Проблемы оценки земель сельскохозяйственного назначения

земель позволяет привлекать потенциал ипотечного кредитования под залог таких земель .

Для развития и повышения эффективности сельскохозяйственного производства большое значение имеют долгосрочные инвестиционные ресурсы, в частности долгосрочный кредит. В условиях рынка, когда физический износ, в частности основных средств, в сельском хозяйстве максимальный, возврат кредита должен быть обеспечен определенным обязательством. И таким обязательством гарантии возврата может быть залог недвижимого имущества, в том числе земля.

ФЗ от 16.07.1998 № 102- ФЗ « Об ипотеке ( залоге недвижимости )» ( с изм . и доп . на 29.06.2004) гласит , что по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку , поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте . И здесь же введено уточнение , что если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу , арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка . Данные положения не противоречат нормам Земельного кодекса Российской Федерации ( п .5 ст .22).

Необходимо обратить внимание на то , что ипотека земельных участков не распространяется на те земли , которые находятся в государственной или муниципальной собственности , а также части земельного участка , площадь которого меньше минимального размера , установленного соответствующими нормативными актами .

Что же касается ипотеки земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения , то если на таком закладываемом участке в залог находятся объекты недвижимости , которые принадлежат на праве собственности , например , здания , сооружения как уже построенные , так и возводимые , то ипотека такого земельного участка может быть только с одновременной ипотекой этих объектов недвижимости . То есть , ипотека как земельных участков , так и ипотека объектов недвижимости тесно связаны между собой и являются гарантией исполнения одного и того же обязательства по одному и тому же залогодержателю .

С появлением залога земли, в том числе и сельскохозяйственных участков, при ипотеке возникает ряд вопросов, связанных с правилами оценки таких участков. В статье 67 вышеназванного закона установлено, что оценка земельного участка должна осуществляться в соответствии с законодательством, которое регулирует оценочную деятельность, а именно ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. на 27.03.2003 г.). Дело в том, что на сегодняшний момент существующие методики оценки ориентированы на восприятие земельного участка, как на объект недвижимости, причем залоговая стоимость земли, которая передается по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению сторон между залогодателем и залогодержателем. При установлении такой залоговой стоимости следует обратить внимание на мировой опыт, где земля рассматривается как капитал, т.е. обладает способностью создавать прибавочную стоимость, приносит доход.

Говоря об оценки залоговой стоимости земельных участков , необходимо определиться непосредственно с объектом оценки . В ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации » предусмотрен ряд случаев обязательного проведения оценки , где можно указать на обязательность оценки при использовании объектов оценки , принадлежащих Российской Федерации , субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям , в качестве предмета залога . Однако , как уже было сказано выше , ипотека земельных участков , находящихся в государственной или муниципальной собственности , не допускается . Следовательно , оценка государственных и муниципальных земельных участков в целях их ипотеки не производится ввиду невозможности самой ипотеки . То есть , объектом оценки могут быть те земельные участки , которые находятся в собственности юридических лиц , граждан и их объединений , предоставленные для садоводства , животноводства , индивидуального жилищного , дачного и гаражного строительства , приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства , земельные участки , занятые зданиями , строениями и сооружениями , а также земли сельскохозяйственного назначения .

При заключении договора об ипотеке в нем должны быть указаны предмет ипотеки , его оценка , размер и срок исполнения обязательства , обеспечиваемого ипотекой . Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении . Однако статья 9 ФЗ « Об ипотеке ( залоге недвижимости )» говорит о том , что в договоре указывается оценка предмета ипотеки и в то же время статья 67 данного закона требует , чтобы в договоре была указана залоговая стоимость земельного участка . Процедуру определения залоговой стоимости земельного участка необходимо начинать с установления базы стоимости . В международной практике такой базой является рыночная стоимость .

Следует обратить внимание на тот факт , что в ФЗ « Об ипотеке ( залоге недвижимости )» не дается четкое определение таких терминов , как « стоимость », « рыночная стоимость », « залоговая стоимость », « оценка » и др . Дело в том , что на практике самыми распространенными видами стоимости земли для использования возможности их при оценки земельного участка является рыночная и кадастровая стоимость .

Понятие «рыночная стоимость» дает Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», где сказано, что это наиболее вероятная цена, по которой данный участок может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Причем, рыночную стоимость имеют лишь те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного периода времени.

Рыночная стоимость земельного участка базируется на определенных принципах . В первую очередь , это принцип спроса и предложения , т . е . данная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей . Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности , она также зависит от ожидаемой величины , срока и вероятности получения дохода от эксплуатации земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном использовании .

Кроме этого , необходимо учитывать , что рыночная стоимость участка изменяется во времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату , при этом , при изменении целевого назначения участка рыночная стоимость также изменяется . Рыночная стоимость земельного участка должна учитывать его местоположения , влияние внешних факторов , и , при этом , должен учитываться принцип наиболее эффективного использования , то есть наиболее вероятного использования земельного участка , соответствующего требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости данного участка будет максимальной .

Объектом оценки является конкретный земельный участок , а ее субъектами , с одной стороны , – юридические и физические лица , которые в данном случае выступают как залогодатели , а с другой стороны , – потребители их услуг , в качестве которых выступает залогодержатель .

Что же касается кадастровой оценки земли, то она определяет ее качественные характеристики и условия, влияющие на стоимость земли (состав и свойства почв, месторасположение, рельеф, конфигурация, дифференциальный подход и т.д.). Таким образом, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель по их категориям, основываясь на классификацию, целевое назначение и виды функционального использования земли. При этом отнесение земельного участка к той или иной категории осуществляется на основании данных государственного земельного кадастра в соответствии с правоустанавливающими документами на земельный участок. То есть кадастровая стоимость земли в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации должна использоваться в основном для целей налогообложения.

В Орловской области проведена кадастровая оценка земель категорий различного вида использования . Результаты проведенной государственной кадастровой оценки были рассмотрены в Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости и утверждены Коллегией администрации Орловской области .

Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года в соответствии Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 г . N316 « Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель ».

На 01.01.2008 г . в Орловской области выполнены работы по актуализации государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения . Результаты актуализации государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения рассмотрены в Роснедвижимости ( письмо №АО /11 б 7 от 27.12.2006 г .) и утверждены постановлением Коллегии Орловской области № 83 от 18.05.06 г .

В целях установления кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения Орловской области , в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 « О государственной кадастровой оценке земель », от 8 апреля 2000 года № 316 « Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель » в 2005 году в области проведена государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения . Постановлением Коллегии администрации Орловской области от 18 мая 2006 г . № 83 были утверждены представленные Управлением федерального агентства объектов недвижимости по Орловской области показатели кадастровой стоимости 1 гектара земель сельскохозяйственного назначения по муниципальным районам Орловской области .

Согласно данным, всего в Орловской области числится земель сельскохозяйственного назначения 2091,1 тыс. га. В среднем показатель кадастровой стоимости 1 гектара земель сельскохозяйственного назначения по области составляет 14627 руб. При этом, наблюдается существенная разница кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения по районам области. Так, например , минимальная кадастровая стоимость 1 гектара составляет 4733 руб. в Дмитровском районе, при общей площади земли сельскохозяйственного назначения 92722 га. А в Должанском районе при площади 77693 га 1 гектар соответствующей земли уже составляет 23582 руб., что является максимальной стоимостью по области. Необходимо отметить, что кадастровая стоимость 1 гектара не зависит от площади земли сельскохозяйственного назначения.

В отношении понятия « залоговая стоимость » земельного участка , о которой говорит статья 67 ФЗ « Об ипотеке ( залоге недвижимости )», то рассматривать ее в качестве специальной стоимости участка , отличной от рыночной , по нашему мнению не целесообразно . Так как действующее законодательство на данный момент не устанавливает какие - либо отклонения залоговой стоимости от рыночной , которая , как правило , представляет собой не конечную оценку в фиксированной сумме , а некий интервал возможной цены реализации земельного участка в зависимости от тех или иных условий договора . То есть « оценка » земельного участка есть одновременно его залоговая ( рыночная ) стоимость .

К сожалению , общемировой кризис в России очень сильно отразился и в сельском хозяйстве . Сельскохозяйственные предприятия не могут взять кредит , нет залогов , и в том числе под земли сельскохозяйственного назначения . Здесь необходима политическая воля и решение данных вопросов на уровне правительства , ведь многие банки являются государственными . Здесь также можно рассмотреть вопрос о создании специализированного государственного банка с сетью филиалов в субъектах Российской Федерации и входящее в его состав агентство по земельно ипотечному кредитованию , которое бы занималось и в том числе вопросами подхода оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения .

Проведенный анализ , позволяет сделать вывод , что при передаче земельного участка в залог ( ипотеку ) залогодержатель , которым выступает конкретный банк , брал в залог под кредит землю , но не ниже ее кадастровой стоимости . Сегодня же банк берет под залог землю по рыночной цене , а она сейчас меньше кадастровой на порядок .

Необходимо проводить мониторинг кадастровой стоимости земли, и она должна меняться. Она не может быть неизменной в течение нескольких лет, как у нас сейчас в Орловской области. Несмотря на то, что земля уже оценена в России, необходимо мониторить кадастровую цену. Кадастровую цену устанавливает на местах местные органы государственной власти, в частности в Орловской области это областной Совет, и это должна быть изменяемая величина. Квартал прошел, и мы говорим: инфляция съела столько-то, цена была 18 тысяч, теперь будет 23 тысячи. Ведь земля – это самый ценный ресурс государства. Тогда и банк будет понимать, что земля – это ликвидный залог, и ее цена только растет. Здание же или трактор могут разрушаться.

В условиях кризиса увеличение кадастровой стоимости земли не будет сказываться на ее рыночной стоимости . Сейчас рыночная цена в десять раз меньше . Землю никто не берет . А вот в декабре 2008 г . рыночная цена начала было опережать кадастровую . Но тогда этот момент никто не уловил , да и теперь ее бросили опять .

При таком подходе ценность земли увеличится , т . е . « оценка » земельного участка по кадастровой стоимости будет одновременно ее залоговой стоимостью .