Проблемы обеспеченности жильём населения в малых городах России

Одним из условий реализация государственных программ повышения уровня и качества жизни россиян выступает повышение качества удовлетворения потребностей населения в благоустроенном и доступном жилье. Особенно остро проблема улучшения жилищных условий стоит в малых городах России, которые уступают средним и крупным городам по уровню социально- экономического развития. Наличие важных социальных и экономических функций малого города обусловливает выделение проблемы улучшения жилищных условий жителей малого города в отдельную категорию. Проведённые исследования показывают, что наличие жилищной проблемы в малых городах характерно не только для России с её значительными территориями, но и для небольших стран Центральной и Восточной Европы. В зарубежной практике развитие строительства в малых городах рассматривается в качестве фактора развития, так как способствует не только наращиванию человеческого капитала, но и росту экономического благополучия страны, её национальной безопасности. Анализ уровня удовлетворённости жилищными условиями населения в малых городах России показал, что по сравнению со средними значениями в субъектах РФ, где расположены малые города, основные показатели обеспеченности жильём, ввода в эксплуатацию нового жилья, возможности приобретения нового жилья несколько хуже. Проведённые исследования позволили авторам сделать заключение о необходимости дополнительных научных изысканий по дифференциации малых городов, выделению отдельных групп, схожих по общим проблемам развития территорий, что в дальнейшем может быть использовано в разработке федеральных и региональных программ социально-экономического развития, например, в рамках проектов «Малые города федерального значения» или «Малые города региона».

малые города, доступное и комфортное жильё, качество жизни населения, лючевые слова:

обеспеченность жильём, строительство жилья.

Постановка проблемы

Ключевым ориентиром в государственном управлении в любой стране выступает рост качества жизни населения. Качество жизни населения — это многогранное понятие, которое отражает уровень удовлетворения разнообразных потребностей индивида, возникающих в процессе его жизнедеятельности. Среди первостепенных потребностей можно выделить и потребность в обеспеченности жильём. Оценке степени удовлетворения этой потребности в России посвящено немало исследований. Особенно пристальное внимание ей стало уделяться в связи с реализацией национальных проектов «Жильё и городская среда», «Семья», «Инфраструктура для жизни» и другие. Однако до настоящего времени ещё нельзя говорить о том, что проблема обеспечения граждан России комфортным и доступным жильём решена.

В настоящее время в РФ в среднем в год вводится около 0,5 м² площади жилья на одного человека. В то время как наиболее экономически развитые страны (страны Европы, Канада, Япония и другие) ежегодно вводят более одного м² нового жилищного фонда в расчёте на душу населения. Причём новый жилищный фонд преимущественно на 60–70% формируется из малоэтажных жилых зданий [1]. По данным Росстата, в 2024 г. в среднем на одного жителя России приходилось 29 м² жилой площади, в то время как, например, в США на одного жителя приходится 70 м2 жилой площади, в Канаде — 76 м² 1. Ещё значительной остаётся доля в жилищном фонде «хрущёвок» с малыми размерами квартир, плохими тепло- и звукоизоляцией, не редкость ветхое и аварийное жильё (его ликвидация предусмотрена национальным проектом «Инфраструктура для жизни» 2). А вы- сокая стоимость жилья и невысокие доходы у большинства населения выступают серьёзными трудностями для решения жилищной проблемы россиян.

Кроме общенациональных, на решение жилищной проблемы оказывают влияние и региональные факторы — особенности рельефа местности, климат, наличие сырья для производства строительных материалов и другие. Поэтому успешное разрешение жилищной проблемы требует большого объёма исследований по самым разным аспектам. Высокий практический интерес представляют исследования обеспеченности жильём населения в малых городах России, что связано с усиливающимися тенденциями миграции населения из малых городов в более крупные. И жилищная проблема наряду с общеэкономическими и социальными здесь играет весомую демографическую роль.

Неслучайно поэтому многие авторы [2– 5] обозначают решение жилищной проблемы в малых городах как вопрос, играющий важную роль в обеспечении национальной безопасности России. И.П. Смирнов и П.С. Лебедев [4] объединяют в единое целое решение проблем роста строительства в малых городах и пространственное развитие России в целом. В своих исследованиях они делают акцент на необходимость использования в строительстве жилья в малых городах эндогенных и экзогенных факторов. В частности, среди эндогенных причин роста, кроме улучшения жилищных условий для местных жителей, выделяются: строительство загородного жилья обеспеченными слоями населения, возведение нового социального жилья, строительство нового жилья для военных и работников крупных промышленных предприятий. К экзогенным были отнесены: административные (присоединение к городам близлежащих населённых пунктов — деревень, станционных посёлков, военных городков) и деятельность внешних девелоперов. Результаты исследований демонстрируют, что за счёт развития строительства жилья малые города реально могут решить многие социально-экономические проблемы, а это будет обеспечивать более равномерное экономическое развитие России, в том числе за счёт более рационального размещения населения и производств по территории страны.

Е.Г. Циплакова и соавторы [5] обращают внимание на необходимость развития жилищного строительства в малых городах как условия привлечения трудоспособного населения — важного фактора роста производства и бюджетных доходов. Среди факторов роста малых городов многие исследователи выделяют развитие малоэтажного строительства в России, что будет способствовать увеличению наиболее комфортабельного жилья для граждан страны. Так, например, Н.В. Гусакова считает развитие малоэтажного строительства ключевым фактором в обеспечении энергоэффективного, безопасного, доступного и комфортного жилья для граждан, как уже проживающих в малых городах, так и новых жителей [1].

Пристальное внимание к проблеме развития малых городов посредством жилищного строительства уделяется в зарубежной литературе. Например, исследователь М. Дж. Соуза с соавторами [6] связывает привлечение новых жителей в малые города с городскими инновациями в строительстве и бытовом обслуживании населения. Особо выделяется важная роль инноваций в развитии рынков в малых и средних городах Европы. Исследователь малых городов И. Мате [7], делая акцент на необходимости благоустройства жилья и жилого окружения в малых городах, выделяет это в качестве важного фактора развития стран Европы, поскольку малые города являются переходным типом населённых пунктов между городскими и сельскими ландшафтами, что обусловливает их важную роль в экономике, сфере услуг и инфраструктуре, а также рекреации. С. Вылча и соавторы [8] исследуя проблему устойчивого развития, связывает её с сокращением численности населения в малых городах Восточной Европы и констатирует необходимость использования в прогнозах численности населения в малых городах показателя благоустройства жилищного фонда.

К подобным заключениям приходят и другие авторы, в том числе российские. С одной стороны, финансовая недоступность жилья в больших городах (особенно в Москве) частично сдерживает приток в них населения [9]. С другой — без развития социальной инфраструктуры, в том числе без строительства доступного жилья, во многих малых городах России демографическая ситуация может стать катастрофической, вплоть до их полного исчезновения уже в среднесрочной перспективе [10] Цель данного исследования заключалась в проведении анализа удовлетворения потребностей жителей малых городов России в жилье для определения общих тенденций и выделения особенностей малых городов, которые могут быть учтены в решении проблемы улучшении жилищных условий жителей малого города.

Обобщение результатов проведённых исследований по проблеме обеспеченности жильём и роли жилищного строительства в развитии малых городов осуществлялось при помощи методов анализа и синтеза. Для выявления общих и специфических тенденций обеспеченности жильём населения в малых городах России применялись методы группировки и попарного сравнения, а также графический метод. Для изучения асимметрии показателей в статике и динамике использовался расчёт показателя простой средней арифметической и показателя вариации. Информационной базой выступали данные Росстата и сайта Дом.ru. В качестве объектов исследования были выбраны 280 малых городов из 53 субъектов РФ, по которым имелась в распоряжении полная информация. Для представления результатов исследований малые города объединялись в группы по принципу принадлежности к субъекту РФ.

Результаты исследования

Как уже отмечалось, обеспеченность жильём выступает важным показателем, характеризующим качество жизни населения. Однако зачастую этот показатель в малых городах ниже, чем в среднем по регио- ну. На рис 1 представлены значения показателя жилой площади в жилых помещениях в расчёте на одного жителя малого города в сравнении со средними значениями по региону. В таких регионах, как Воронеж- ская, Волгоградская области и Ставропольский край, средняя обеспеченность жильём соответствует средним значениям в регионе. А в республиках Дагестан, Ингушетия и Чеченской обеспеченность жильём в ма-

Чукотский НВЮНОМНЫЙ окру Чувашская Республика Чеченская Республика Челябинская область Ульяновская область

Ханты-Мансийский автономный окру i Тюменская область Тульская область Томская область Тверская область Тамбовская область Ставропольский край Смоленская область Свердловская область Сахалинская область Самарская область Рятайская облаеть Ростовская область Республика Хакасия Республика Тыва Республика Сажа (Якутия) Республика Марий Эл Республика Коми Республика Карелия Республика Ингушетия Республика Дат ест ан Республика Бурятия Республика Адыгея Приморский кран

Пермский край Орловская область Оренбургская область Новосибирская область Нижет ородская область Московская область Курская область Красноярский край Костромская область Кировская область Кемеровская область Карачаево-Черкесская Республика Камчатский край

Калининградская область Ирку гекая область Ивановская область Забайкальский край Воронежская область Волг от радская область Брянская область Белтородская область Архаш ельская область Амурская область Ал т айский край

Рис. 1. Среднее количество м2 на 1 человека в малых городах в % к аналогичному показателю в среднем по региону (по данным 2024 г.)

• Fig. 1.    Average number of square meters per person in small towns as a percentage of regional average (as of 2024)

Источники: Муниципальная статистика // Росстат. — URL : https: ; «Муниципальная статистика России с 2005 года» // Росстат; обработка: «Если быть точным», 2025. — URL : / datasets / bdmo (дата обращения: 02.02.2026).

Чу KOUKiiil ЛО Чувашская Республика Чеченская Республика Челябинская область Ульяновская область Ханты-Мансийский автономный округ Тюменская область Тульская область Томская область I вере кая область Тамбовская область ('тавропольский кран Смоленская область Свердловская область Сахалинская область Самарская область Рязанская область Ростовская область Республика Хакасия Республика Тыва Республика Саха (Якутия) Республика Марин )л Республика Коми Республика Карелия Республика Ингушетия Республика Дагестан Республика Бурятня Республика Алы гея Приморский край Пермский край Орловская область Ореибуpi ская облает ь Новосибирская область Нижегородская область Московская область Курская область Красноярский край Костромская область Кировская область Кемеровская область Карачаево-Черкесская Республика Камчатский край Калинит ра тская область Иркутская область Ивановская область Забайкальский кран Воронежская область Волгоградская область Брянская область Белгородская область Архангельская область Амурская область Алтайский кран

Рис. 2. Среднее значение ввода жилых помещений в малых городах, м² на одного жителя (по данным 2024 г.)

• Fig. 2.    Average value of housing construction in small towns, square meters per inhabitant (as of 2024)

Источники: Муниципальная статистика // Росстат. — URL : https: ; «Муниципальная статистика России с 2005 года» // Росстат; обработка: «Если быть точным», 2025. — URL : / datasets / bdmo (дата обращения: 02.02.2026).

лых городах даже выше. Как видно из рисунка, в преобладающем количестве малых городов обеспеченность жильём населения хуже, чем в среднем по региону. Усреднённое значение этого показателя по всей выборке малых городов составляет около 60% от общей площади всех жилых помещений.

Более низкая обеспеченность жильём жителей малых городов во многом связана с более низким уровнем строительства жилья. По данным исследователей, чтобы городские жители не испытывали трудности в жилье, должно ежегодно вводится около 1 м² жилой площади на душу населения. Это рекомендуемое значение соблюдается не всегда даже в крупных городах. В малых городах картина совсем удручающая. По данным 2024 г. этот показатель в среднем по всей выборке составлял 0,03 м2. При этом ниже среднего значения этот показатель наблюдается в 1 / 3 городов (рис. 2).

Среди причин недостаточного строительства нового жилья можно выделить невысокий платёжеспособный спрос. Объясняется это вероятнее всего отсутствием перспектив в экономическом развитии и благоустройстве малых городов, и связанными с этим тенденциями миграции населения из малых городов в более крупные. Среди причин можно также выделить, как правило, и более низкие доходы населения малого города, что также, безусловно, взаимосвязано с уровнем экономического развития малых городов. Более низкий уровень средней заработной платы по сравнению со средней по региону является типичным в старопромышленных городах европейской и уральской частей страны, а также в южных регионах России. Здесь особо следует выделить области Смоленскую, Тамбовскую и Свердловскую, республики Дагестан и Ингушетию, Ставропольский край, где уровень средней заработной платы по данным 2024 г. был на 35–55% ниже, чем в среднем по региону, где располагается город (рис. 3).

Сопоставление среднегодовой стоимости одного м2 в малых городах в сравнении со средними значениями по региону демонстрирует более низкую стоимость на первичном рынке жилья. Только у 10% городов в исследуемой совокупности цены на первичном рынке жилья были на уровне среднего по региону. Это, например, Новодвинск (Архангельская область), Кохма (Ивановская область), Котельнич (Кировская область), Зима (Иркутская область). А у 5% в исследуемой совокупности городских округов цены на первичном рынке жилья были выше, чем в среднем по региону, в том числе в городах Пионерский, Мамоново и Светлогорск (Калининградская область), Кыштым (Челябинская область). Низкие объёмы строительства жилья и, как правило, более низкие доходы населения обусловливают снижение возможности горожан малого города по улучшению жилищных условий. Рассчитанный показатель количества лет необходимых для приобретения жилья в новостройке площадью 50 м² у жителей малых городов представлен на рис. 4.

Согласно расчётам, в среднем по всей исследуемой совокупности малых городов при существующем уровне заработной платы необходимо 6,7 лет для приобретения жилья площадью 50 м2. Следует также отметить, что значение этого показателя варьирует от 2,7 лет в Пермском крае (Горнозаводск) до 10 лет — в Алтайском крае (Алейск). В целом, более доступно жилье в новостройках для жителей Пермского, Приморского и Забайкальского краёв, Оренбургской и Архангельской областей, а наиболее недоступно — Самарской, Ростовской, Нижегородской, Воронежской областей и Алтайского края. Вместе с тем си-туаия в малых городах даже в пределах одного субъекта РФ весьма неоднозначна. И наличие жилья не выступает единственным критерием для решения о выборе места жительства. На выбор места жительства в значительной мере оказывает влияние благоустройство городской среды, наличие социальной, транспортной и торговой инфраструктур.

Для оценки этого критерия в малых городах был проведён анализ индекса качества городской среды, который представляет собой цифровое значение (в баллах)

Рис. 3. Показатели средней заработной платы, стоимости 1 м2 жилой площади в % к среднерегиональным значениям (по данным 2024 г.)

Fig. 3. Average wages and the cost of 1 square meter of living space as a percentage of regional values (as of 2024)

Источники: Муниципальная статистика // Росстат. — URL : https: ; «Муниципальная статистика России с 2005 года» // Росстат; обработка: «Если быть точным», 2025. — URL : / datasets / bdmo (дата обращения: 02.02.2026).

Рис. 4. Среднее число лет для приобретения жилого помещения площадью 50 м² при существующих уровнях цен на первичном рынке жилья и средней заработной платы (по данным за 2024 г.)

Fig. 4. Average number of years required to purchase a 50-square-meter living space at current prices in the primary housing market and average wages as of 2024)

Источники: Муниципальная статистика // Росстат. — URL : https: ru; «Муниципальная статистика России с 2005 года» // Росстат; обработка: «Если быть точным», 2025. — URL : / datasets / bdmo (дата обращения: 02.02.2026).

состояния городской среды, полученное в результате комплексной оценки количественных индикаторов, характеризующих уровень комфорта проживания на соответствующей территории. В перечне индикаторов включаются: доля населения, проживающая в аварийном жилье; доля жилого фонда, обеспеченного централизованными услугами; разнообразие жилой застройки; разнообразие услуг в жилой застройке; загруженность дорог; доля озеленённых территорий и другое — всего 36 индикаторов. На рис. 5 представлены показатели индекса качества городской среды в малых городах с разной численностью населения по данным за 2024 год.

Среднее значение индекса качества городской среды по данным за 2024 г. в малых городах было на уровне 212 баллов (справочно: Москва — индекс 312) 3. Среди малых городов наиболее высокие значение индекса качества городской среды были у городов: Зеленоградск (Калининградская область, индекс 292), Руза (Московская область, индекс 282), Суздаль (Владимирская область, индекс 277). Наиболее низкие значения отмечались у городов Балей (Забайкальский край, индекс 144) и Макушино (Курганская область, индекс 157). На общем фоне малые города не отличаются по значению индекса качества городской сре- ды от средних и крупных городов. Можно предположить, что на повышение значение индекса в малых городах могли повлиять показатели, которые в малом городе априори отличаются от ситуации в среднем, а тем более в крупном городе (например, уровень озеленения, состояние зелёных насаждений, загруженность дорог, количество дорожно-транспортных происшествий).

Выводы

По результатам проведённого исследования можно сделать следующие выводы.

• 1.    Общей тенденцией в малых городах России можно считать более низкий уровень обеспеченности благоустроенным жильём, что свидетельствует о низком уровне удовлетворения потребностей в благоустроенном жилье даже по сравнению со средними значениями по региону. Обращают на себя внимание низкие объёмы ввода жилых помещений (в среднем это около 0,03 м² на одного человека), что значительно ниже рекомендуемых значений. В совокупности с более низкими зарплатами, даже при условии, что цены на первичном рынке жилья, как правило, ниже средних цен по региону, возможности улучшения жилищных условий населением малого города крайне низки (ниже, чем в среднем по региону).

• 2.    Как правило, в малых городах наблюдаются высокие значения условного пока-

  3 Индекс качества городской среды 2024. — URL : / docs / 424619 / (дата обращения: 02.02.2026).

  

  Рис. 5. Индекс качества городской среды в малых городах России (по данным 2024 г.)

  Fig. 5. Urban Environment Quality Index in small towns (as of 2024)

  Источник: Индекс качества городской среды 2024. — URL : ru / docs / 424619 / (дата обращения: 02.02.2026).

  
  

• 3.    Неоднородность ситуации по показателям обеспеченности жильём, ввода жилья в эксплуатацию, средней заработной платы и средней стоимости 1 м² жилой площади, скорее всего, говорит о возможном влиянии локальных факторов и принадлежности малого города к определённому типу (старопромышленный город, транспортный узел, исторический центр, курортный город, районный центр). Региональные факторы и факторы местного характера обусловливают различия в уровне социальноэкономического развития и влияют на темпы экономического развития территории и уровень жизни населения (в первую очередь доходы).

• 4.    Преобладание низкого уровня удовлетворения потребности в благоустроенном жилье и влияние специфических факторов, обусловленных, как правило, более низким уровнем социально-экономического развития, актуализирует необходимость выде-

• ления проблемы улучшения жилищных условий населения в малых городах в отдельную категорию. Для успешного решения этой проблемы, на наш взгляд, необходимо проведение дополнительных исследований по дифференциации малых городов, объединение их в группы по общим признакам. Такими признаками могут служить экономические и социально-демографические: уровень социально-экономического развития, тип города по экономической специализации, численность и динамика населения и другие.

• 5.    Произведённая дифференциация малых городов и объединение их в отдельные группы должна позволять делать суждения по поводу возможностей развития традиционных и нетрадиционных отраслей хозяйства, необходимой численности рабочей силы как фактора развития производства, строительства необходимого количества жилья и объектов социального и бытового обслуживания населения. В дальнейшем эта информация может быть использована для разработки федеральных и региональных программ социально-экономического развития, например, в рамках проектов «Малые города федерального значения» или «Малые города региона».

зателя необходимого времени приобретения жилья на первичном рынке. При среднем значении около 7 лет, в более чем 18% малых городов значение этого показателя выше. Качество городской среды в малых городах соответствует средним значениям в средних и крупных городах.