевого участия в строительстве с использованием залога недвижимого имущества либо прав на недвижимое имущество, в том числе прав на него по договору долевого участия в строительстве, в качестве обеспечения возвратности денежных средств [3].

В настоящее время в структуре инвестиций в строительство существует тенденция сокращения доли государственного строительства и роста доли индивидуальных застройщиков [1]. Для развития ипотечного жилищного кредитования сейчас созданы некоторые предпосылки, в частности:

• 1.    Развитие вторичного рынка жилья означает увеличение размеров жилого фонда, который мог бы являться обеспечением ипотеки;

• 2.    Создана законодательная основа для развития ипотеки: приняты Федеральные Законы «Об ипотеке», «Об оценочной деятельности в РФ», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

• 3.    Разработана «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ»;

• 4.    В отличие от других по назначению объектов недвижимости (магазины, офисы, склады и т.п.) рынок жилья характеризуется достаточной ценовой устойчивостью, а вложения в жилье являются одними из наименее рискованных. Это обеспечивает низкую вероятность невыполнения заемщиками своих обязательств [1].

Однако, наряду с перечисленными положительными моментами, существует множество проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования в России. Их источником является, главным образом, нестабильность экономической и политической ситуации и связанные с этим неразвитость инфраструктуры кредитного рынка и рынка ценных бумаг, неустойчивость валютного курса и неопределенность ситуации в будущем. Наиболее существенные проблемы:

• 1)    необходимость единовременного внесения значительной суммы при приобретении жилья и страхования заложенного имущества, высокие процентные ставки обусловливают высокую стоимость ипотечного кредита;

• 2)    отношение суммы предоставляемого кредита к стоимости жилья в России не превышает 30-50%, по сравнению с 70% в развитых странах. Такое положение обусловлено высоким банковским риском;

• 3)    в современных условиях финансово-кредитные учреждения не практикуют долгосрочного кредитования, хотя длительный срок погашения ипотечного кредита является одной из особенностей ипотеки в развитых странах и происходит из самой сущности ипотеки;

• 4)    одним из способов снижения риска финансово-кредитных учреждений является выдача кредитов в иностранной валюте. Однако в этом случае заемщик принимает на себя валютный риск.

Для развития ипотечного кредитования в России, необходимо, прежде всего, выполнение следующих задач:

• 1)    увеличение срока кредита и разработка работающих механизмов приобретения жилья;

• 2)    обеспечение доверия населения как потенциального инвестора к институтам, реализующим механизм ипотеки;

• 3)    минимизация кредитного риска.

Решение этих задач возможно только при непосредственном участии региональных органов власти - в виде прямой финансовой поддержки или мер косвенного, координирующего характера [3].

Рассмотрение ипотеки обусловливает необходимость построения схемы ипотеки на основании системного подхода [2]. Его суть заключается в мобилизации организационных, производственных и финансовых возможностей всех субъектов процесса производства строительных материалов и строительства жилья с учетом интересов всех участников схемы. Наряду с поиском источников инвестиций это предполагает: повышение качества жилья за счет применения новых строительных материалов и конструкций; внедрение новых технологий, обеспечивающих снижение стоимости строительства; принятие на себя части риска промышленными предприятиями, участвующими в схеме, и так далее.