Проблемы комплексного развития территорий на примере г.Улан-Удэ

Комплексное освоение и развитие территорий - основа формирования современной урбанистической среды. Такая форма развития территории обеспечивает получение возможности улучшения инвестиционного климата при реализации проектов и позволяет избежать создания изолированных спальных районов, которые без собственных точек притяжения, финансово-экономических и культурно -образовательных пластов со временем теряют свою потребительскую привлекательность.

Одним из видов предпринимательской деятельности по развитию и освоению земельных участков в современных экономических отношениях является понятие «ленд-девелопмент», которое почти не представлено в отечественном законодательстве, хотя понятие часто используется специалистами в строительной сфере. Нормативное закрепление и приведение в систему данной деятельности, как и для большинства общественных процессов, следует за реально складывающимися отношениями, преследуя своей основной целью их правовое регулирование.

Практическое развитие ленд-девелопмента в России требует формулирования и закрепления его и связанных с ним основополагающих понятий, таких как «девелопер», «девелоперская организация», «девелоперский договор», на федеральном уровне. Во-первых, это могло бы подтолкнуть создание специализированных нормативно-правовых актов, регулирующих ленд-девелопмент, во-вторых, чётко обозначить участников девелоперской деятельности на рынке недвижимости. На данный момент к потенциальным участникам ленд-девелопмента можно отнести весьма широкий круг субъектов гражданского оборота (инвесторы, соинвесторы, собственники объектов недвижимости, государственные органы, профессиональные консультанты, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений). Неполноценность правового регулирования ленд-девелопмента позволяет участвовать в ленд-девелопменте практически любому юридическому лицу, наделённому общей правоспособностью.

Проблема комплексного развития территорий у нас в стране в первую очередь связана с отсутствием нормативно-правовой базы и закреплённого понятийного аппарата, которые оставлены законодателем без должного внимания. Также отсутствие четко разработанного механизма по управлению данной деятельностью на муниципальном и государственном уровнях.

Разница между российским и западным подходами в вопросах комплексного освоения территорий в том, что у нас в стране основной элемент, вокруг которого строится будущий квартал, — это жилье. Все остальное вторично. В том числе и социальная составляющая, то есть та самая инфраструктура, которую муниципальные власти сами построить не могут и поэтому перекладывают эту нагрузку на девелоперов. Более того, покупателя квартир в первую очередь интересует цена объекта, потом в гораздо меньшей степени социальное окружение и далее инфраструктура. При этом в большинстве случаев инфраструктурное наполнение влияет на цену, увеличивая ее.

Рассмотрим данную проблему на примере города Улан-Удэ. Основным документом, планирующим развитие города Улан-Удэ, является Генеральный план развития города, имеющий статус городского закона. Однако, как показывает практика, планы и интересы инвесторов далеко не всегда соответствуют планам развития города. В связи с этим возникают проблемы, связанные с необходимостью опережающего развития инфраструктуры. Опережающее развитие инфраструктуры -одна из основных задач города. Инвесторы, реализующие масштабные проекты готовы платить за инфраструктуру, но планировать и организовывать ее развитие - задача государства на основании

Конституции РФ, Градостроительного и Земельного кодекса, а также иных нормативно-правовых актов. Под понятием «инфраструктура» в данном случае следует понимать транспортную инфраструктуру, инженерную инфраструктуру, наличие необходимого и достаточного объема инженерных мощностей для обеспечения результатов проектов комплексного развития территорий, а также социальную инфраструктуру. При точечной застройке жилые здания вырастают между домами, но не увеличивается при этом количество дошкольных учреждений, школ, детских площадок, учреждений здравоохранения, физкультурно-спортивных сооружений и т.д. Необходимо чтобы вводимые в эксплуатацию объекты были обеспечены дорогами, инженерными сетями и иными видами необходимой инфраструктуры.

Поэтому еще одной проблемой является нерегулируемое самовольное строительство малоэтажными жилыми объектами, такие периферийные территории на сегодня полностью формируют застройку левого берега Селенги в Советском районе города Улан-Удэ. Так как за последние 20 лет можно было наблюдать приоритет застройки перед решением инфраструктурных проблем. Для людей было важно сперва отгородить участок, построить дом, зачастую самовольно, и только потом уже решать инфраструктурные проблемы. В этих поселениях нет детских садов, практически нет школ, объектов здравоохранения. Их физически негде построить, нет места. Сельская миграция в пригороды за этот период была настолько интенсивной, что продумать хоть что-то не успели. Власти упустили момент. Если бы изначально, видя тенденции, все это регулировалось, изначально осуществлялся контроль, в том числе муниципальных властей, то появлялась бы сперва инфраструктура, а потом дома. Сейчас все инфраструктурные проблемы решают многочисленные ДНТ, то есть сами жители. Где-то успешно, где-то не очень. В любом случае нагрузка на сельские поселения, входящие в пригородную зону, увеличилась в разы, а бюджеты очень слабые, слабее даже, чем в районных центрах.

Развитие города Улан-Удэ идет в Юго-Западном направлении, рассмотрим комплексное освоение на примере 113 микрорайона города. Данная территория активно осваивается, новые дома продолжают строиться, а объекты социальной инфраструктуры нет. Ни школы, ни детского сада нормального нет. Точнее они есть, вот только в очень скромном варианте. Один сад и одна школа на всю территорию, которая включает 110,111,112,105,104,106 микрорайон. Причем всё в одном здании. В единственной школе №63, где на одного учащегося приходится меньше 1 квадратного метра, дети учатся в три смены. По количеству жителей здесь давно пора построить свою поликлинику, пока же только амбулатория на весь микрорайон, при количестве только в 113 микрорайоне почти 4600 человек. Дороги - еще одна большая проблема данного микрорайона, из-за узости проезжей части и высокой изношенности дорожного полотна каждое утро и вечер люди стоят в пробках, чтобы добраться до центра необходимо около полутора часа. Общественный транспорт представлен только маршрутами 70, 71 и 40, которые не справляются в час пик с транспортировкой жителей данного микрорайона.

В ходе исследования пригорода Улан-Удэ с пригородом наших соседей - Иркутском. Ситуация кардинально противоположная. Ключевая особенность в том, что вокруг Иркутска в советское время возникло несколько достаточно крупных городов, и основным источником освоения пригородов и застройки там стал город и горожане, в основном финансово и социально благополучные. Сейчас это район пригородных коттеджей, где селятся успешные люди, работающие в Иркутске, но тратящие деньги в пригороде. Там развита инфраструктура, частные предприятия, автомойки, супермаркеты, салоны и т.д. У нас же основным источником освоения пригорода стало село, а участниками этого освоения - сельчане, которые работают и тратят деньги в Улан-Удэ. Поэтому наши пригороды получили исключительно сельский облик.

Нет ни одного района, где были бы приняты и одобрены схемы функционального зонирования. Это значит, что если девелопер покупает землю под коттеджное строительство, то никто не может гарантировать, что через несколько лет рядом не вырастет какой-нибудь завод, что, конечно, резко удешевит стоимость домов в таком поселке и ухудшит экономику проекта в целом.

Стоит отметить Западный опыт, в частности в Европе, рынок более развит, более насыщен объектами, и сроки окупаемости проектов там выше. Поэтому той же инфраструктуре уделяется гораздо больше внимания. И самое главное — на Западе есть стратегия развития, она не такая бумажная, чисто юридическая, как у нас. Там знают, что где появится, когда и по какому пути будет развиваться. Российским же девелоперам надо сначала найти территорию, а потом придумать план развития и развивать ее самостоятельно, так как в большинстве городов нет градостроительных планов, и когда они появятся, неизвестно. Можно сказать, что Россия развивается по европейскому пути, в рамках которого мы превращаем свободные пространства в автономные мини-города со всей необходимой инфраструктурой. При этом есть коренное отличие от европейских реалий. В Европе муниципальные образования (на выбранном для строительства участке) стараются подготовить все коммуникации и только потом привлекать застройщика. У нас вопрос коммуникаций, пожалуй, самый затратный во всей этой истории и отдан он на откуп девелоперу.

Проекты комплексного развития территорий, являются масштабными и капиталоемкими проектами девелопмента недвижимости. Следствием этого является высокий инвестиционный порог вхождения в подобного рода проекты - один из основных факторов, определяющих медленное развитие городских территорий. Принятие решения о реализации подобных проектов невозможно без глубокого анализа всех основных факторов, влияющих на успех проекта. Отсутствие достаточного объема информации, необходимой для принятия решений о комплексном развитии территорий российскими и зарубежными инвесторами, является также фактором, препятствующим эффективному комплексному развитию городских территорий.

На основании анализа факторов, препятствующих эффективному комплексному развитию городских территорий, можно заключить, что важнейшим фактором является отсутствие координации между частным сектором (частным бизнесом) и органами муниципальной власти, планирующими и осуществляющими развитие объектов инфраструктуры.

Перспективу развития ленд-девелопмента нужно связывать с комплексным освоением территории и созданием нормативно-правовой базы, регулирующей отношения в этой области, только после данных изменений возможны улучшения в этой области и существующие проблемы не то чтобы легче будет решать, они даже не будут образовываться и копиться.