Проблемы развития ипотечного кредитования в Республике Дагестан

Улучшение жилищных условий граждан всегда было главной социальной задачей государства. Ипотечное жилищное кредитование является составной частью государственной жилищной политики, которая определена в рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье», принято свыше 30 нормативно-правовых актов, направленных на ее реализацию.

Минувший год стал переломным для ипотечного кредитования. Если раньше ипотечные программы воспринимались как услуги, направленные на рост благосостояния граждан, то теперь ипотека стала, прежде всего, ассоциироваться с причиной нестабильной экономической ситуацией как на фондовых рынках, так и основной причиной мирового финансового кризиса. Существенно сократилось количество банков, продолжающих выдавать ипотечные кредиты. Ипотека, которая и ранее была недоступна для большинства дагестанцев, в условиях кризиса стала практически недоступной, за последние месяцы наблюдается резкое сокращение возможностей ипотечного кредитования. Практически все отечественные банки изменили условия по выдаче ипотечных кредитов, ужесточив требования к заемщикам и повысив проценты.

Важнейшая причина, по которой дагестанские заемщики, решаясь взять кредит на квартиру, останавливаются на ипотеке, – наиболее выгодные условия. При получении ипотеки в Махачкале чаще всего объем первоначального взноса - 10-20 процентов от стоимости покупаемой жилплощади с периодом кредитования до 20 лет. Процентная ставка при этом до регистрации залога и права собственности составляет обычно примерно 16% в год, а после регистрации падает до 13-14% в год

В конкретных банках, бывает, предоставляют и более привлекательные условия. Допустим, банк дает кредит в долларах, российских рублях или евро на срок до 30-ти лет. Минимальный размер первого взноса – 20% стоимости жилья (для рублевых кредитов). На период строительства для кредитов в российских рублях ставка от 12,5, для кредитов в долларах или евро - от 10,5%, по окончанию строительства и регистрации прав собственности на жилья ставка снижается на 1%.

На первичном рынке жилья Махачкалы, в отличие от вторичного, где ипотеку могут дать практически в любом банке, банки работают преимущественно на конкретных объектах и с конкретными застройщиками. [2]

Можно всегда воспользоваться нецелевыми ипотечными кредитами, которые не требуют подтверждения целевого использования средств, -правда, в залог банку в этом случае оформляется недвижимость, уже имеющаяся у заемщика.

Еще одной тенденцией современного ипотечного кредитования является отказ банков в выдаче кредитов на приобретение объектов первичного рынка жилья (новостроек).Наряду с наличием стандартных ипотечных программ, которыми может воспользоваться для приобретения жилья каждый гражданин России, имеются и специальные государственные программы, например, такие, как ипотека для молодой семьи. Государство предоставляет таким лицам субсидию, которая составляет обычно при наличии ребенка кредит в размером 40% от стоимости жилья, и 35% бездетным семьям.

Право собственности на приобретенное ипотечное жилье переходит к заемщику ипотечного кредита сразу после оформления сделки купли-продажи недвижимости. Однако существуют некоторые ограничения, связанные с договором залога данного жилья до полного погашения ипотечного кредита. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу только с момента его государственной регистрации, и с этого момента возникает ипотека как обременение имущества, заложенного по договору, т.е. права собственника жилища (залогодателя) по распоряжению объектом недвижимости ограничены на продажу и обмен приобретенного жилья, на сдачу его в аренду и т.д. Наличие в нашем законодательстве принципа обязательности государственной регистрации ипотеки как в силу договора, так и в силу закона означает, что ипотека приобретает юридическое значение для третьих лиц лишь с момента ее государственной регистрации п.2 ст. 10 Закона об ипотеке (залоге) недвижимости.

Необходимо отметить, что государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре ипотеки. Свидетельство о государственной регистрации права залогодержателю не выдается. Система государственной регистрации ипотеки жилища имеет первостепенное значение. Отношения, складывающиеся в связи с государственной регистрацией ипотеки, регулируются Гражданским кодексом, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 г. №102-ФЗ (далее Закон об ипотеке), Федеральным закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о госрегистрации), «Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» приказ Министерства юстиции РФ №213 от 15.06.2006 г. и другими нормативно-правовыми актами РФ.[1]

Следует, отметить, что многие нормы законов, регулирующих ипотеку и государственную регистрацию, дублируют друг друга, в связи с этим считается необходимым принять специализированный закон, где будут детально урегулированы вопросы государственной регистрации. При заключении договора ипотеки очень важным является соблюдение всех требований, предъявляемых законом не только к порядку заключения, содержанию договора залога, но и форме, а также государственной регистрации договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации ипотеки влечет недействительность договора об ипотеке. Государственная регистрация ипотеки недвижимого имущества начинается только по заявлению залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

Общий срок государственной регистрации ипотеки должен проводиться в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, а ипотека жилого помещения регистрируется в течение пяти рабочих дней на основании изменений принятых в Федеральный закон от 22.12.2008 № 264-ФЗ» О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге) недвижимости».

Публичный характер государственной регистрация ипотеки закреплен ст. 26 Закона об ипотеке. Открытость сведений имеет огромное значение для всего рынка недвижимости. Без получения информации о юридическом состоянии конкретного объекта недвижимости невозможно решение субъектами рынка вопроса о целесообразности сделок по его поводу.

Необходимо отметить, что наиболее проблемным вопросом ипотечных правоотношений является обращение взыскания на заложенное имущество. Действующим законодательством предусмотрено два способа обращения взыскания на предмет ипотеки - внесудебный и судебный. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. На основании изложенного можно сделать следующий вывод: существующее в России законодательство обеспечивает возможность приобретения недвижимого имущества под залог, но целесообразность приобретения ипотечного жилья должна быть осмыслена самими гражданами.

Думается, что трудности российской ипотеки носят временный характер и после окончания кризисной ситуации ипотечное кредитование вновь вернется на прежние темпы развития.[5]