Проблемы и перспективы развития ипотечного страхования в республике финно-угорского типа Мордовия

Удовлетворение потребности российских граждан в жилье может стать первой главной ступенью на пути к экономическому росту России. Это справедливо, так как стабильное экономическое положение страны начинается со стабильного благосостояния каждого из ее граждан.

Значимость индивидуального жилищного строительства в данном аспекте неоспорима. Данный вид строительства служит удовлетворению потребности граждан и членов их семей в жилье. В качестве объекта индивидуального жилищного строительства принято считать отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания и индивидуального пользования гражданина и членов его семьи.

Ипотека является одной из популярных форм кредита. Если главное условие кредитования не выполняется, а именно не выплачивается кредит, то получение денежных средств производится исключительно на заложенное прежде имущество, при всём этом у залогодателя есть полное право на оплату всех его требований перед остальными возможными должниками по кредитам. Также есть способ уменьшить риск кредитора - для этого необходимо осуществить ипотечное страхование.

Экономическим механизмом, обеспечивающим решение таких проблем как, проблемы обеспечения гарантий возврата ипотечных кредитов, минимизации рисков участников ипотечной деятельности и необходимость общей стабилизации системы ипотечного кредитования является ипотечное страхование.

Ипотечное страхование предусматривает компенсацию убытков кредитору, если при дефолте заемщика для покрытия долга оказывается недостаточно средств от реализации заложенного имущества и невозможно довзыскать с заемщика остаток средств. Оно встраивается в кредитный продукт. По классификации Solvency II – это 14-я группа риска (кредитные риски) и никакого отношения к такому виду страхования как «Комплексное ипотечное страхование» не имеет.

Для банка-кредитора ипотечное страхование позволяет выводить избыточные риски из капитала банка, переходить под меньшие требования к капиталу, улучшать доходность на акционерный капитал. На Западе это хорошо работает, особенно в англо-американской правовой системе, где отсутствуют нормы пруденциального надзора, где царствует Базель II и международные стандарты. Там активно применяют страхование как в момент выдачи кредита, так и в момент, когда у банка иссякает свободный капитал: тогда банк покупает страховку на целый пул портфелей и размораживает свои возможности по выдаче ипотечных кредитов.

Так в Республике Мордовия под влиянием изменения структуры инвестиций и ввода жилья в пользу негосударственного сектора, индивидуальное жилищное строительство становится важнейшим источником наращивания жилищного фонда. В целом доля индивидуального жилищного строительства в РМ с каждым годом уменьшается [1].

В настоящее время на территории Республики Мордовия действуют следующие программы республиканской поддержки заемщиков ипотечных жилищных кредитов (займов):

• 1.    Возмещение части процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам (ипотечным займам), полученным гражданами в российских кредитных организациях (у юридических лиц), находящихся на территории Республики Мордовия, на строительство либо приобретение на территории Республики Мордовия жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;

• 2.    Предоставление социальных выплат гражданам на компенсацию части ежемесячного платежа по кредитам (займам), полученным гражданами в российских кредитных организациях (у юридических лиц), находящихся на территории Республики Мордовия, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов (займов) на строительство либо приобретение на территории Республики Мордовия жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;

• 3.    Частичное или полное погашение ипотечного жилищного кредита (ипотечного займа) в случае рождения (усыновления) ребенка и последующих детей.

По закону вы обязаны застраховать залог по ипотеке только на сумму основного долга по кредиту, включая проценты. В этом случае страховая компания компенсирует указанную в договоре страхования сумму кредита и проценты по нему, но при этом компенсация не может превышать стоимости заложенного имущества (стоимость указывается в кредитном договоре). Все остальные убытки не компенсируются.

Поэтому при заключении договора страхования предмета залога рекомендуется застраховать недвижимость не на сумму кредита, а на полную стоимость недвижимости. Если вдруг произойдет несчастье, то страховая компания не только погасит за вас остаток задолженности по кредиту, но и выплатит возмещение. Размер возмещения составит разницу между суммой, в которую оценен нанесенный недвижимости ущерб, и остатком задолженности по кредиту.

По желанию заемщика может быть произведено:

• -    личное страхование. Страхование жизни и трудоспособности заемщика (личное страхование) защищает от риска оказаться неспособным платить по кредиту из-за проблем со здоровьем. В таких случаях страховка поможет пережить трудный период в жизни (болезнь, авария, несчастный случай и т.д.) и обеспечит средства на погашение кредита.

В случае смерти заемщика, страховая компания полностью погашает остаток задолженности по кредиту. Таким образом, приобретенная в кредит недвижимость переходит к наследникам без обременений, и им не нужно будет погашать остаток задолженности по кредиту.

• -    страхование титула. Страхование утраты права собственности заемщика на приобретаемый объект недвижимости (страхование титула) защищает от риска потерять право собственности на объект недвижимости, если сделка по его приобретению будет по какой-либо причине признана незаконной на заложенную недвижимость.

• -    страхование ответственности заемщика предназначено для тех, кто хочет получить кредит с более низким первоначальным взносом. Поскольку наличие такой страховки снижает для банка риск невозврата кредита, размер первоначального взноса может быть значительно снижен, например, с 30% до 10% от стоимости приобретаемой недвижимости. Кроме того, такая страховка защищает заемщика от риска остаться должником по кредиту даже после обращения взыскания [4].

Таким образом, ипотечное страхование сможет выполнить свою социальную задачу – повысить доступность и надежность ипотеки, а также является эффективным инструментом перераспределения рисков, позволяющим существенно снизить конечную ставку для заемщика по ипотечному кредиту, а кредитору снизить риски на своем балансе.