Проблемы оценки недвижимости в России

В нашей стране проблемы оценки недвижимости появились относительно недавно в силу исторических реалий (СССР). Этот факт во многом объясняет неразвитость данного направления на российском рынке недвижимости. Главные проблемы оценки недвижимости – это низкое качество оценки и искажение результатов оценки.

Первая проблема является следствием того, что оценкой недвижимости не всегда занимаются профессионалы (хотя они могут называть себя как угодно). В результате заказчик (владелец недвижимости) может потерять на оценке довольно существенную сумму денег. Если оценку заказывает покупатель, то в случае неправильной оценки к финансовым потерям могут добавиться и другие, например неудовлетворённость экологией, качеством постройки и т.д.

Что касается второй проблемы оценки недвижимости, то здесь результаты могут быть ещё плачевнее. К примеру, при необходимости взять кредит в банке владельцы зачастую стараются завысить стоимость недвижимости, что в случае невозможности возврата кредитных средств может привести к большим долгам и потере собственности.

Огромное значение в настоящее время оценочные компании стали уделять, в частности, разработке внутрифирменных стандартов и методик оценки. Существуют также международные стандарты оценки, стандарты Российского общества оценщиков, учебные пособия и публикации, содержащие полезную информацию, позволяющую улучшать качество отчетов.

По мнению специалистов, оценочная деятельность столкнулась с серьезной проблемой, в связи с нехваткой качественных, опытных специалистов.

Безусловно, нельзя не сказать, что росту качества работы специалистов – оценщиков способствует объединение российских оценщиков в СРО (Само-регулируемые Организации). По мировым стандартам эксперт должен иметь официальный сертификат, подтверждающий получение соответствующего образования. В России таких оценщиков-экспертов, пока единицы.

В результате мы имеем двойной ущерб: не выполнен заказ по закупке товаров, работ и услуг необходимого качества, бюджетные средства не освоены и возвращены в бюджет.

Таким образом, создание единой информационной базы данных позволит эффективно использовать оценочную деятельность по всей стране и повысить качество оценочных услуг.

Сегодня эксперты видят сокращение потребительских расходов и уменьшение доходов населения, и потому основным способом стимулирования спроса на рынке недвижимости (особенно первичного жилья) по-прежнему является ипотека.

В Уфе, как и во всей России, идет спад цен на жилье за счет средств ипотечных кредитов. На текущий момент по анализам экспертов рынка недвижимости на одну сделку наличными приходится девять ипотечных покупок жилья. Причем повышение роста цен распространяется только на жилье «эконом» класса – самое востребованное во всех регионах.

Спад цен на недвижимость по городам России за 2016-2017 гг. представлен в таблице 1.

По данным таблицы 1 видно, что лидирующее место занимает город Москва со среднерыночной стоимостью 1 кв. м. равного 202,3 тыс. руб. А наименьшая стоимость за 1 кв. м. в городе Самара, всего 61,6 тыс. руб.

Таблица 1 – Цены на недвижимость за 2016-2017 гг., руб. за кв. м.

2016 г.			2017 г.
Топ-100	Стоимость кв. м	Место в рейтинге	Место в рейтинге	Стоимость кв. м	Топ-100
Москва	217 054	1	1	202 269	Москва
Владивосток	100 330	6	6	97 576	Владивосток
Севастополь	88 755	10	10	82 114	Севастополь
Екатеринбург	73 539	14	14	70 497	Екатеринбург
Сургут	71 982	16	16	68 258	Сургут
Казань	67 584	17	17	67 339	Казань
Уфа	65 469	20	20	62 918	Уфа
Самара	62 672	21	21	61 637	Самара

В 2016 г. рынок жилой недвижимости в г. Уфе демонстрировал спад цен. Число ипотечных сделок по приобретению жилья в регионе увеличилось на четверть. Основные факторы роста – государственные программы «Материнский капитал», «Молодая семья».

Поднимается уровень доверия к профессии риелтора, рынок коммерческой и жилой недвижимости в г. Уфе выходит на цивилизованный уровень бизнеса. Оценка недвижимости в г. Уфе проводится согласно законодательству, действующему на всей территории Российской Федерации и производится компаниями, имеющими лицензии на данный вид деятельности. Лицензии выдаются государственными органами. Компания-оценщик обязана при оценке недвижимости в городе руководствоваться законодательством, регулирующим данную сферу.

Перечень законодательных и подзаконных актов, которые регламентируют оценку недвижимости в Российской Федерации:

• -    Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской

Федерации»;

• -    «Стандарты оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3,

обязательные к применению субъектами оценочной деятельности»;

• -    Кодекса профессиональной этики оценочных компаний РФ.

Оценка стоимости квартир в Уфе на текущий момент производится методом сравнительного анализа объекта недвижимости с его аналогами, имеющимися в базе данных.

При необходимости, производится соответствующая поправка на площадь квартиры, район Уфы и другие факторы, влияющие на цену продажи новостройки, квартиры или стоимость аренды жилой недвижимости. Главной целью оценки недвижимости в Уфе (как и в других регионах страны) является определение рыночной стоимости объекта.

Главной задачей, стоящей на сегодняшний день перед оценщиками, становится необходимость объединения усилий оценщиков для решения оценки недвижимости в целом, в том числе в рамках создания саморегулируемых организации.

Таким образом, состояние и развитие рынка недвижимости определяются состоянием и развитием экономики в целом. Однако рынок недвижимости обладает самостоятельностью по отношению к прочим областям экономики. Эта самостоятельность обусловлена многочисленностью специфических, присущих только ему, видов связей по поводу собственности, как с частными субъектами экономики, так и с государством и обществом. Причём роль государства включает в себя важную регулирующую составляющую.