Проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России

В последнее время особое внимание стало уделяться вопросам ипотечного кредитования, так как для осуществления долгосрочного кредитования ипотека является одним из элементов формирования долгосрочной стоимости денег в стране, а также тем рычагом, с помощью которого можно решить целый ряд социально важных задач.

Целью исследования является анализ современного состояния рынка ипотечного жилья в Российской Федерации и выявления тенденций по развитию рынка ипотечного кредитования.

Актуальность рассматриваемой темы обусловлена тем, что устойчивость и эффективное развитие страны в целом во многом зависит от результатов деятельности различных секторов экономики, среди которых особое внимание уделяется банковскому сектору.

В перечне экономических понятий, без практического внедрения которых было бы абсолютно невозможно полноценное формирование отечественной рыночной инфраструктуры, особое место занимают «ипотека» и «ипотечное кредитование». Ипотека является не только составляющей финансового рынка, но и основанием для осуществления долгосрочного кредитования в рамках реализации программ по финансированию сделок приобретения недвижимости [1].

Использование ипотечного кредита сегодня набирает все большие обороты. И это объясняется рядом его преимуществ перед другими способами накопления средств и источниками финансирования для покупки жилья.

Значение ипотечного кредитования в обеспечении развития экономики страны раскрывается в отношениях главных сторон договора ипотечного кредитования - кредитора и заемщика, а также вторичных участников рынка, составляющих его инфраструктурные институты, -строительных организаций, страховых компаний, риэлторов, государственных органов.

Рынок ипотечного жилья в России стабильно растет, но в структуре общего количества кредитов ипотечные кредиты на конец 2015 года составляют 5,47% от общего уровня ВВП, что значительно ниже доли в экономически стабильных и развитых странах. Это указывает на то, что в России ипотечное кредитование находится пока еще на начальной стадии развития. Однако рост объемов ипотечного кредитования указывает на большой потенциал данной сферы.

По данным официальной статистики по состоянию на 2016 г. в России было выдано ипотечных кредитов на общую сумму почти 8 608 956 млн. рублей, что по количеству составляет чуть более5 млн. единиц сделок [3].

Так, в 2014 году объемы введенной на рынок жилой площади составили более 83,6 млн. кв. м, что стало абсолютным рекордом за весь период наличия рынка ипотечного жилья. Такое возрастание объемов ипотечных кредитов наряду со строительством нового жилья позволило сформировать баланс на рынке жилья в России. В структуре ипотечного жилья объем ипотечного жилья на первичном рынке составляет более 40%. Это указывает на то, что первичный рынок жилья не успевает удовлетворять растущий спрос и зачастую не всегда в силах предоставить требуемые варианты [2].

Если рассмотреть структуру данного показателя в региональном разрезе, то наибольшая доля всех ипотечных кредитов была выдана жителям Центрального федерального округа. Наименьший же объем ИЖК был предоставлен в Северо-Кавказском федеральном округе — лишь 2 % от общей суммы [5]. При этом сложившаяся таким образом дифференциация рынка с 2006 г. остается практически неизменной.

В этой связи, представляется необходимость учета государствомо собенностей развития ипотечного жилищного кредитования и кредитования жилищного строительства в каждом федеральном округе, а также дифференциация кредитных предложений в зависимости от потребностей региона.

Также, в период с 2013 г. по 2016 г., произошло значительное сокращение числа кредиторов, предоставляющих услуги ипотечного кредитования. Так, на конец 2014 года их число составило 629 организаций, в 2015 году сократилось на 11,13% до 559 организаций. По состоянию на конец первого полугодия 2016 года их число уменьшилось на 60 до 499 организаций, что представлено наглядным образом в таблице.

Таблица — Динамика количества инфраструктурных институтов рынка ипотечного жилищного кредитования в России за 2012-2016 гг., ед. [3]

Нельзя не отметить и снижение средней процентной ставки по ипотечным кредитам с 12,30% в 2015 году до 12,16% в 2016 году, что не могло не отразиться позитивно на количестве желающих воспользоваться услугами ипотечного кредитования [5].

Также наблюдается увеличение количества сделок просроченной ипотеки. В первой половине 2015 года объем задолженностей ипотечных ссуд достиг максимума, и составил более 98 млрд. руб. Это можно объяснить влиянием такого фактора как скачок курса валют, так как среди должников по ипотечным кредитам – в основном плательщики по валютным ипотечным кредитам. По данным Центрального Банка Российской Федерации (Банка России) просрочки по ипотечным платежам удерживают достаточно высокий уровень – 94%, ипотечные ссуды с просроченной задолженностью свыше 90 дней (90+) находятся в кластере 2,7% от всех долгов населения на фоне других видов задолженностей – 13,9%. Рост задолженностей объясняется нестабильностью на финансовом и валютном рынках, вводом экономических санкций противРоссии другими странами. Это привело к сложностям в сфере иностранного инвестирования и внешнего кредитования [3].

Результат анализа статистической информации позволяет сказать, что в условиях финансово-экономической напряженности недвижимость остаетсяодним из немногих надежных объектов инвестирования. Одной из самых доступных и приемлемых форм приобретения жилья в России остается ипотека. Однако существуют проблемы, препятствующие развитию рынка ипотечного кредитования в России. К таким проблемам можно отнести сроки ипотечного кредитования, нехватку ресурсной базы кредитно-финансовых институтов, сложности оценки кредитоспособности заемщика, неадаптированность некоторых ипотечных программ к российским реалиям, и другое.

Таким образом, для повышения эффективности функционирования и развития системы ипотечного кредитования в условиях отечественного финансового рынка необходимо реализовать систему мер в следующих направлениях:

• -    во-первых, необходимо устранить существующие недостатки и пробелы в законодательстве Российской Федерации в части совершения сделок с закладными как ценными бумагами, обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, прекращения прав пользования квартирой при нарушении заемщиком условий договора ипотечного кредитования и др.;

• -    во-вторых, необходимо создание условий для развития и повыщения эффективности системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции [4];

• -    в-третьих, необходимо обеспечить снижение расходов на нотариальное удостоверение сделок для обеспечения более широкой доступности к ипотечным кредитным продуктам;

• -    в-четвертых, следует уделить внимание в рамках реализуемой государственной денежно-кредитной политики вопросам обеспечения развития страхового и оценочного дела для целей эффективного и качественного обслуживания ипотечных кредитов;

• -    в-пятых, целесообразным, по мнению подавляющего числа экономистов, является снижение стоимости кредитных ресурсов в коммерческих банках, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов и создания привлекательных условий их доступности;

• -    в-шестых, на современном этапе развития отечественного финансового рынка, безусловно, нуждается в развитии вторичный рынок ипотечных кредитов;

• -    в-седьмых, необходимо разработать механизмы и процедуры снижения рисков процентных ставок при ипотечном кредитовании;

• -    в-восьмых, требуется обеспечить понижение издержек и рисков банков, которые возникают по причине отсутствия общепризнанных канонов и стандартов определения главных параметров ипотечных кредитов, нет стандартов на процедуры последующей продажи закладных;

• -    в-десятых, исключить дополнительные риски банков, возникающие из-за непрозрачности кредитной истории у заемщика вследствие отсутствия унифицированной практики ипотечного кредитования и единого бюро кредитных историй.

Подводя итог, следует сказать о том, что ипотечное кредитование ведет к благоприятному социальному развитию, выступая одним из мощных факторов формирования среднего класса общества, так как дает гражданам возможность иметь жилую собственность. Кроме того, ипотечное кредитование способно значительно ускорить развитие экономики страны в целом, так как при росте спроса на ипотеку происходит рост новостроек, что оживляет некоторые отрасли промышленности, увеличивает объемы производство и дает возможности дальнейшей модернизации.