Проблемы исчисления и взимания земельного налога в РФ, пути их решения

В Российской Федерации сосредоточены самые огромные и богатейшие земельные ресурсы в мире (1709 миллионов гектаров земли). От того, как они используются и охраняются, во многом зависит благосостояние общества и отдельных людей и само состояние страны в целом. К сожалению, как раньше, так и теперь в земельной сфере дела обстоят не самым лучшим образом, и земельный вопрос продолжает оставаться в России одним из самых острых и болезненных. Органы законодательной, исполнительной и судебной власти до сих пор никак не могут расстаться с давно изжившими и устаревшими себя представлениями о земле. Несмотря на огромные изменения в социально-экономической сфере, требующие серьезного реформирования земельных отношений, они нередко пытаются в максимально возможной степени сохранить старый и не удобный порядок землепользования.

В земельном налогообложении имеются своего образа серьезные юридические изъяны. Такое развитие законодательства о земле вызывает недоумение, поскольку создана конституционная основа для нормального правового регулирования земельных вопросов. Конституция Российской Федерации, с одной стороны, выделяет в российской правовой системе земельное законодательство в качестве самостоятельной отрасли, а с другой - подчеркивает необходимость определения порядка и условий пользования землей в федеральных законах (пункт 3 статьи 36). Неслучайно законодательство о земле предусмотрено в общеправовом классификаторе отраслей российского законодательства, подготовленном Главным государственно-правовым управлением Президента Российской Федерации в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 16 декабря 1993г. № 2171. Конституционные нормы касающиеся значения земли, самостоятельности земельного законодательства и основополагающей роли федеральных законов в регулировании земельных вопросов, закрепляются наряду с положениями Конституции Российской Федерации, определяющими основы рыночного оборота земель.

Так, установлено многообразие форм земельной собственности, признана частная собственность на землю, определены гарантии реализации прав собственника земельного участка. Для выполнения указанных положений Конституции Российской Федерации требуется лишь изменить сложившуюся систему правового регулирования земельных вопросов. Тем не менее, пока этого не происходит. Действующее федеральное земельное законодательство до сих пор не приведено в соответствие с Конституцией Российской Федерации и продолжает регулировать земельные вопросы на основе положений советского земельного права и его теоретической базы.

Тем временем сложившаяся обстановка настоятельно требует выработки новых подходов к регулированию земельных вопросов покупки и продажи земельных участков. Земельное законодательство должно гармонизировать свободную экономическую деятельность и государственное управление, которые в настоящее время во многом несовместимы друг с другом. Земельный налог и связанный с ним вопросы всегда и во всех странах вызывали много споров и без кардинального изменения взглядов на пути разрешения земельно-правовой проблемы окажется невозможным сформировать взаимосвязанную систему земельного законодательства. Федеральное земельное законодательство чрезвычайно усложнено и запутано. Имеется множество федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, так или иначе затрагивающих земельные вопросы, но они бессистемны.

Одним из главных недостатков существующей системы налогообложения земли является также ее недостаточная гибкость, наличие неоправданно большого количества льготников: земельный налог сегодня уплачивается только с 25% всех земель России, а в городах с 15%. От уплаты земельных платежей освобождены целые отрасли.

Для исправления накопившихся недостатков действующей системы налогообложения земли повышения доли поступлений в бюджет РФ платежей за пользование землей необходимо внедрение в России новых перспективных методов налогообложения, учитывающих требования реальной экономики. Одним из таких перспективных путей совершенствования стала разработанная система налогообложения земли в зависимости от ее кадастровой стоимости.

Согласно новому земельному законодательству объектом налогообложения кроме земельных участков признаны также и земельные участки, расположенные в пределах территории муниципального образования. Из объектов налогообложения исключены отдельные виды земель. Это прежде всего земли, изъятые из оборота и исключенные из объектов налогообложения:

• -    государственные природные заповедники и национальные парки;

• -    здания, строения и сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности ВС РФ, пограничные войска, другие войска, воинские формирования и органы;

• -    здания, строения и сооружения, в которых размещены военные суды;

• -    объекты организаций ФСБ;

• -    объекты организаций федеральных органов государственной охраны;

• -    объекты использования атомной энергии;

• -    воинские и гражданские захоронения;

• -    земельные участки, ограниченные в обороте согласно ст. 389 НК РФ.

Кадастровая стоимость земельного участка станет переходом в дальнейшем к возникновению нового налога на недвижимость. Наиболее сложными проблемами в решении этого вопроса является полный учет всех объектов недвижимости и их оценка для целей налогообложения. Для реализации перехода на обложение имущества организаций и физических лиц налогом на недвижимость необходим комплекс мер, в частности, разработка единой методики оценки недвижимости для целей налогообложения и проведение на ее основе оценки всех объектов недвижимости.

Согласно новому земельному налогу налогоплательщиками признаются организации и физические лица, которые обладают земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Налогоплательщики должны иметь на земельные участки правоустанавливающие документы, выдаваемые органами Росрегистрации, которые ведут Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На практике довольно часто налогоплательщики в установленный законодательством о налогах и сборах срок сознательно не представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета. Именно поэтому в целях усиления действенности мер за нарушение законодательства о налогах и сборах необходимо внести изменения в ст. 119 НК РФ и увеличить размер штрафа за непредставление налогоплательщиком в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации.

Определение суммы налога по участкам, находящимся на территории нескольких муниципальных образований и повышение эффективности кадастровой оценки.

На практике встречаются ситуации, когда земельные участки разделяются административными границами муниципальных образований на несколько частей. Однако глава 31 НК РФ не содержит положений, определяющих порядок определения налоговой базы и исчисления земельного налога в отношении земельных участков, расположенных на территории нескольких муниципальных образований.

В сложившейся ситуации, по моему мнению, было бы целесообразно внести дополнения в главу 31 НК РФ положениями, определяющими порядок определения налоговой базы и исчисления земельного налога в отношении земельных участков, расположенных на территории нескольких муниципальных образований.

В настоящее время собственники недвижимости платят земельный налог и налог на имущество (на квартиры, дома, гаражи и другие строения и сооружения). Налог на земельные участки начисляется, исходя из кадастровой стоимости земли, которая устанавливается Федеральной службой земельного кадастра, ее территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К этой сложной работе также могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности. Налоговые ставки на земельный налог составляют в пределах от 0,3 до 1,5 % в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка. Например, в Махачкале ставки следующие: 0,3 % земли сельскохозяйственного назначения, земли, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, а также земли для личного подсобного хозяйства; 1,0 % земли, занятые гаражами, 1,5 % прочие земельные участки. Налог на имущество физических лиц рассчитывается на основе инвентаризационной стоимости имущества, которую устанавливают органы технической инвентаризации -Государственное унитарное предприятие технической инвентаризации и учета недвижимости (ГУПТИ УН). Налоговые ставки для расчета налога на имущество в городе Махачкале составляют от 0,1 до 0,5 % (0,1 % - для имущества, инвентаризационной стоимостью до 300 тыс. руб., 0,15 % - от 300 до 500 тыс. руб., 0,3 % - от 500 до 1000 тыс. руб. и 0,5 % - свыше 1000 тыс. руб.)

На кадастровую оценку земли влияют следующие группы факторов: местоположение участка, уровень социального развития, подверженность чрезвычайным ситуациям и др. и поэтому она более приближена к рыночной оценке, чем инвентаризационная стоимость имущества. Инвентаризационная стоимость имущества определяется с помощью базовой восстановительной стоимости объекта, с помощью коэффициентов перерасчета, процента физического износа и поправочных коэффициентов. Инвентаризационная стоимость в большинстве случаев очень сильно отличается от рыночной .

В последнее время в России назрела необходимость введения единого налога на недвижимость. В своем бюджетном послании на 2012-2014 гг. Президент РФ говорил о том, что введение единого налога на недвижимость должно начаться в 2012 году. При этом данный налог должен обеспечить более справедливое распределение налоговой нагрузки между собственниками дорогой недвижимости и собственниками дешевого имущества, а также он должен быть социально приемлемым и осуществляться с учетом сложившегося уровня доходов населения .

Суть реформы налогообложения состоит в объединении трех налогов: налога на имущество физических лиц, налога на имущество юридических лиц и земельного налога, а налоговой базой недвижимости и земельных участков будет их рыночная стоимость.

Дискуссии о введении единого налога на недвижимость ведутся уже на протяжении 15 лет. Еще в 1997 году в соответствии с законом 110-ФЗ от 20.07.1997 «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери» был проведен эксперимент по введению единого налога на недвижимость. В ходе эксперимента обнаружилось множество проблем, и эксперимент провалился

.

В 2012 году по 12 пилотным регионам внедряется пилотный проект по единому налогообложению недвижимости. Проводится массовая оценка недвижимости и создается единый реестр. Предполагается, что уже в 2013 году в Калужской, Тверской, Калининградской областях, Краснодарском и Красноярском краях, Ростовской области, Башкирии, Татарстане, Нижегородской, Самарской, Иркутской и Кемеровской областях будет введен единый налог на недвижимость.

Существует множество различных мнений по вопросам введения единого налога на недвижимость, установления процентной ставки и налоговых льгот. Уже в течение многих лет проходят дискуссии и обсуждения, но окончательно не разработана вся схема этого налога. В настоящее время большинство исследователей предлагают ввести налоговую ставку в размере 0,1 % от рыночной стоимости объекта недвижимости.xiii

В настоящее время ведется множество дискуссий по поводу установления налоговых вычетов. Различными исследователями предлагается не облагать единым налогом земельные участки, площадью до 600 кв. м., также квартиры, площадью до 55 кв. м. или имущество, стоимостью до 1 млн. руб. Для города Махачкала такие налоговые вычеты неприемлемы, т. к. больше половины населения не будет облагаться единым налогом .

Еще одна важнейшая проблема введения единого налогообложения -создание единого реестра недвижимости. В нем предполагается хранить полные данные о всей недвижимости (адресе, площади, рыночной стоимости) физических и юридических лиц, а также сведения о правах на участки, дома, квартиры, гаражи и др. В настоящее время существует три реестра: Реестр земельных участков, Реестр строений и сооружений и Реестр прав на недвижимое имущество. Чтобы ввести единый налог на недвижимость, нужно объединить эти три Реестра. Для их объединения необходимо завершить массовую оценку недвижимости, так как лишь после этого общую информацию об этой оценке будет возможно внести в этот Единый реестр.

Основы современного земельного кадастра в зарубежных странах заложены в 20в. Среди них наиболее совершенен французский земельный кадастр. Он являет собой стройную систему учета количества и качества земель для целей налогообложения. Французское правительство, приступив в 1925г. к обновлению кадастра, ставило перед собой цель осуществить работы по идентификации данных о каждом участке с задачей выяснить его положение, размеры и имя владельца.

Основные работы по земельному кадастру были начаты в 1930г., практически закончены к началу 50-х гг. Начиная с 1953г., по всей стране проведено очередное обновление земельного кадастра в соответствии с современными требованиями. Работы по обновлению и переоценке земель осуществляются через каждые пять лет. Обновление и проверка земельного кадастра возлагаются на постоянную государственную службу земельной собственности, включающую центральное, региональное и департаментское ведомства.

Государственная служба земельного кадастра Франции обеспечивает выполнение технических, юридических и административных действий.

В качестве главной и основной оценочной единицы во французском земельном кадастре выступает парцелла. На парцеллы делятся сельскохозяйственные угодья, также земельные участки которые занятые постройками, промышленными и коммерческими предприятиями. Исключение составляют земли военного ведомства, скалы, болота, т.е. земли, которые не дают дохода.

Экспертная оценка земель начинается с классификации, при которой определяют количество классов земель по каждому землевладению. Всего на территории Франции выделено 13 классов земель. В пределах каждого класса выделяют две типичные парцеллы - одна из наилучших, другая из наихудших земель. На основе типичных парцелл устанавливают погектарные расценки чистого дохода по классам каждого вида землевладения. Заключительным этапом оценки является классификация парцелл, которые распределяются по классам. Итоговые данные земельного кадастра по всем парцеллам, с указанием доходов и выделением парцелл, подлежащих и не подлежащих налогообложению, разместили в специальных таблицах-указателях, так называемых кадастровых матрицах. Изменения в правовом, природном и хозяйственном состоянии парцелл ежегодно вносятся в кадастровые матрицы.xiv

В развивающихся странах широко применяют классификацию земель, разработанную службой охраны почв министерства сельского хозяйства США. Однако применение такой классификации ограничивается отсутствием материалов почвенного обследования, поэтому данная классификации земель применяется в упрощенном виде.

Сравнительная сопоставимость качественного состояния мировых земельных ресурсов возможна на основе единой системы классификации земель. Поэтому большой интерес представляет классификация земель, разработанная Продовольственной и сельскохозяйственной организацией (ФАО) ООН совместно с французским бюро научных и технических исследований заморских территорий и успешно применяемая ФАО в тропических развивающихся странах. Эта классификация выделяет пять классов земли в зависимости от современной или потенциальной продуктивности почв. Классы землепригодности группируют на основе оценки физических и химических свойств почвы. Для каждого диагностического признака в классификации ФАО разработана специальная стобальная шкала. В зависимости от влияния этих признаков на общую продуктивность почв его оценивают определенным количеством баллов.

Данные этой оценки земельных ресурсов по классификации ФАО используются при планировании развития сельского хозяйства в тропических странах, а также при прогнозировании использования этих земель.

В настоящее время для осмысления и дальнейшего регулирования процесса совершенствования земельных отношений в России под воздействием рыночных механизмов особо важным становится знание зарубежного опыта развития земельных преобразований мировой практики в этой области. На решение земельного вопроса в конкретных странах сильное влияние оказали их социально-экономическое, исторические, этнокультурные, природные и иные особенности, определившие значительные разнообразия форм земельного строя в мире. На фоне некоторой общей направленности сдвигов в сфере земельных отношений, связанной с усилением роли рыночных факторов, возросшими экологическими требованиями, значение национально-государственной специфики отдельных государств остается весьма существенным.

Явные различия земельного строя легко обнаруживаются при сравнении развитых и развивающихся стран. Тем не менее велика разница в системе земельных отношений и земельного налогообложения между экономически развитыми странами, несмотря на рыночную основу их организации. За рубежом земельный налог так же относится к классу местных налогов.

Что касается стран СНГ, то порядок применения земельного налога там, в некоторой степени схож с нашим по нормам Федерального Закона №1738-1 «О плате за землю». Поэтому для увеличения эффективности применения земельного налогообложения в Российской Федерации нужно ориентироваться на западные страны, но при этом учитывать и свой особенности.

Опыт функционирования земельного рынка за рубежом имеет мгновенную историю. Различные государства разрабатывали и совершенствовали свои системы управления недвижимости, в том числе землей.

При сравнении этих систем обнаруживаются некоторые сходства:

• -    муниципальные власти играют решающую роль в вопросах землепользования на всех уровнях управления городом;

• -    при всем многообразием систем управления муниципалитеты отдают предпочтение аренде недвижимости, нежели ее продаже, то есть стоят на позиции соблюдения интереса города, что проявляется в превышении арендных платежей над величиной земельный налог, уплачиваемый собственниками земли; - муниципалитеты регулярно осуществляют комплексную оценку городских земель и недвижимого имущества на ней, а на земельные платежи и налоги осваиваются и основаны на фактической рыночной стоимости объектов недвижимости;

• -    несмотря на превалирование арендуемых операций, налог на землю и недвижимость является, если не основным, то очень существенным доходным источником местных бюджетов.

Существующие различия в организации земельных отношений развитых стран свидетельствуют о том, что использование зарубежного опыта при решении земельного вопроса в России должно осуществляться с большой осторожностью, с учетом конкретных культурных, природных и исторических условий, характерных для этих стран. Несомненно, и другое -Россия по своим социально-экономическим и иным характеристикам, по природным условиям и большому территориальному разнообразию являются реализации земельной политики.