Проблемы развития застроенных территорий в городе Екатеринбурге

В настоящее время в условиях превышения темпов прироста ветхого и аварийного жилья над объемами ввода нового жилья, наибольшее внимание необходимо обратить на развитие застроенных территорий.

В процессе развития застроенных территорий возникают трудности, совершенно не рассмотренные в законодательной базе, среди которых главными и наиболее значимыми являются следующие:

– отсутствие законодательно закрепленного положения по контролю процесса строительства органами государственной власти после предоставления площадки под развитие застроенной территории по результатам проведения аукциона и заключения договора о развитии застроенных территорий с инвестором;

– отсутствие юридически закрепленного механизма переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, а именно с указанием метода расселения, ответственных лиц за исполнение данного процесса с перечнем их обязанностей и обязательств, а также сроков расселения;

– отсутствие порядка налогообложения прибыли организации инвестора-застройщика, выполняющей условия договора о развитии застроенных территории, при передаче объектов социальной, коммунальной инфраструктуры и инженерных сетей безвозмездно в государственную или муниципальную собственность, что увеличивает и без того значительный объем его затрат;

– частичное противоречие процесса изымания земельных участков Гражданскому кодексу Российской Федерации;

– отсутствие положения, устанавливающее проведение конкретной процедуры по отбору и отнесению рассматриваемых домов к категории ветхих и аварийных;

– отсутствие в нормативно-методической литературе методики по определению начальной стоимости земельного участка, определенного под развитие застроенной территории. Существующая практика свидетельствует, что начальная стоимость земельного участка формируется эмпирическим путем, совершенно не учитывая риски инвестора.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации на инвестора накладывается множество финансовых обязательств по освоению застроенных территорий, что вызывает сомнения в экономической эффективности, которую получит инвестор в результате освоения данных земельных участков. В связи с чем возникает проблема невостребованности застроенных территорий, подлежащих развитию.

К основным проблемам, с которыми сталкивается инвестор, получивший площадку под застройку, относятся следующие:

• 1.    Параметры проектируемого жилого фонда.

• 2.    Превышение допустимой себестоимости и, как следствие, нецелесообразность реализации выбранного проекта. Реализация возведенного жилья далеко не всегда после расселения граждан из ветхого и аварийного фонда жилья покроет отвлеченные на эти цели денежные средства, что способствует значительному повышению себестоимости квадратного метра нового строительства.

• 3.    Трудности, возникающие в процессе выкупа жилых помещений и расселения правообладателей из ветхого и аварийного фонда (завышенная

• 4.    Большое количество обязательств инвесторов, заключивших договоры о развитии застроенных территорий. Условия договоров о развитии застроенных территорий предусматривают и обязывают инвесторов-застройщиков, заключивших договор о развитии застроенной территории, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, а также строительство и (или) реконструкцию дорог (улиц) в границах застроенной территории.

В рамках существенных условий договора о развитии застроенных территорий застройщик осуществляет разработку градостроительной документации, которая предусматривает максимальное использование территории с учетом максимального процента застройки и коэффициента строительного использования земельного участка, регламентированных Правилами землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург», что не всегда позволяет осуществлять строительство высотных объектов. В результате, рентабельность таких проектов допустима для отдельных строительных организаций в зависимости от уровня нормы рентабельности, которая для них приемлема, и подхода к эффективности проекта в целом.

стоимость продажи объектов недвижимости, которая не регламентируется действующим законодательством, судебные разбирательства в отношении принятия решения о развитии застроенной территории и признания домов аварийными) и влияющие на сроки реализации проекта по развитию застроенной территории.

При устранении вышеуказанных проблем девелопмент существующих застроенных территорий в городе Екатеринбурге, как основной вектор градостроительного будущего города, позволит решить следующие задачи:

• -    увеличение жилого фонда в рамках развития застроенных территорий за счет вовлечения земельных участков в реализацию проектов жилищногражданского строительства,

• -    развитие города в целом, в том числе, в части строительства и реконструкции улично-дорожной сети, объектов инженерной и социальной инфраструктуры,

• -    обеспечение положительной динамики выполнения показателей жилищного строительства;

• -у лучшение архитектурного облика населенных пунктов муниципального образования «город Екатеринбург»;

• -п овышение качества коммунальных услуг, безопасности и комфортности проживания населения на территориях, подлежащих развитию;

• -    ликвидация ветхого жилья с привлечением внебюджетных средств организаций, заинтересованных в реализации инвестиционных проектов по развитию застроенных территорий муниципального образования «город Екатеринбург».

"Экономика и социум" №5(24) 2016