Проблемы оценки недвижимости и анализ зарубежного опыта

На сегодняшний день существует несколько подходов к оценке недвижимости, имеющих разные степени погрешности. В этой связи, актуальным остается выявление проблем оценки недвижимости и проведение анализа зарубежного опыта в данной сфере, что и определило цель исследования. В частности анализировались способы оценки недвижимости на рынке ипотечного кредитования.

Оценщики для целей ипотечного кредитования применяют два метода оценки недвижимости (или определения стоимости).

• 1 . Затратный подход, представляющий собой набор методов оценки стоимости оцениваемого объекта, состоящих в установлении затрат, требуемых для воспроизводства либо замещения оцениваемого объекта с учетом его устаревания и износа.

• 2 .Сравнительный метод (метод сравнительных продаж), предполагает оценивание из уровня денежных средств, вырученных при продаже аналогичной недвижимости. Наиболее распространенный метод оценки недвижимости при ипотеке - это сравнительный анализ аналогичных объектов.

Для определения стоимости строительства встроенного помещения следует сначала определить стоимость всего здания, а затем выделить стоимость оцениваемых помещений, составляющих часть от общей площади здания. Применение затратного подхода для объектов - встроенных помещений в зданиях - имеет большую погрешность, что в ходе согласования результатов, полученных в рамках различных подходов, может привести к искажению достоверной стоимости.

Следует учесть, что в ряде случаев затратный подход оценивания недвижимости не характеризует рыночную стоимость, что связано с наличием понятийных различий в терминах «стоимость» и «затраты». Затраты, понесенные инвестором, зачастую не формируют рыночную стоимость вследствие различий в издержках на воспроизводство сопоставимых объектов и наоборот, формируемая стоимость не всегда адекватна понесенным затратам [1].

Затратный подход не учитывает конъюнктуру рынка, уровень спроса на аналогичные объекты недвижимости, перспективы развития района, изменения в инфраструктуре, социально-экономические изменения.

Для определения среднерыночной цены недвижимости подбираются аналоги, наиболее схожие с нашим объектом оценки. Основные критерии, по которым подбираются аналоги: местоположение; физические характеристики; общая площадь; материал стен; этажность; год постройки. Важно помнить, что полученная цифра сохраняет актуальность на довольно ограниченном временном промежутке. Так как оценщик не может предсказать изменение цен на рынке недвижимости под влиянием различных факторов в средне- и долгосрочной перспективе.

При оценке объектов недвижимости для целей ипотечного кредитования в рамках указанных выше подходов используются методы сравнения продаж, соотнесения (переноса) и экстракции.

Метод оценки по сравнимым продажам широко применяется в странах со сформированным рынком недвижимости и является наиболее приемлемым. Он основывается на сравнительном анализе и сопоставлении определенных данных по аналогичным, уже проданным, объектам недвижимости на период проведения оценки. В этом случае цена имеющихся аналогичных продаж объектов наилучшим образом отображает рыночные условия. С другой стороны, оценка возможна и с учетом анализа спроса и предложения и рыночных цен. В результате оценки, с использованием дополнительного анализа включенных в оценку факторов, зачастую проводится ее коррекция [2].

Метод соотнесения используется посредством разделения между двумя составными частями цены общей цены продажи. Составными частями цены являются - собственно объект недвижимости и улучшения недвижимости. Основной задачей является правильное определение соотношения этих частей. В связи с этим, на первом этапе анализа устанавливается рыночная стоимость совокупных улучшений, выполненных на объекте. При этом для корректного использования указанной методики требуется максимально необходимое статистическое обеспечение.

Рассматривая метод экстракции можно отметить, что он практически представляет собой разновидность метода соотнесения и предполагает вычленение вклада улучшений из совокупной цены продажи недвижимости. Однако его применение более распространено для оценки объектов, где улучшения имеют несущественный вклад в полную стоимость объекта недвижимости.

Термин «ипотечная стоимость» пришел в зарубежную оценочную практику из финансовой сферы, отражает устойчивую и долгосрочную стоимость имущества. В настоящее время примерно половина европейских стран использует ипотечную стоимость для целей оценки залогового обеспечения, остальные - рыночную стоимость [3]. Определение ипотечной стоимости содержится в МПО 2 «Оценка для целей ипотечного кредитования». Преимущества использования ипотечной стоимости -управление рисками при кредитовании, рефинансирование, соответствие критериям Базель II.

Рассмотрим американский опыт оценки объектов недвижимости для целей ипотечного кредитования. В Банке Америки существует система аккредитации оценочных компаний, привлекаемых для оценки для целей ипотечного залога. При этом независимый оценщик привлекается, если ипотечный кредит составляет более одного миллиона долларов или в других случаях, по мнению сотрудников кредитных отделов банка. Не могут одновременно быть в одном лице сотрудники, которые занимаются ипотечным кредитованием и залогами, так как лица, занимающиеся кредитованием, заинтересованы в выдаче наибольшего числа ипотечных кредитов и имеют материальное стимулирование.

Лица же, занимающиеся обеспечением ипотечных кредитов залогами, должны защищать интересы банка и снижать риски банка. Поэтому это два разных департамента в структуре банка. В банке имеется специальное подразделение, которое проводит экспертизу отчетов оценщиков на предмет их качества и соответствия американским стандартам оценки (USPAP). При этом от оценщика требуется качественный отчет. В случае обнаружения некачественной работы оценщик лишается аккредитации и больше не получает там работу [4].

Механизм профессиональной ответственности американских оценщиков – индивидуальное страхование (в одних штатах является обязательным, в других – рекомендуемым). Ипотечные компании предпочитают работать с оценщиками, застрахованными не только на случай причинения прямого ущерба клиенту, но и от возможных обвинений в профессиональной халатности.

Таким образом, рассмотрены методические основы оценки объектов недвижимости, раскрыты виды стоимости, рассчитываемые оценщиком в рамках стоимостной оценки объектов недвижимости для целей ипотечного кредитования и практика зарубежных стран по оценке объектов недвижимого имущества для целей ипотечного кредитования.